国产精品美女久久久久久久_日韩黄色一级片_一区二区中文视频_91亚洲大成网污www_成人午夜av在线_日韩中文字幕麻豆_欧美色综合网站_奇米一区二区三区av_国产午夜精品理论片a级大结局_色综合亚洲欧洲_五月婷婷综合网_xnxx国产精品_高清久久久久久_久久久国产精华_av不卡免费电影_午夜视频在线观看一区二区

??2025年前三季度，土地市場延續(xù)縮量提質(zhì)趨勢，全國300城經(jīng)營性土地成交規(guī)模同比下降9%，創(chuàng)下2019年以來前三季度新低，各能級城市平均樓板價均實現(xiàn)同比上漲。溢價率雖在三季度較上半年回落1.3個百分點至7.7%，但優(yōu)質(zhì)地塊點狀高熱依舊延續(xù)，上海徐匯衡復(fù)、深圳前海等地塊更是刷新城市地價紀錄。不過整體來看，隨著三季度優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次減少，以及棚改、舊改類低溢價地塊占比上升，土地市場熱度較上半年略有降溫，企業(yè)投資雖延續(xù)回暖之勢，但整體態(tài)度更趨理性謹慎。

??展望后續(xù)，地方政府將進一步落實“控量提質(zhì)”要求，并結(jié)合土地收儲工作全面推進、提高土地要素使用效率等要求，多措并舉促進房地產(chǎn)庫存下降，而中央財政對地方債務(wù)指標的寬松，也將為地方縮減供地規(guī)模、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)提供支撐。企業(yè)層面，央國企主導(dǎo)、核心城市聚焦的特征將持續(xù)強化，具備資金優(yōu)勢的央國企仍將是土地市場主力，重點爭奪一二線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，區(qū)域深耕也將成為更多企業(yè)保障投資確定性的優(yōu)先選擇。

??1、各能級成交規(guī)模走向分化，一線量縮價漲、二線量平價增、三四線量價齊跌

??前三季度，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積4.6億平方米，同比下降9%，再度刷新2019年以來的前三季度新低。成交金額1.5萬億元，同比增長8%，增幅較上半年下滑了10個百分點。

??從下半年市場走勢來看，全國土地成交規(guī)模進一步收縮，7月份以來各能級城市土地成交建面、成交金額均現(xiàn)同比回落。2025年以來，全國土地招拍掛成交規(guī)模已經(jīng)小于同期新房交易面積1.8億平方米左右，行業(yè)去庫存速度持續(xù)快速推進。

??分能級來看，各能級城市表現(xiàn)明顯分化，一線城市量縮價漲，前三季度土地成交建筑面積同比下降21%，成交金額同比增長19%，上海、深圳大量優(yōu)質(zhì)宅地高溢價成交，北京棚改項目的提速發(fā)展，也帶來了大量高總價重點地塊的成交。對于外來人口充沛、高端購買力充裕的一線城市而言，城市更新發(fā)展已然大有可為，高品質(zhì)新房項目需求也保持旺盛，土地市場的進一步縮量提質(zhì)，有助于一線城市繼續(xù)維持健康的市場供求關(guān)系。

??二線城市方面量平價漲，前三季度土地成交建筑面積同比微增2%，成交金額增長22%。目前大多數(shù)二線城市土地成交規(guī)模已經(jīng)調(diào)整到位，進一步下探的空間不大。

??三四線城市方面，前三季度土地成交建筑面積同比下降11%，成交金額同比下降6%。在當(dāng)前的市場形勢下，三四線城市只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊能夠保持較好的出讓前景，在止跌回穩(wěn)目標之下，近年來三四線城市土地市場的量價齊跌趨勢仍在延續(xù)。

??2、得益于供地質(zhì)量提升，各能級平均樓板價均同比上漲

??一線城市平均漲幅達到51%，二線城市同比增長20%，三四線也有6%的增幅。說明各能級城市更加注重出讓地塊的銷售前景，“托底”成交地塊進一步下降。

??具體來看，一線城市中上海、深圳均在年內(nèi)刷新了地價紀錄，平均樓板價也大幅上升至3萬元/平方米左右；二線城市中杭州、成都、蘇州也在年內(nèi)屢屢拍出高單價地塊，平均樓板價上升20%至5871元/平方米。

??三四線城市雖然整體土拍熱度不高，但隨著優(yōu)質(zhì)宅地出讓比例增加，平均樓板價也上升6%，三亞、無錫、東莞等年內(nèi)土地成交均價均在7000元/平方米以上。

