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??隨著我國城鎮(zhèn)化邁入“下半場”，城市發(fā)展的核心命題已從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”。

??從政策面來看，在7月中旬召開城市工作會議之后，城市更新相關(guān)穩(wěn)市場政策發(fā)聲頻率明顯提升。

??中央層面，7月30日政治局會議要求落實城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新；加快政府債券發(fā)行使用，提高資金使用效率；增強(qiáng)國內(nèi)資本市場的吸引力和包容性，鞏固資本市場回穩(wěn)向好勢頭。自7月15日中共中央召開城市工作會議后，7月下半月以來住建部、國資委、央行等均已作出了相應(yīng)表態(tài)，要求落實城市工作會議精神。

??地方層面，上海、廈門等地發(fā)布了6次相關(guān)穩(wěn)市場政策。

??典型如廈門發(fā)布《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造指導(dǎo)意見》，《指導(dǎo)意見》提出，在符合相關(guān)規(guī)定的前提下，項目建設(shè)可增加不超過原面積20%的建筑面積，其中10%用于加裝電梯和建設(shè)公共服務(wù)及配套設(shè)施，10%用于原有住宅按套擴(kuò)面。計入不動產(chǎn)登記面積的儲藏間、柴火間等，項目建設(shè)時可不再保留，其建筑面積可等面積置換至戶內(nèi)，且不納入可增加建筑面積的比例計算；未計入原不動產(chǎn)登記且有合法來源的，可納入自主更新改造實施方案進(jìn)行設(shè)計。在最大程度上保障了原有老舊小區(qū)住戶的合法利益，并允許住戶進(jìn)一步改善原有的居住條件。

??上海則宣布加快推進(jìn)“兩舊一村”改造，并制定《上海市城市更新行動方案（2026—2028年）》，明確2025年新增的政府專項債額度中，約400億元將用于“兩舊一村”、無衛(wèi)生設(shè)施舊住房改造等城市更新項目。

??可見城市更新已從頂層設(shè)計全面轉(zhuǎn)向大規(guī)模落地實施階段。

??在這場自上而下、規(guī)模浩大的城市煥新運動中，物業(yè)管理行業(yè)的角色正在被重構(gòu)。過去，物業(yè)公司是社區(qū)的“管家”，提供基礎(chǔ)的管理服務(wù)。如今，憑借其深入社區(qū)、貼近居民的天然優(yōu)勢，物業(yè)公司正站在從“管理者”向“社區(qū)綜合價值運營商”轉(zhuǎn)型的時代風(fēng)口。其服務(wù)的邊界正在被拓寬，其在城市治理體系中的價值正在被重新定義，一場圍繞存量資產(chǎn)的價值重構(gòu)之旅已然開啟。

??城市更新的起點，必然落腳于社區(qū)物理空間的系統(tǒng)性改造。這不僅是政策執(zhí)行的核心抓手，更是物業(yè)企業(yè)撬動萬億級市場的首要入口。

??從各省市到2025年的具體更新指標(biāo)可以看到多個機(jī)遇：

??1、介入電梯長效運營，破解“上樓難”痛點

??“上樓難”是老舊小區(qū)居民，尤其是老年群體最核心的痛點之一。因此，加裝新梯與更新舊梯，成為本輪城市更新中確定性最高的“標(biāo)配”項目。我國電梯市場已進(jìn)入成熟的存量替換階段，測算顯示，2020至2024年的年度電梯更新量五年均值已達(dá)到19.3萬臺，形成了一個規(guī)模巨大且持續(xù)的更新市場。

??面對這一明確的市場需求，物業(yè)公司可扮演“一站式服務(wù)商”或“代建方”的角色，成為“工程+長效運營”模式的主導(dǎo)者。其核心價值在于，將一次性的工程項目，升級為一次鎖定長期管理權(quán)和增值收益的戰(zhàn)略機(jī)遇。

??在這種新模式下，物業(yè)公司通過掌握維保單位的選擇權(quán)與電梯轎廂廣告等衍生資源的經(jīng)營權(quán)，成功地將原本純粹的“成本中心”，升級為能夠持續(xù)造血的“價值單元”。

??從重點城市電梯補(bǔ)貼政策來看，單臺補(bǔ)貼最高可達(dá)15萬元，上海更是允許業(yè)主及家庭成員按標(biāo)準(zhǔn)提取公積金，并可疊加使用公共維修資金。各地政策的支持使得電梯更新對于物業(yè)企業(yè)而言，不再是高風(fēng)險的嘗試，而是一門權(quán)責(zé)清晰、回報明確的穩(wěn)健生意。

??2、盤活車位，破解“停車難”痛點

??如果說電梯更新是重塑社區(qū)的垂直價值，那么攻克“停車難”就是盤活社區(qū)平面空間、創(chuàng)造持續(xù)性現(xiàn)金流的關(guān)鍵戰(zhàn)略。

??到2025年，全國車位總?cè)笨趯⑴噬?.2億個，這是一個年復(fù)合增長率高達(dá)13.9%、總規(guī)模2500億元的龐大市場。對于物業(yè)企業(yè)而言，這早已不是解決投訴的“管理問題”，而是切入資產(chǎn)運營的“戰(zhàn)略入口”。其商業(yè)邏輯的強(qiáng)悍之處在于，它并非單一的工程項目，而是一個由政策、技術(shù)、市場三輪驅(qū)動，覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的價值閉環(huán)。

??通過“統(tǒng)建統(tǒng)管、收益分成”等模式，物業(yè)公司能將原本混亂、低效的停車資源，整合為一個具備高增長、高回報、高技術(shù)含量的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流資產(chǎn)。

