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??一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的紡織民企，正在多地土地市場(chǎng)頻繁亮相。

??9月4日，位于廣州佛山禪城區(qū)黎明路南側(cè)、港口路西側(cè)地塊掛牌出讓，合肥瑞倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、廣東佰業(yè)泰建設(shè)工程有限公司以4.77億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)約8000元/平方米。天眼查顯示，合肥瑞倫控股股東為南通亞倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南通亞倫”）。

??這并非南通亞倫首次出現(xiàn)在廣州土地市場(chǎng)。2024年12月，南通亞倫以約12.35億元競(jìng)得廣州番禺沙溪地塊，成交樓面價(jià)約1.47萬(wàn)元/平方米；2023年4月，南通亞倫與16家房企爭(zhēng)奪廣州番禺迎賓路地塊，觸及地價(jià)上限后南通亞倫23.2億元搖中，成交樓面價(jià)約2.4萬(wàn)元/平方米。

??南京也是南通亞倫挺進(jìn)的城市之一。今年6月28日，南京燕子磯板塊競(jìng)價(jià)56輪后，南通亞倫以10.28億元總價(jià)拍下了該地塊，溢價(jià)率12%。而在2025年1月、2024年8月，南通亞倫分別拍下南京鼓樓濱江宅地、浦口宅地，溢價(jià)率分別為16%、0.4%。

??看起來(lái)低調(diào)，實(shí)則已經(jīng)在南京連落三子的南通亞倫，正在成為南京市場(chǎng)的民企“黑馬”。中指研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，南通亞倫在2025年1~8月南京拿地金額榜中位列第10，成為榜單中的民營(yíng)房企之一。

??南通亞倫地產(chǎn)業(yè)務(wù)觸角，還進(jìn)一步延展到了寧波、杭州、蘇州、西安、合肥、深圳等地。天眼查股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，這位“不差錢(qián)”選手背后是以紡織業(yè)起家的江蘇亞倫集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“江蘇亞倫”），老板劉伯香曾是南通知名的紡織大亨，一度成為“南通首富”。

??從紡織實(shí)業(yè)起家的江蘇亞倫，30余年前就曾布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但礙于各種原因并未深入其中，而今趁著土地市場(chǎng)低溢價(jià)的窗口期，這家紡織公司開(kāi)始在各地掃貨，開(kāi)啟新一輪地產(chǎn)擴(kuò)張。

??瘋狂搶地

??公開(kāi)資料顯示，江蘇亞倫成立于1989年，南通川港鎮(zhèn)出生的劉伯香利用當(dāng)?shù)丶徔棶a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造毛紡、棉織、印染、服裝、面料等體系，產(chǎn)品銷(xiāo)售至南北美洲、中東和非洲等國(guó)家，成為有名的“紡織大亨”。

??5年后，劉伯香便進(jìn)軍地產(chǎn)，首個(gè)項(xiàng)目是江蘇紡織面料專業(yè)市場(chǎng)，建筑面積25萬(wàn)平方米，此后便大舉布局，住宅、商業(yè)地產(chǎn)等均有涉獵。

??截至2010年，江蘇亞倫多業(yè)態(tài)地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)493萬(wàn)平方米，投資總額達(dá)137億元，南通家紡城、上海中創(chuàng)大廈、中基大廈、南通如東縣城的“中央廣場(chǎng)”社區(qū)等不動(dòng)產(chǎn)，均由劉伯香一手打造。

??不過(guò)，2011年后，江蘇亞倫在地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作寥寥。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2016年，江蘇亞倫主要發(fā)力點(diǎn)是在綜合改造、動(dòng)遷安置，15個(gè)操盤(pán)項(xiàng)目中有8個(gè)綜合改造、動(dòng)遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，商品房開(kāi)發(fā)僅有5個(gè)。值得注意的是，作為江蘇南通企業(yè)，江蘇亞倫8個(gè)綜合改造、動(dòng)遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，6個(gè)項(xiàng)目位于上海，且項(xiàng)目多數(shù)由上海中匯建設(shè)集團(tuán)承接建造。

??這家南通房企如何屢屢在上海收獲項(xiàng)目，尚且不得而知，不過(guò)從合作方信息來(lái)看，上海中匯建設(shè)集團(tuán)主要從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工、市政工程等業(yè)務(wù)，實(shí)控人黃沖與上海徐匯區(qū)政協(xié)黨組書(shū)記、主席同名，同時(shí)黃沖還兼任南通亞倫旗下全資子公司上海華峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司監(jiān)事一職。

