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??2025年前三季度，房企融資仍然呈現收縮態勢。其中第三季度融資1145億，環比上升5%，但同比下降35%。

??可見，自2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協調機制“白名單”，但非銀融資規模仍未改變下滑趨勢。

??2021年至今房地產行業已進入調整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的債務重組。

??據CRIC統計，累計來看，當前共計11家房企實現了境內或境外部分的債務重組。

??在過去一年里，中央政府提出促進房地產市場止跌回穩的目標，企業主體能夠正常運作是房地產止跌回穩的一個重要標志。

??CRIC統計數據顯示，2025年前三季度，融資規模達3072億，同比下降30%。其中第三季度融資1145億，環比上升5%，但同比下降35%，處于歷史低位。多數民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。

??從企業的債券類融資成本來看，2025年前三季度的境外債券融資成本為8.95%。而境內債券融資成本進一步下降至2.57%，較2024年全年繼續下降了0.34個百分點。境內債券融資成本不斷下降，一方面是由于自2024年貨幣環境開始寬松，LPR持續下調；另一方面，發債主體大多數為國企央企及優質民企，這類企業融資優勢較為明顯，如發債較多的招商蛇口、中交地產、美的置業等等。2025年前三季度，整體新增債券類融資成本為3%。

??從企業的性質分類來看，2025年前三季度國企、央企的發債量為1313億元，同比下降了8%。而民營企業的發債量為134億，同比下降13%；此外混合所有制企業發債量106億，同比增長22%。需注意的是，2025年前三季度國企央企的發債量占比達85%。

??從成本上來看，國企、央企2025年前三季度的融資成本為2.58%，而民營企業則為5.40%，兩者之間的差距再次擴大到2.82個百分點；此外混合所有制房企的融資成本下降至3.90%。在當前融資環境下，有充足抵押物及其他增信措施的優質房企更能夠在政策扶持中受益，同時也能夠獲取更多的低息借款。

??從2021年恒大正式暴雷到2025年，房地產行業已進入調整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的債務重組。從境內破產的法律程序來看，華晨地產、協信遠創、金科股份、新華聯已陸續完成了破產重整，而港股房企福晟國際也于2023年以股本重組及定增的代價實現了債務重組。

??在債務重組方面，旭輝集團已經實現了境內外債務的整體重組；龍光集團與融創集團的境內債均重組成功，境外債重組方案已得到大多數債權人支持，其中融創將于10月14日舉行境外債務重組計劃會議，而龍光已于9月10日與債權人小組訂立修訂協議。以此來看，當前完成破產重整或股本重組的房企共計5家，境內外整體債務實現重組或接近成功的房企共計3家。

??除此之外，世茂集團、佳兆業、中梁控股、金輪天地控股、中國奧園、時代中國控股、遠洋集團以及禹洲集團共計8家企業的境外債重組成功，榮盛發展及綠地控股也分別對境外債展期。此外，花樣年也于2023年完成了境內債的重組。累計來看，共計11家房企實現了境內或境外部分的債務重組。

事實上，債務重組成功并不意味著企業恢復正常經營軌道。以近期剛完成境內外債務重組的旭輝為例，2025年8月，旭輝董事局主席林中對外表示，旭輝控股距離真正“站起來”，可能還需要三年時間，從低谷再出發，公司要進行二次創業，更明確提出將不會再重蹈“高杠桿、高負債、高周轉”的覆轍，而要走一條“輕資產、低負債、高質量”的新路徑。此前，林中曾提及，未來旭輝控股聚焦三大核心業務板塊：一是穩定的收租業務，也就是旭輝持有的上海、北京等一二線城市優質商業資產組合；二是高度聚焦的開發業務，收縮深耕少數核心城市；三是房地產資管業務，學習美式開發商經驗，向鐵獅門、黑石方向發展。

??從債務到期來看，2024年房企債券到期規模達4829億，而發行規模僅有2209億，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務。此外由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下2025年房企的債務壓力較大，2025年債務到期規模甚至要高于2024年，達5342億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規模約1600億元。由于近年來，房企債券發行規模下滑明顯，2026年房企整體的債務到期規模也明顯下降，其中2026年一季度到期約1298億，三季度到期1170億。

??值得注意的是，近年來公募REITs在我國大力推行，有助于幫助房企將原本沉淀在自持物業中的資金釋放出來，用于償還債務、補充流動資金等。目前不少房企已經試水公募REITs或積極籌備發行。從中期業績會及財務年報中的表態來看，華潤置地、招商蛇口以及新城控股等均有明確表示未來要擴大REITs規模。

??當前房地產行業仍處于深度調整期，以往傳統的“重資產”模式已難以適應當前的新形勢，而公募REITs的出現能夠幫助房企從開發商向運營商的角色轉變，通過打造“投融管退”的全鏈條業務模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產結構轉變。

??除此之外，對于開發業務而言，出險房企的首要任務仍是與金融機構和債權人積極協商，適當延長債務期限，緩解當前的債務壓力。未出險房企，需要對企業的土地儲備進行結構性調整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。