??3、布局充電樁，搶占社區(qū)能源服務(wù)新入口

??持續(xù)擴(kuò)大的“車樁比”鴻溝，正為物業(yè)企業(yè)開辟出一個全新的高增長賽道。當(dāng)前全國整體車樁比約為2.45:1，距離“1:1”的政策目標(biāo)存在超過2000萬臺的巨大缺口。這一矛盾在充電樁覆蓋率不足30%的老舊小區(qū)，已演變?yōu)樽顒傂缘男枨笾弧?/p>

??物業(yè)企業(yè)之所以能成為這個賽道的核心玩家，并非因為它懂技術(shù)，而是因為它牢牢掌握著車位及附屬電力容量這一最稀缺的社區(qū)資源。憑借這一獨占性優(yōu)勢，物業(yè)可以輕松撬動清晰的政策紅利和成熟的商業(yè)模式。

通過“停車位改造 + 充電樁運營”的組合拳，物業(yè)企業(yè)能夠以極低的資本投入，切入一個年均新增約千萬臺的龐大市場。這不僅能獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，更關(guān)鍵的是，它將一項傳統(tǒng)的、低附加值的管理業(yè)務(wù)，升級為一個高成長性、高技術(shù)含量的能源服務(wù)業(yè)務(wù)，為自身的價值重估打開了全新的想象空間。

??如果說硬件更新為社區(qū)塑造了強(qiáng)健的“骨架”，那么在此基礎(chǔ)上植入高品質(zhì)的運營內(nèi)容，則是為其注入豐滿的“血肉”與鮮活的“靈魂”。完成了物理層面的價值夯實后，物企在這一階段的核心任務(wù)，是將社區(qū)的公共空間從靜態(tài)的物理設(shè)施，轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)的、能夠凝聚人氣的流量入口和情感樞紐，物企更多地承擔(dān)場景設(shè)計和內(nèi)容運營的角色。

??城市更新釋放了大量可供運營的公共空間。物業(yè)企業(yè)需要通過功能復(fù)合化與內(nèi)容創(chuàng)新，最大化空間坪效，將居民從家中吸引出來，形成社區(qū)的公共流量。如打造“全齡友好”的共享空間、引入“小而美”的便民商業(yè)等。

??更高階的社區(qū)運營，在于通過高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計，為社區(qū)注入獨特的文化和情感價值，從而與居民建立更深層次的鏈接。在這其中，打造“兒童友好”社區(qū)，是衡量社區(qū)品質(zhì)、吸引年輕家庭的黃金標(biāo)準(zhǔn)。《城市兒童友好空間建設(shè)導(dǎo)則 (試行)》的發(fā)布也為物業(yè)企業(yè)指明了清晰的行動路徑。

??目前我國社區(qū)托育市場存在供給與需求之間的巨大結(jié)構(gòu)性不足，缺乏家門口的、可信賴的、普惠的托育服務(wù)，數(shù)據(jù)顯示：到2030年，全國托位數(shù)缺口將高達(dá)900萬個，導(dǎo)致我國入托率僅22.5%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家平均水平，大量需求被壓抑。正是這種供需失衡，推動早教托育服務(wù)市場以20%的年復(fù)合增長率逆勢上揚，其中，與我們業(yè)務(wù)模式最契合的社區(qū)托育，2025年市場規(guī)模預(yù)計將達(dá)1500億元。這也為身處社區(qū)一線的物業(yè)企業(yè)，提供了優(yōu)秀的戰(zhàn)略機(jī)遇。

??與此同時，“銀發(fā)浪潮”已催生出最具確定性的藍(lán)海市場。國家衛(wèi)生健康委員會老齡司司長王海東表示“十四五”時期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，我國養(yǎng)老服務(wù)已經(jīng)形成“9073”的格局，即90%左右的老人居家養(yǎng)老，7%左右的老人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老人入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老成為近年政策關(guān)注重點。

??然而，傳統(tǒng)養(yǎng)老模式（機(jī)構(gòu)養(yǎng)老成本高、居家養(yǎng)老缺支撐）的巨大痛點，為身處社區(qū)一線的物業(yè)企業(yè)留下了戰(zhàn)略性的市場空白。

??物業(yè)的最佳定位并非“全能保姆”，而是“社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的資源整合者與平臺運營商”。將自身從被動的管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃拥摹㈡溄尤f億級市場的“社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)樞紐”，實現(xiàn)從“物業(yè)費”到“服務(wù)費+平臺收益”的收入結(jié)構(gòu)升級。

??綜上所述，城市更新的浪潮，正驅(qū)動物業(yè)管理行業(yè)完成一場深刻的價值革命。這不再是簡單的修補(bǔ)維護(hù)，而是圍繞資產(chǎn)、空間與人展開的價值再創(chuàng)造。

??我們看到了一條清晰的躍遷路徑：從主導(dǎo)硬件更新重估資產(chǎn)價值，到激活空間匯聚社區(qū)流量，最終通過深耕“一老一小”等生活服務(wù)構(gòu)建商業(yè)閉環(huán)。這三步環(huán)環(huán)相扣，將物業(yè)企業(yè)從“社區(qū)管家”，推向了“城市價值合伙人”新角色。展望未來，物業(yè)企業(yè)將深度融入城市治理體系，成為鏈接產(chǎn)業(yè)生態(tài)的資源平臺。

??未來的競爭核心不再是管理面積，而是運營內(nèi)容的深度、服務(wù)生態(tài)的廣度，以及創(chuàng)造綜合價值的高度。