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??代建賽道正從“增量擴張”的1.0時代邁入“存量提質”的2.0階段。

??CRIC數據顯示，當前已有超過100家房企涉足代建或承接代建業務，當前市場上有意愿、有能力的房地產企業幾乎全部投身代建領域。

??2025年，入局企業數量并未增加，行業格局趨于穩定，競爭也愈發激烈。盡管大量房地產企業涉足代建業務，但真正能在市場中沉淀下來、持續擴張并承接新業務的企業不超過40家。

??城市更新目前已成為房地產政策端重要一環，在房地產市場中占據著關鍵地位，得到了政府在表態、政策制定和資金支持方面的顯著扶持。隨著城市更新政策的不斷落地，有望進一步釋放政府代建的需求。

??然而，與傳統開發不同，城市更新類代建項目復雜度高、周期長、利益相關方多元，要求企業不僅需具備工程管理與合規能力，更要在產業導入、文化保育、資金協同乃至風險化解方面構建系統競爭力。

??能否真正理解政策、整合資源、平衡多方訴求，將成為代建企業能否在這條賽道上實現規模與品牌突破的關鍵。

??城市更新被推到了更高的高度。

??2025年7月30日，中央政治局會議召開，此次政治局會議有關房地產行業沒有專門表述，只提到了兩大關鍵點，一個是落實中央城市工作會議精神，一個是高質量開展城市更新。

??7月15日召開的中央城市工作會議，這是繼2015年12月之后又一次有關城市發展的最高規格會議，會議把城市更新擺在更加突出的位置，提出以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現代化新路子。

??可見，城市更新已經成為城市發展的重點，并將作為新型城鎮化的核心任務來推進，接下來城市更新也將全面提速。

??從政策出臺上看，2025年以來，配合中央城市工作高質量發展的方針，城市更新類政策的發布頻次明顯提升，關于城市更新工作的發聲明顯增多，包括上海、廈門、南京等重點城市。

??與此同時，2025年房地產專項債投放持續增加，在具體投向上包括城鎮老舊小區改造、棚戶區改造、城中村改造、保障房建設和土地儲備等。

??2025年前7月，城中村改造專項投放573億元，同比增長487%，保障房專項投放253億元，同比增長150%。

??從專項債投放的資金分布上看，不同省市的專項債投放力度存在較大差異：山東省在棚改+城中村方面的項目總投資額遠超其他省份，達到5289億元；河南省、廣東省、河北省、四川省超過2000億元，而反之江西省、浙江省、甘肅省則僅有500多億元。

??幾個重點城市中，北京的項目總投資額達到11822億元，是全國范圍內專項債資金投放最大的城市，單項目投放金額平均達131億元，遠高于全國平均水平（全國單項目平均值19億）；其次廣州僅有1810億元，重慶、上海、深圳均在400億元左右，天津則僅有191億元。

??隨著城市更新政策的不斷落地，有望進一步釋放政府代建的需求，值得代建企業深挖關注。

??據CRIC統計，2025年上半年代建中標項目約為260個，同比增長8%，增速要比2024年上半年降低11個百分點。從數據上看，增長動能出現了大幅放緩，但考慮到經歷了2023年、2024年兩年的快速“爆發”，高位調整也是周期波動中必經的一環

??聚焦到中標金額500萬以上的項目來看，從2024年起，全國范圍內中標金額在500萬以上的城市更新項目共198個，其中2024年全年共計102個，2025年至今已經有96個，達到2024年全年的94%，預計全年總量將超過2024年，城市更新項目的中標數量持續提升。

??分省市來看，山東省、廣東省、江蘇省是城市更新項目中標的主要省份，三者中標數量占全國的50%，這也與山東省、廣東省的專項債投入較高相符。

??近兩年以來，已經有較多頭部代建企業中標了城市更新或城中村改造類項目的代建服務，包括綠城管理、藍城集團、金地管理、旭輝管理等頭部企業，未來隨著城市更新項目的持續落地，代建企業可以在其中尋找更多機遇。

??考慮到城市更新和城中村改造項目具有工程體量大、涉及利益主體多元、政策法規要求嚴格、社會關注度高等特殊復雜性，代建企業若想在這些項目中成功立足并實現預期目標，就必須全面提升自身的綜合管理能力。

??城市更新項目是一項綜合性、系統性的復雜工程，涵蓋了從前期規劃到后期運營的全生命周期管理。在具體實施過程中，需要統籌考慮規劃編制、拆遷安置、工程建設、產業導入等多個關鍵環節，這就要求代建企業必須具備全流程項目協調管理能力。

??同時，城市更新項目通常涉及大規模的資金投入和長期運營。代建企業需具備較強的融資能力和資金運作實力，最好能夠協助政府或業主方完成項目融資方案設計、資金籌措等工作，在必要時還需以投資方身份參與項目，確保資金鏈的安全穩定。

最終，城市更新項目周期長、政策性強、不確定性高。代建企業必須建立完善的風險防范機制和管理制度，確保項目全過程合規合法。還需具備處理紓困項目的經驗和能力，能夠應對可能出現的資金停滯、股權重構等復雜局面，保障項目順利推進。