??作為江蘇亞倫旗下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，南通亞倫成立于1999年，此前主要深耕江蘇大本營(yíng)。不過(guò)從前幾年樓市數(shù)據(jù)來(lái)看，南通亞倫此前在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在感并不強(qiáng)，直至2022年，南通亞倫開(kāi)始在房地產(chǎn)板塊大舉擴(kuò)張。

??2022年9月，南通亞倫先后以11.87億元、6.86億元拍下經(jīng)開(kāi)區(qū)地塊和瑤海區(qū)地塊，正式進(jìn)入合肥市場(chǎng)；2022年11月，深圳第四批次集中供地中，唯一生面孔且是民營(yíng)企業(yè)的南通亞倫，以6億元觸頂價(jià)斬獲寶安區(qū)新安街道安居房項(xiàng)目，在28家參與競(jìng)拍的房企中勝出。

??2023年4月，南通亞倫進(jìn)入西安市場(chǎng)，在搖號(hào)階段擊敗7家房企，以16.5億元、15%溢價(jià)摘得西安高新區(qū)CID板塊地塊；同年4月，南通亞倫首入廣州，在華發(fā)、建發(fā)、中鐵建、美的、龍湖、保利等16組競(jìng)買(mǎi)人激烈角逐中，23.23億元觸頂價(jià)搖中番禺區(qū)迎賓路地塊；

??9月，南通亞倫聯(lián)合上海老牌房企新黃浦，以約7%溢價(jià)率、9.509億元總價(jià)拍下青浦區(qū)宅地；2023年11月，南通亞倫加注合肥瑤海區(qū)YH202310號(hào)地塊，總價(jià)7.1億元。

??南通亞倫的野心不只競(jìng)得的這幾宗地，2023年南通亞倫還曾兩次現(xiàn)身杭州土地拍賣(mài)市場(chǎng)，并嘗試進(jìn)入蘇州市場(chǎng)，但由于競(jìng)爭(zhēng)太激烈，最終均無(wú)所獲。當(dāng)年3月的合肥土地拍賣(mài)中，南通亞倫也參與了3宗熱點(diǎn)地塊的競(jìng)拍，都以陪跑收?qǐng)觥?/p>

??2024年南通亞倫拿地力度有所減緩，公開(kāi)信息顯示，當(dāng)年南通亞倫買(mǎi)下2宗地塊，一宗為8月拍下的南京江浦G21地塊，另一宗為12月拍下的廣州番禺洛浦街地塊。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，3年來(lái)南通亞倫在上述一二線城市累計(jì)斥資近百億元拿地，曾經(jīng)在一眾房企列表中，毫無(wú)存在感的南通亞倫已經(jīng)成為土地市場(chǎng)上一股不容忽視的新生力量。

??實(shí)力存疑

??當(dāng)前市場(chǎng)恢復(fù)進(jìn)度較慢，大部分房企受困于資金問(wèn)題，對(duì)于擴(kuò)儲(chǔ)拿地仍處于謹(jǐn)慎觀望階段，但南通亞倫仍在加大擴(kuò)儲(chǔ)力度，不免令人質(zhì)疑，背后是否具備足夠的實(shí)力。

??在同策研究院研究主任李霄霄看來(lái)，母公司實(shí)體產(chǎn)業(yè)是支撐其擴(kuò)張的關(guān)鍵，“南通亞倫隸屬江蘇亞倫，母公司在南通做家紡產(chǎn)業(yè)，是一家有實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”。

??商業(yè)地產(chǎn)投資，成為南通亞倫穩(wěn)定現(xiàn)金流之一，公司在南通、上海等地投資建設(shè)了多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如中國(guó)南通家紡城、上海中創(chuàng)大廈、中基大廈等，這些不動(dòng)產(chǎn)的租金收入成為穩(wěn)定的資金來(lái)源，支持了其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展。

??合作開(kāi)發(fā)與財(cái)務(wù)投資，也為南通亞倫提供一定彈藥補(bǔ)充。多年來(lái)，南通亞倫通過(guò)與融創(chuàng)、龍湖等房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以財(cái)務(wù)投資人的角色參與，通過(guò)股權(quán)分紅、項(xiàng)目收益等方式獲取一定資金。

??不過(guò)，大規(guī)模拿地后的風(fēng)險(xiǎn)依然不容忽視，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，2025年重點(diǎn)城市住宅庫(kù)存去化周期18~24個(gè)月，售價(jià)較2021年高點(diǎn)下調(diào)明顯，若2026年售價(jià)再跌5%，南通亞倫利潤(rùn)率將進(jìn)一步走低，出現(xiàn)存貨減值。