??3、平均溢價率7.7%，較上半年回落1.3個百分點

??2025年三季度，熱點城市優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次有所下降，高溢價地塊成交占比減少。再加之北京、成都、西安、南京等地出讓了較多舊改、棚改、城更類地塊，均為高總價低溢價成交，進一步拉低了下半年以來的平均溢價率。

??不過從個體地塊表現(xiàn)來看，部分稀缺優(yōu)質(zhì)地塊還是拍出了理想的價格和熱度，譬如7月上海徐匯衡復(fù)地塊則是以20萬元/平方米的單價刷新了全國樓板價紀錄。該地塊經(jīng)過28輪競價后，由浙江民企祺祥旺宇以12.25億元競得，溢價率22.38%。而深圳前海地塊在158輪競價后，由招商蛇口競得，溢價率高達86.1%，成交總價21.55億元，樓面價84180元/平方米，同樣刷新了深圳土拍的樓板價紀錄，也創(chuàng)下了2024年深圳取消15%溢價上限后的溢價率新高。對于大多數(shù)城市而言，這些高能級稀缺地塊的條件難以復(fù)制，但健康庫存指標和優(yōu)秀利潤預(yù)期下的土拍熱度，還是為行業(yè)止跌回穩(wěn)持續(xù)提供優(yōu)秀范例。

??三四線城市也有部分確定性較強的地塊拍出了較高熱度，譬如溫州、東莞、揭陽等地多次出現(xiàn)高溢價回購地塊。佛山、金華、三亞等地優(yōu)質(zhì)稀缺地塊也屢次拍出高溢價。如邯鄲永年縣8月份出讓的建安街以南宅地，地塊位于縣城各項配套集中的核心區(qū)域，容積率2.0，由河北飛宇以76%的高溢價率競得，成交總價5.3億元，平均樓板價4395元/平方米，地塊緊鄰河北飛宇地產(chǎn)2025年初競得的“地王”地塊（樓板價4472元/平方米），在“企業(yè)深耕+優(yōu)質(zhì)配套”多重因素的推動下，此類三四線宅地也能獲得高溢價成交。

??從重點監(jiān)測城市來看，2025年前三季度TOP3城市土地成交金額均超過千億元，上海、杭州、北京分別達到1959、1406和1194億元。TOP10成交總金額7373億元，占全國土地成交總金額的45%,高出上年同期7個百分點。土地投資進一步向高能級城市集中。

??前三季度已有3市超過千億；上海、北京、杭州土地成交金額分別達到1273、1101和1077億元。TOP3城市總成交金額達3451億元，占全國土地成交總金額的35%，高出上年同期10個百分點，土地投資進一步向高能級城市集中。

??具體到城市來看，一線城市均進入成交金額TOP20榜，上海、北京、深圳、廣州分列第1、2、7和10位；二三線入榜城市中，除成都、重慶和西安外，前15均來自沿海省份。

??市場熱度方面，核心熱點城市表現(xiàn)突出，上海、杭州、成都、深圳、蘇州平均溢價率均達到一成以上。2025年深圳明顯加快了宅地供應(yīng)節(jié)奏，2025年以來成交土地金額已經(jīng)達到375億元，同比增長超過60%，且優(yōu)質(zhì)宅地出讓比例顯著攀升，前海、龍崗、民治、寶安中心等板塊拍出了多宗高總價高溢價地塊（總價＞10億元，溢價率＞30%）。其中杭州得益于新房限價的解除，2025年屢屢拍出50%以上的高溢價率，典型如錢江世紀城、城東新城等熱點板塊，2025年出讓的所有宅地溢價率均在40%以上。北京在底價成交了大量舊改和商辦地塊的情況下，溢價率也達到了6%。不過入榜三四線城市土拍熱度依舊不高，南通、揚州大多數(shù)地塊仍是底價或低溢價成交。

??2025年第三季度，企業(yè)拿地?zé)崆槁燥@降溫。在優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率減緩、市場仍在筑底階段的情況下，企業(yè)拿地態(tài)度依然謹慎，主要集中于熱點城市競拍優(yōu)質(zhì)地塊。從拿地企業(yè)類型來看，央國企依舊是主力，拿地金額占比超六成，民企也在市場筑底過程中投資逐漸弱復(fù)蘇，相較之下，城投拿地有所下降，拿地金額占比也較去年同期下降9個百分點。

??1、投資百強貨值、金額同比回正，市場聚焦優(yōu)質(zhì)地塊

??2025年房企投資持續(xù)低位，但個別優(yōu)質(zhì)地塊走出獨立行情，帶動投資百強的總貨值、總金額同比回正。

??截至9月末，新增土儲貨值百強門檻值為38.6億元，同比增長2%，同比由負轉(zhuǎn)正；新增總價百強門檻值為17.7億元，同比提升8%，新增建面百強門檻值為34.8萬平方米，同比回升8%。

