市場報告CRIC研究中心 2025-09-26 09:48:57 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2025-09-26
- 報告類型:市場報告
- 發(fā)布機構:克而瑞
??能否真正理解政策、整合資源、平衡多方訴求，將成為代建企業(yè)能否在城市更新賽道上實現(xiàn)規(guī)模與品牌突破的關鍵。
??◎ 文/謝楊春、吳嘉茗
??隨著城市更新政策的不斷落地，有望進一步釋放政府代建的需求。然而，與傳統(tǒng)開發(fā)不同，城市更新類代建項目復雜度高、周期長、利益相關方多元，要求企業(yè)不僅需具備工程管理與合規(guī)能力，更要在產業(yè)導入、文化保育、資金協(xié)同乃至風險化解方面構建系統(tǒng)競爭力。
??能否真正理解政策、整合資源、平衡多方訴求，將成為代建企業(yè)能否在這條賽道上實現(xiàn)規(guī)模與品牌突破的關鍵。
??01
??城市更新政策力度、資金支持力度持續(xù)提升
??有望進一步釋放政府代建的需求
??2025年以來，城市更新成為房地產政策端重要一環(huán)，在房地產市場中占據(jù)著關鍵地位，得到了政府在表態(tài)、政策制定和資金支持方面的顯著扶持。
??政府表態(tài)上：2025年7月的兩次重要會議（中央城市工作會議和中央政治局會議）中均提及城市更新，中央城市工作會議指出當前和今后一個時期城市工作的總體要求包括“以推進城市更新為重要抓手”；7月末的中央政治局會議要求落實城市工作會議精神，高質量開展城市更新。
??政策出臺上：2025年以來，配合中央城市工作高質量發(fā)展的方針，城市更新類政策的發(fā)布頻次明顯提升，關于城市更新工作的發(fā)聲明顯增多，包括上海、廈門、南京等重點城市。例如上海宣布加快推進“兩舊一村”改造，并制定《上海市城市更新行動方案（2026—2028年）》，明確2025年新增的政府專項債額度中，約400億元將用于“兩舊一村”、無衛(wèi)生設施舊住房改造等城市更新項目；廈門發(fā)布《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造指導意見》，明確了適用范圍、資金籌措、改造方式、實施主體、支持政策、技術要求和實施程序等條件；南京出臺《關于規(guī)范既有建筑改造項目審批管理的指導意見》，建立健全適合既有建筑改造項目的全過程審批管理機制等……隨著各地政策持續(xù)出臺，關于城市更新、改造的規(guī)范更加完善。
??資金支持上：2025年房地產專項債投放持續(xù)增加，在具體投向上包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造、保障房建設和土地儲備等。其中2025年前7月，城中村改造專項投放573億元，同比增長487%，保障房轉向投放253億元，同比增長150%。
??從專項債投放的資金分布上看，不同省市的專項債投放力度存在較大差異：山東省在棚改+城中村方面的項目總投資額遠超其他省份，達到5289億元；河南省、廣東省、河北省、四川省超過2000億元，而反之江西省、浙江省、甘肅省則僅有500多億元。
??幾個重點城市中，北京的項目總投資額達到11822億元，是全國范圍內專項債資金投放最大的城市，單項目投放金額平均達131億元，遠高于全國平均水平（全國單項目平均值19億）；其次廣州僅有1810億元，重慶、上海、深圳均在400億元左右，天津則僅有191億元。
??02
??山東、廣東、江蘇是項目中標大省
??頭部代建企業(yè)積極“入場”
??城市更新在推進的過程中，勢必帶來較多的代建機遇，值得代建企業(yè)深挖關注。
??據(jù)CRIC統(tǒng)計，從2024年起，全國范圍內中標金額在500萬以上的城市更新項目共198個，其中2024年全年共計102個，2025年至今已經(jīng)有96個，達到2024年全年的94%，預計全年總量將超過2024年，城市更新項目的中標數(shù)量持續(xù)提升。
