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??廣東省的著名僑鄉臺山市正在推動一場行業變革。

??9月30日，臺山市房地產行業協會出臺《關于規范房地產經紀服務，促進市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），強調房地產開發企業在與分銷渠道（含中介機構、平臺公司）合作時，必須將傭金比例嚴格控制在房屋交易總價的3％至5％范圍內，杜絕任何形式的變相提高傭金行為。鼓勵房企將節省下來的傭金成本直接讓利給購房人，促進市場成交。

??據了解，臺山市的房企高度依賴渠道實現項目去化，目前的渠道傭金已高達8%至10%，畸高的傭金嚴重擾亂市場秩序，也推高了交易成本。

??10月15日，江門市房地產行業協會會長馮永文對中國房地產報記者表示，臺山市的分銷傭金在江門市的三區四市中是比較高的。從行業的角度看，房地產開發目前仍處于比較艱難的階段，若房企和渠道公司能夠在下調傭金比例的問題上達成一致，房企將節省的傭金成本讓利于購房者，將有利于活躍市場氣氛、促進成交。這樣一來，房企能夠減輕經營壓力，渠道公司可增加交易收入，購房者也能夠降低交易成本，實現多方共贏。

??值得關注的是，《通知》僅為行業倡議，對房企并沒有太大的約束力。雖然該市48家房企、57個在售樓盤都共同簽署了承諾書，但截至目前有多少房企已經落地執行還沒有公開數據，限傭令的實施效果仍需時間檢驗。

??渠道傭金控制在3％至5％

??據介紹，為執行《住房和城鄉建設部市場監管總局關于規范房地產經紀服務的意見》的要求，今年4月份，臺山市住房和城鄉建設局組織房地產開發企業座談會，會上各房企就規范房地產經紀服務的有關措施達成了一致意見。“措施執行至今，仍有個別房企在執行過程中打折扣，搞變通，損害其他會員單位的利益。”

??因此，臺山市房地產行業協會發布了這份《通知》，向房地產開發企業再次強調一手房交易傭金比例事宜。包括，嚴守合規底線，嚴控傭金比例，將渠道傭金控制在房屋交易總價的3％至5％范圍內，杜絕現金返點、額外獎勵、渠道補貼、私下回饋等變相提高傭金的行為。對于擾亂市場秩序的行為，該協會將上報對應的監管部門，并視情況采取行業通報、重點監管、建議行政處罰等措施，以有效維護市場秩序。

??《通知》提到，行業上下應深刻認識到畸高的傭金最終將損害房地產行業長遠發展的根基，各房企必須堅決摒棄無序惡性競爭，將資源更多地投入到提升房屋品質、優化交易體驗、保障售后服務上。全行業要將競爭焦點從"傭金戰"轉向提升房屋品質與服務水平，向市場提供更多"好房子"。

??臺山當地的業內人士告訴中國房地產報記者，2025年以來，當地政府及行業協會已召集房企和分銷渠道開過幾次會議，探討限傭令的落地。在4月份的那次座談會后，9月15日，臺山市住房和城鄉建設局再度召開規范房地產經紀服務的會議，此后全市48家房企攜57個在售樓盤共同簽署《關于規范第三方渠道合作維護行業健康發展的承諾書》。半個月后，在國慶節前，臺山市房地產行業協會正式出臺《通知》。

??據馮永文介紹，此前有不少房企向協會反映高傭金大幅壓縮了項目的利潤空間，希望主管部門及協會能夠出臺相應措施，遏制這一現象，維護市場秩序。限傭令的出臺標志著臺山樓市正從粗放的“傭金戰”轉向以產品、服務和價格為核心的良性競爭新階段。

??臺山一家本土房企也表示，高傭金已成為制約地產行業健康發展的重要瓶頸。此前當地部分項目分銷傭金高達8%至10%，不僅嚴重擠壓了房企利潤，更導致市場陷入“渠道綁架”的惡性循環。此次臺山出臺規定，將傭金比例嚴格控制在3%至5%，是推動市場回歸理性、促進公平交易、惠及購房民眾、穩定行業生態的關鍵舉措。