??2、拿地銷售比回升至0.31，主要依賴頭部企業(yè)帶動

??截至2025年三季度末，銷售百強房企的拿地銷售比為0.31，較2024年有較明顯提升。分季度來看，一季度末拿地銷售比達到0.3，第二稍有回落、三季度恢復(fù)至近年來相對高位。

??分梯隊來看，拿地銷售比的上升主要依靠頭部房企的帶動，截至9月末TOP1-10房企拿地銷售比已高達0.41，其中綠城中國、中國金茂拿地銷售比接近0.6。

??3、土儲集中度持續(xù)走高，銷售10強企業(yè)貨值集中度達68%

??2025年新增貨值集中度持續(xù)走高，截至9月末10強房企新增貨值占百強總貨值的68%，較去年同期增加12pts，在集中度已經(jīng)處于高位的情況下、新增土儲尤其是優(yōu)質(zhì)土儲進一步向頭部房企集中，未來市場將更加集中、分化。

??此外，11-20強新增貨值占比8%，同比基本持平，21-30強新增貨值占5%，同比減少7pts，31-50強占比12%，同比微增4pts，后50強占比為7%，但同比減少9pts。可見50強以后的房企增儲的積極性低迷，未來市場占有空間也將被持續(xù)擠壓。

??4、央國企投資金額占67%，城投拿地金額占比下降9個百分點

??按不同企業(yè)類型來看，截至9月末投資金額百強房企中有41家為城投平臺公司，仍然是土地市場中不可忽視的重要力量，但較去年相比，減少了12家。央國企和民企相對穩(wěn)定，分別為38家和21家。

??結(jié)合拿地金額的分布看，央國企雖然數(shù)量不多但金額占比達67%，較同期增長5個百分點，當(dāng)前土地市場中的核心優(yōu)質(zhì)、高價地塊的主要競得人都是國央企；城投平臺公司雖然數(shù)量較多，但拿地以托底為主，拿地金額普遍較小，占比僅有16%；民企則表現(xiàn)為弱復(fù)蘇，數(shù)量和金額占比同比雙雙提升。

??5、六成企業(yè)拿地金額同比上漲，頭部企業(yè)加速拓展步伐

??從具體房企的角度看，截至9月末仍有近五成銷售百強房企尚未拿地，僅16家房企拿地金額超過百億。

??聚焦到已拿地的企業(yè)來看，有近六成企業(yè)拿地金額較去年同期上漲，主要為央國企和部分仍有連貫投資能力的民企。尤其是頭部的央國企，在核心城市積極補倉，同比漲幅均較大，諸如銷售TOP5（全口徑）保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、綠城中國同比漲幅均超過70%，拿地銷售比遠超行業(yè)平均，維持0.3以上。民企中，濱江保持穩(wěn)定，前9月拿地金額353億元，同比增29%。

??三季度以來，土地市場明顯降溫，土地成交金額同比、溢價率等核心指標較上半年均出現(xiàn)回落。這一現(xiàn)象的成因可從三方面分析：

??一方面源于高能級城市優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次下降。2024年下半年地市熱度回升后，杭州、成都等城市核心板塊已積累相對充足的潛在庫存，出于控制庫存規(guī)模的考量，相關(guān)板塊土地出讓需適當(dāng)暫緩——2025年三季度，杭州濱江區(qū)府、城東新城等熱點板塊無宅地成交，即為典型例證；

??另一方面則因棚改、舊改及城中村改造類地塊多以低溢價成交。隨著城市高質(zhì)量發(fā)展持續(xù)推進，以北京為代表的一二線城市土地出讓重心轉(zhuǎn)向城市更新類地塊，此類地塊多數(shù)以底價或低溢價成交；

??此外，2025年以來地方政府雖重啟土地儲備類專項債融資，但在專項債投資收入比的監(jiān)管要求下，出于受益確定性訴求，相關(guān)地塊出讓規(guī)模仍相對有限。

??我們認為，在當(dāng)前市場環(huán)境下，房企普遍采取的“寧缺毋濫”投資策略在短期內(nèi)仍將持續(xù)。具體來看，個別頭部房企的投資力度可能會根據(jù)核心城市土地拍賣的質(zhì)量和頻次進行動態(tài)調(diào)整，但就整個行業(yè)而言，整體投資力度預(yù)計將維持在相對較低的水平。由于房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，市場信心尚未完全恢復(fù)，房企仍將審慎地評估項目收益與風(fēng)險，更加注重現(xiàn)金流安全和財務(wù)穩(wěn)健性。