??城市分布方面，山東省、廣東省、江蘇省是城市更新項目中標的主要省份，三者中標數(shù)量占全國的50%，也與山東省、廣東省的專項債投入較高相符。此外新疆省、四川省、安徽省等地占比也相對較高。
??近兩年以來，已經(jīng)有較多頭部代建企業(yè)中標了城市更新或城中村改造類項目的代建服務，包括綠城管理、藍城集團、金地管理、旭輝管理等頭部企業(yè)，未來隨著城市更新項目的持續(xù)落地，代建企業(yè)可以在其中尋找更多機遇。
??03
??城市更新項目環(huán)節(jié)多、難度高
??代建企業(yè)需提升五方面能力
??考慮到城市更新和城中村改造項目具有工程體量大、涉及利益主體多元、政策法規(guī)要求嚴格、社會關注度高等特殊復雜性，代建企業(yè)若想在這些項目中成功立足并實現(xiàn)預期目標，就必須全面提升自身的綜合管理能力體系。具體而言，需要重點強化以下幾個關鍵方面的能力建設：
??綜合協(xié)調能力：城市更新項目是一項綜合性、系統(tǒng)性的復雜工程，涵蓋了從前期規(guī)劃到后期運營的全生命周期管理。在具體實施過程中，需要統(tǒng)籌考慮規(guī)劃編制、拆遷安置、工程建設、產業(yè)導入等多個關鍵環(huán)節(jié)，這就要求代建企業(yè)必須具備全流程項目協(xié)調管理能力。一方面，代建企業(yè)需要科學把控投資規(guī)模、工程質量和施工安全之間的平衡關系，確保項目按期保質完成；另一方面，還要妥善處理項目推進過程中涉及的各類復雜關系，平衡各方訴求；此外代建企業(yè)還需具備應對政策變化、市場波動等不確定因素的能力，確保項目順利實施。
??穩(wěn)健的資金實力：城市更新項目通常涉及大規(guī)模的資金投入和長期運營，代建企業(yè)具備較強的融資能力和資金運作實力，最好能夠協(xié)助政府或業(yè)主方完成項目融資方案設計、資金籌措等工作，在必要時還需以投資方身份參與項目，確保資金鏈的安全穩(wěn)定。
??產業(yè)導入運營能力：代建企業(yè)應當具備豐富的產業(yè)資源整合能力和專業(yè)的運營管理經(jīng)驗，能夠根據(jù)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和產業(yè)定位，精準導入優(yōu)質的教育資源、醫(yī)療配套、商業(yè)服務等城市功能要素，實現(xiàn)產業(yè)與城市的有機融合。這種綜合能力要求代建企業(yè)不僅要具備傳統(tǒng)房地產開發(fā)的硬件建設能力，更要具備產業(yè)規(guī)劃、資源整合、持續(xù)運營等軟實力，才能真正提升區(qū)域整體價值，實現(xiàn)城市更新的可持續(xù)發(fā)展目標。
??平衡創(chuàng)新能力：城市更新是一項復雜系統(tǒng)工程，涉及社會結構重組、文化傳承延續(xù)和生態(tài)環(huán)境保護的多維度過程。因此代建企業(yè)必須具備將文化、商業(yè)和旅游元素有機融合的能力，能夠在歷史保護與城市發(fā)展之間找到精準的平衡點。這就要求代建企業(yè)首先要對城市的文化底蘊和特色風貌有深刻的理解和把握，特別是對舊改片區(qū)的歷史文化背景、建筑特色和居民生活方式等進行深入調研和分析。在具體項目實施過程中，需要特別注重保留和延續(xù)城市的歷史文脈，通過運用現(xiàn)代創(chuàng)新技術和前沿設計理念，在提升建筑品質的同時改善周邊環(huán)境質量，最終實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益的和諧統(tǒng)一，為城市注入新的活力與魅力。
??風險管控能力：最終，城市更新項目周期長、政策性強、不確定性高。代建企業(yè)必須建立完善的風險防范機制和管理制度，確保項目全過程合規(guī)合法。同時，需具備處理紓困項目的經(jīng)驗和能力，能夠應對可能出現(xiàn)的資金停滯、股權重構等復雜局面，保障項目順利推進。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
