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??“退房”的隊(duì)列又添一員。

??10月12日晚，香港中旅國(guó)際投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“香港中旅”，00308.HK）透露擬以實(shí)物分派的形式剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)，理由是該業(yè)務(wù)持續(xù)表現(xiàn)欠佳，未來(lái)盈利能力存在不確定因素。

??今年上半年，該公司錄得0.87億港元的股東應(yīng)占虧損，同比由盈轉(zhuǎn)虧，主要影響因素之一便是兩家地產(chǎn)子公司共計(jì)提了0.6億港元的減值虧損。

??據(jù)了解，香港中旅的母公司——中國(guó)旅游集團(tuán)有限公司是我國(guó)唯一一家以旅游為主業(yè)的央企。香港中旅自身也投資運(yùn)營(yíng)了約60家國(guó)內(nèi)外景區(qū)度假區(qū)，1個(gè)多月前，該公司才因收購(gòu)萬(wàn)科的冰雪業(yè)務(wù)而廣受關(guān)注。

??分拆旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)

??香港中旅成立于1992年7月，同年11月在香港掛牌上市，是中國(guó)旅游集團(tuán)有限公司旗下旅游投資和運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的旗艦，主要業(yè)務(wù)包括投資與運(yùn)營(yíng)旅游景區(qū)及相關(guān)業(yè)務(wù)、旅行證件及相關(guān)業(yè)務(wù)、酒店業(yè)務(wù)、客運(yùn)業(yè)務(wù)等。截至2025年8月，該公司共計(jì)投資運(yùn)營(yíng)約60家國(guó)內(nèi)外景區(qū)度假區(qū)，其中5A景區(qū)17家、4A景區(qū)21家，具有文旅全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作、超級(jí)IP打造和國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的綜合運(yùn)管能力。

??公告顯示，香港中旅此次擬將旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組，通過(guò)實(shí)物分派將其分拆。建議分派完成后，持有旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的私人公司將不再為香港中旅的附屬公司，而是由其控股股東控制。

??實(shí)物分派按每股股份對(duì)應(yīng)一股私人公司股份的基準(zhǔn)實(shí)施，現(xiàn)金替代的方案則是每一股股份支付0.336港元現(xiàn)金代價(jià)，該金額約占公告日期前最后一個(gè)交易日收市價(jià)每股1.53港元的21.96%。

??香港中旅表示，實(shí)施此次重大戰(zhàn)略重組是為了股東能夠變現(xiàn)于公司的投資，并減少旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)讓公司能專注發(fā)展保留業(yè)務(wù)。該公司強(qiáng)調(diào)，物業(yè)開(kāi)發(fā)屬資本密集型業(yè)務(wù)，具有固有的周期性風(fēng)險(xiǎn)，旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)于截至2025年6月30日六個(gè)月內(nèi)持續(xù)表現(xiàn)欠佳。旅游景區(qū)業(yè)務(wù)較高的利潤(rùn)率也被當(dāng)前旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)較低的利潤(rùn)率攤薄，導(dǎo)致投資者難以單獨(dú)對(duì)旅游景區(qū)業(yè)務(wù)進(jìn)行估值。

??截至今年6月末，香港中旅的旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由港中旅(珠海)海泉灣有限公司、中旅(咸陽(yáng))海泉灣有限公司、港中旅(安吉)旅游發(fā)展有限公司、中旅(深圳)城市發(fā)展有限公司及中旅海泉灣風(fēng)景(成都)置業(yè)有限公司營(yíng)運(yùn)。核心項(xiàng)目有5個(gè)，包括位于珠海市的綜合度假酒店及住宅綜合體——珠海海泉灣，咸陽(yáng)海泉灣度假區(qū)項(xiàng)目、浙江省安吉縣的安吉度假村項(xiàng)目、深圳市的商業(yè)綜合體，以及位于成都市金堂縣的土地儲(chǔ)備。

??此次建議分派預(yù)計(jì)將導(dǎo)致香港中旅錄得約1.6億港元的虧損，但該公司表示，建議分派完成后，未來(lái)的盈利能力預(yù)期將會(huì)改善，核心業(yè)務(wù)也可獲得更多的資源配置。

??據(jù)了解，在2024年全年及2025年中期的業(yè)績(jī)報(bào)告中，香港中旅都未提及調(diào)整業(yè)務(wù)布局的安排。6月26日，該公司股價(jià)突然出現(xiàn)異動(dòng)，盤中暴漲180%，收盤漲幅仍達(dá)86%。當(dāng)晚，該公司發(fā)布了自愿性公告，透露為進(jìn)一步聚焦發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，董事局持續(xù)對(duì)公司的業(yè)務(wù)布局及組合進(jìn)行不定期的研究和戰(zhàn)略檢視。“截至本公告日期，本公司尚未就任何建議作出決定，且概無(wú)保證戰(zhàn)略檢視過(guò)程將導(dǎo)致任何將予公告或完成之交易。”