??全面落地推行仍有挑戰

??在售新房依賴渠道帶客成交是不少城市的普遍現象。有代理機構表示，渠道傭金是開發商自己根據銷售情況自定義的，好賣的盤連渠道都不開，傭金高一般就意味著難賣。正常市場環境下，超過3%的比例已經算高了，但在當前的階段，房企用重賞之下必有勇夫這樣的思路去解決銷售問題，也無可厚非。

??某品牌房企的內部人士對中國房地產報記者表示，目前各地對于渠道傭金沒有統一標準，都是房企根據各個城市、各個板塊的情況確定傭金比例。該公司雖然也在做自獲客，但在業績壓力下，只能是邊做自銷邊用渠道。“江門及周邊的幾個城市都是強渠市場。”例如，珠海市的金灣片區基本都是5%起步，香港客戶還要加碼。中山市的馬鞍島因為要從外地帶客戶，渠道傭金點數高至8%到10%，比中山市區的5%多了近一倍。“江門大部分也是5%起步。”成交是有了，但利潤也薄了。“我們不少項目的利潤都沒有渠道傭金的點數高。”

??江門市轄蓬江區、江海區、新會區3個區，代管臺山市、開平市、鶴山市、恩平市4個縣級市。臺山被譽為“第一僑鄉”，有約180萬臺山籍鄉親旅居海外及港澳等107個國家和地區，僑胞是當地樓市的重要客戶群。臺山是江門市新房成交量最高的鎮區，也是庫存量最大的。據機構統計，截至6月末，該市庫存量超過1萬套，去化周期24.32個月。客群的特殊性及去化壓力，在一定程度上推高了其渠道傭金比例。

??江門市房地產中介服務行業協會會長楊東卉表示，臺山的新房分銷傭金確實是江門三區四市中最高的，哪個項目促銷配合力度大、結傭快、傭金高、渠道就主推哪個盤，這是正常的市場行為。這兩年行業銷售壓力大，為了在不降價的前提下提升去化速度，不少開發商提高傭金比例，激勵中介和渠道積極推薦項目。為了促成交，經紀人也會將部分傭金返回給客戶，客戶得益了，樓價穩住了，但市場秩序比較混亂。

??“從協會的角度看，調整分銷傭金至合理水平，也是一件好事，有助于破解傭金價格惡性競爭的難題，推動市場回歸良性發展軌道。渠道和中介都愿意積極配合執行限傭令。”據其透露，《通知》發布已有半個月時間，行業還在適應階段，部分開發商在下調傭金的同時也下調了銷售價格，但如果未來項目之間的傭金仍有差異又沒調整銷售價格，那渠道帶客自然也會有所側重。也就是說，房企們在下調傭金后也需要積極調整項目售價，讓購房者真正受惠，才能有效促進交易。

??一位專家認為，正常市場環境下，渠道傭金比例不超過3%，此次臺山將傭金比例限制在3%至5%，是綜合考慮了當地的市場現狀及房企的生存壓力，相當于雙方各退一步。高傭金是全行業面臨的共性問題，若臺山的房企和分銷渠道能夠形成良好的協商機制，不僅有助于優化當地樓市的發展環境，對其他城市也有重要的參考價值。

??限傭令的執行效果最終取決于當地房企是否愿意站在同一戰線上。從《通知》上的表述可看出，雖然4月份行業就達成了限傭的共識，但個別房企因為種種原因并未執行到位。當地業內人士表示，出于推貨、業績壓力，為了爭奪市場份額，不排除部分房企會在暗地里給渠道增加傭金，也有部分房企會采取觀望態度。而要終結“傭金戰”，則需要大部分的房企齊心合力、嚴格落地執行，這是一個不小的挑戰。