??柏文喜認(rèn)為，近幾年，南通亞倫集中拿地抄底，雖短期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)可控，但行業(yè)調(diào)整期遠(yuǎn)未結(jié)束，市場(chǎng)、政策與操盤(pán)不確定性疊加，加之集中拿地后造成債券、土地款、建安“三峰”疊加，一旦銷(xiāo)售回款率低于預(yù)期，依賴借新還舊，南通亞倫杠桿將迅速抬升。

??二代接班

??紡織、房地產(chǎn)兩條腿走路的江蘇亞倫，嚴(yán)格意義上并非純粹民企。

??天眼查穿透顯示，江蘇亞倫控股公司是通州市川港鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理服務(wù)站，后者持有江蘇亞倫83.08%股權(quán)。從公開(kāi)信息來(lái)看，通州市川港鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理服務(wù)站是過(guò)去在特定歷史時(shí)期設(shè)立的基層組織，各地方為對(duì)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進(jìn)行管理、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和服務(wù)而設(shè)立。

??有分析稱，江蘇亞倫與通州市川港鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理服務(wù)站的關(guān)系，或與劉伯香此前在政府任職存在一定關(guān)聯(lián)性。

??江蘇亞倫的前身是1976年成立的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，而劉伯香曾擔(dān)任通州市川港鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)、黨委副書(shū)記及通州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理局副局長(zhǎng)，職務(wù)范圍直接覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理和屬地行政監(jiān)管，與江蘇亞倫初創(chuàng)時(shí)期的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有制屬性高度契合。

??即便是2024年劉伯香去世后，其子劉斌接任，但通州市川港鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理服務(wù)站仍保持控股地位。

??二代劉斌接班，急需解決的問(wèn)題之一就是此前拍下的地塊與出險(xiǎn)房企合作，進(jìn)而引發(fā)的資金問(wèn)題。

??大舉擴(kuò)張前，南通亞倫的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多以動(dòng)遷房、安置房、保障房為主，商品房開(kāi)發(fā)少之又少，直到2017年南通亞倫牽手融創(chuàng)，兩家房企4年間先后在寧波、杭州、烏魯木齊、南通、常州、徐州、合肥等地拿下12個(gè)項(xiàng)目，投資近130億元。

??2021年融創(chuàng)出險(xiǎn)后，南通亞倫與其分道揚(yáng)鑣，轉(zhuǎn)身走向了龍湖、新城控股。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南通亞倫與龍湖合作近10個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)了龍湖翠湖壹號(hào)、龍湖學(xué)樘府等項(xiàng)目。

??在與上述房企合作中，南通亞倫多依賴合作開(kāi)發(fā)模式，以財(cái)務(wù)投資角色介入，伴隨合作房企相繼出險(xiǎn)，其合作項(xiàng)目開(kāi)始陷入資金糾紛之中。

??比如合作開(kāi)發(fā)杭州融創(chuàng)城等項(xiàng)目的杭州融倫置業(yè)、寧波融創(chuàng)海之灣置業(yè)，南通亞倫均持股19%，企查查信息顯示，前者作為被告的案件超50個(gè)、涉及金額超10億元；后者作為被告的案件有48個(gè)，被列為失信被執(zhí)行人、法人被限高。

??意識(shí)到聯(lián)合開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)后，南通亞倫開(kāi)始獨(dú)立拿地，深圳寶安中心區(qū)地塊、上海青浦區(qū)地塊、西安高新區(qū)地塊等均由南通亞倫全資持有。不過(guò)，此前極少運(yùn)營(yíng)操盤(pán)的南通亞倫，是否具備足夠的開(kāi)發(fā)實(shí)力，靠其自身在一二線城市立足，仍未可知。

??柏文喜認(rèn)為，在此前的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中，南通亞倫或已具備獨(dú)立開(kāi)發(fā)的最低門(mén)檻，但品牌溢價(jià)、成本控制和現(xiàn)金流節(jié)奏仍弱于一線房企。未來(lái)幾年是真正檢驗(yàn)其操盤(pán)能力的窗口期，一旦獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目去化或現(xiàn)金流表現(xiàn)低于預(yù)期，南通亞倫或?qū)⒃俅螌で笈c品牌房企合作，回到合作開(kāi)發(fā)與財(cái)務(wù)投資的老路。