??當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)便有傳言稱香港中旅的股價(jià)長(zhǎng)期低迷，存在私有化的可能性。一位投資者表示，雖然此次僅是部分資產(chǎn)私有化，但由于是不良資產(chǎn)分割，對(duì)公司也算利好。10月13日，香港中旅股價(jià)一度上漲超14%，收盤漲幅為8.5%。

??關(guān)于本次重組更多的交易細(xì)節(jié)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了香港中旅，但電話未能接通。

??經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)被地產(chǎn)拖累

??在過(guò)去30多年的發(fā)展歷程中，香港中旅曾多次剝離非核心業(yè)務(wù)。創(chuàng)立之初，其業(yè)務(wù)涵蓋旅游休閑、酒店、運(yùn)輸、物業(yè)開(kāi)發(fā)、科技投資、基建等，2000年后，該公司開(kāi)始聚焦旅游休閑核心業(yè)務(wù)，陸續(xù)出售路橋項(xiàng)目、終止貨運(yùn)運(yùn)輸服務(wù)，2014年出售芒果網(wǎng)，2015年關(guān)閉高爾夫球會(huì)所，出售渭河發(fā)電廠。

??2020年至2022年間，為緩解疫情對(duì)經(jīng)營(yíng)的沖擊，香港中旅走上了景區(qū)業(yè)務(wù)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)融合發(fā)展的戰(zhàn)略路徑，加大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入力度。如，在2020年以3.34億元競(jìng)得成都市金堂縣3幅土地的使用權(quán)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)在收入中的占比也得以大幅提升，2021年，房地產(chǎn)銷售的收入貢獻(xiàn)為43%，2022年，該公司30.32億港元的收入中有15.2億港元來(lái)自房地產(chǎn)銷售。

??而在房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期后，地產(chǎn)業(yè)務(wù)又從中流砥柱淪為了負(fù)累。2024年，香港中旅的綜合收入為46.27億港元，同比增長(zhǎng)3%，股東應(yīng)占利潤(rùn)為1.06億港元，同比減少56%，原因是旗下北京港中旅維景國(guó)際大酒店、中旅大廈、中融廣場(chǎng)等主要投資性物業(yè)公允值縮水2.04億港元。期內(nèi)，該公司的房地產(chǎn)銷售收入只有約1.3億港元，占比下降至3%。幾家地產(chǎn)子公司的收入均在下滑，聯(lián)營(yíng)公司恒大海泉灣還錄得分占虧損約0.19億港元。

??今年上半年，香港中旅的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)繼續(xù)下行，收入同比減少8%至19.74億港元，股東應(yīng)占虧損為0.87億港元，而2024年上半年，該公司還實(shí)現(xiàn)了0.63億港元股東應(yīng)占利潤(rùn)。由盈轉(zhuǎn)虧主要是因?yàn)橥顿Y性物業(yè)公允價(jià)值下降，以及港中旅(珠海)海泉灣有限公司和中旅(咸陽(yáng))海泉灣有限公司計(jì)提減值。

??截至2025年6月底，港中旅(珠海)海泉灣有限公司的主要資產(chǎn)為土地及物業(yè)，減值前賬面值約為11.1億港元，期內(nèi)確認(rèn)了0.23億港元的減值虧損。中旅(咸陽(yáng))海泉灣有限公司的主要資產(chǎn)也是土地及物業(yè)，減值前賬面值約為2.1億港元，期內(nèi)確認(rèn)0.37億港元的減值虧損。

??在港中旅之前，已有多家上市公司剝離房地產(chǎn)滯重資產(chǎn)，包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美的置業(yè)、迪馬股份、格力地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)等，核心目的是通過(guò)“瘦身”降低負(fù)債水平、聚焦其他更具潛力的業(yè)務(wù)及提升盈利能力。

??香港中旅同樣希望將資源集中于利潤(rùn)表現(xiàn)更好的旅游景區(qū)及相關(guān)業(yè)務(wù)。9月30日，該公司宣布以3億元收購(gòu)收購(gòu)萬(wàn)科旗下兩家主營(yíng)冰雪業(yè)務(wù)的子公司，并表示這是培育新增長(zhǎng)極，積極布局冰雪經(jīng)濟(jì)的重要選擇。值得關(guān)注的是，雖然這兩家公司2024年的利潤(rùn)同比均有所增長(zhǎng)，但除稅后的利潤(rùn)總額也僅約0.1億元，短期內(nèi)對(duì)香港中旅的凈利潤(rùn)影響比較有限。