市場陳躍 2025-10-13 09:20:40 來源：中國房地產網
??“好幾個20年左右樓齡的羅湖老小區，新政后半個月已經成交10套房了，都是小戶型，還是學區房。”張衛星說。
??張衛星是深圳市羅湖區鏈家深業東嶺門店的店長。
??他表示，9月5日深圳出臺樓市新政以來，門店線上線下的咨詢量均明顯增多，“我們門店的帶看量翻了一倍，周末就更加忙不過來，而且客戶的買房決策也加快了，之前客戶可能會看很多套房子，越看越不著急，新政后買房下定則變得很堅決?！?/p>
??9月5日晚，深圳市住建局、中國人民銀行深圳市分行聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》，明確自9月6日起深圳分區優化調整居民購買商品住房政策、分區優化調整企事業單位購買商品住房政策、優化調整個人住房信貸政策，成年單身人士按照居民家庭執行商品住房限購政策，貸款利率不再區分首套住房和二套住房。
??新政落地后，據深圳貝殼研究院監測，區域成交增幅與政策放寬力度呈現強烈關聯，新政后9天（9月6日至9月14日），限購政策放寬的羅湖區成交量迎來強勢上漲，同比增長157%。
??深圳房地產中介協會的數據也顯示，羅湖區新政后單周的二手房錄得量為300套，環比增長四成，成交量位于全市第二。
??新政后第三周，羅湖多個片區部分“老破小”學區房成交上升十分明顯。同時，剛性需求群體、改善性需求群體加快入市，甚至有外地客戶、香港客戶出手購房。一位購房者說：“連續在羅湖看了10天的房子，政策后的羅湖學區房成交很快，前期我看過的一些房子，有些兩三天后中介人員就說已經賣掉了?！?/p>
??深圳貝殼研究院肖小平表示，羅湖市場在本次新政出臺后跑贏大市，核心原因主要有兩個：一是羅湖區配套成熟，房價親民，相較南山、福田性價比高；二是新政放寬了羅湖區的購房套數限制，釋放大量此前無資格的購房者，直接推動成交激增。
??肖小平還透露：“目前，羅湖的咨詢量和帶看量依然在增長。”
??外地客視頻買房
??本地客3天速決
??羅湖區被視為深圳新政出臺的最大受益區域，“學區房”更是成為了新政后的羅湖樓市“香餑餑”。
??多名羅湖區的房地產中介機構人士表示，由于戶型小、總價低，在羅湖區放寬限購政策后，如金麗豪苑、愉天小區等多個第一梯隊學區資源的二手房，迎來了成交激增，有的小區半個月已經成交7套房，有的房源過去15天的帶看次數超過120次。
??學區范圍為深圳中學本部的金麗豪苑，最小戶型為37平方米的一房一廳，目前業主掛牌價最低為320萬元，在樓市高峰期時，該小區曾因名校學區成交單價將近15萬元/平方米。
??張衛星稱：“學區房的成交量上漲：一方面是因為入學積分政策的嚴格，第一梯隊的優秀學區如今可能需要提前3年買房才夠積分；另一方面是新政的推動，如今深戶家庭在羅湖買房不限套數，非深戶家庭也可以購買兩套，這就意味著，擁有深圳優質學區房資源的羅湖區，如今已經是‘全國人民的羅湖’了。”
??張衛星還表示，新政后，不僅省內外地客戶的線上咨詢量有所上升，其所在門店成交的一套房源，購房者更是來自杭州的異地客戶。
??“客戶人在杭州，最初是通過VR看房了解房源，同時也是在線上與我們進行咨詢，后來與業主的溝通談判也是以視頻的形式，在達成意向交了定金后，上周這名客戶才從杭州過來深圳簽合同。據我們了解，這個客戶是準備兩三年后要到深圳來工作，小孩有上學需求，所以得益于政策放寬，就提前買房做好準備。”張衛星說。
??沖著“羅湖學區房”而來的本地購房者，下手則更加迅速。
??我們走訪了解到，有原本并不具備羅湖購房資格的購房者，在新政出臺后，從上門咨詢到成交簽約，僅用了3天時間。
??中介人員黃先生說：“客戶原本在深圳有房，但所在片區的教育資源一般，在關注到新政策后，為了孩子上學就到羅湖買房，第一天上門咨詢，第二天現場看房，第三天就約業主見面洽談并簽約，置業目的非常明確?！?/p>
??原本計劃年底再買房的李先生，本周一同樣入手了一套羅湖的學區房，他表示，在賣掉名下位于龍崗區的一套二手房后，最大的購房動機便是為了解決孩子的“書包問題”。
??“此前一直只是在龍崗看房，新政出臺后，羅湖的學校資源肯定更有吸引力，所以我們連續在羅湖看了10天的房子，政策后的羅湖學區房成交很快，前期我看過的一些房子，有些兩三天后中介人員就說已經賣掉了，我們最終買了一套340萬元的兩房，旁邊就是羅湖外國語學校?！崩钕壬f。
??買賣雙方齊進場
??羅湖老小區改造應加速
??盡管樓市回暖呈現片區分化現象，但在學區房的率先攪動下，羅湖二手房市場的整體活躍度依舊被進一步帶動。
??深圳中原地產羅湖北區總經理陳志博表示，樓市新政給置換型客戶帶來的信心十分顯著，新政出臺前，對于該部分計劃先賣后買的換房群體而言，由于不確定自己的房子何時能賣掉，因此看房積極性并不高。
??“政策出來后，這些業主發現自己的房子看房量上來了，所以信心也起來了，有些客戶主動約我們看房，說不用等到賣了房再看房了，而且因為羅湖放開限購，名額問題也得到解決，客戶說看到合適的就打算先定下來，相當于這部分人群也提前入市了?！?/p>
??不僅如此，對于剛性需求群體來說，羅湖區的置業門檻低，租金回報率高，也是一大優勢。
??在位于羅湖區春風路的一家中介門店，中介工作人員陳先生表示，片區老小區以小戶型為主，周邊更有總價約170萬元便可“上車”的一房一廳戶型，租金回報率普遍在3個點以上甚至更高，對于年輕“剛需”來說，自住或出租都是不錯的選擇。
??“我們店剛剛成交的一套房源，買家就是工作在福田區的白領，但福田的置業門檻高，而且也受限購限制，因此這個客戶就打算在羅湖買一套一房一廳，上班通勤方便，首付不到30萬元，即使出租出去，每個月也有4000元以上的租金收入。新政后羅湖受到的關注度比較高，所以這樣的老小區盡管沒有特別好的學區，但成交也非常不錯?！标愊壬f。
??聞風而動的，不只買方，還有羅湖的二手房業主。
??在多家二手房中介門店，我們遇到了不少正在詢問樓市行情的業主。有業主表示：“聽說近期羅湖二手房賣得不錯，我感覺算是一個不錯的賣房窗口期，所以想了解一下情況，如果價格合適就把房子掛出去?！?/p>
??對于市場關心的業主報價情況，有中介人士說，新政后業主在價格的心態上有所分化：“有的業主想趁機出貨，在價格上比較實在，有的業主覺得市場信號很好，就告訴我們不著急推，甚至也有業主主動找我們調高價格?！?/p>
??對新政后羅湖區房地產市場的活躍，深圳貝殼研究院肖小平表示，羅湖區在本次新政出臺后跑贏大市，一是羅湖區配套成熟、房價親民，二是新政放寬了羅湖區的限購而釋放大量此前無資格的購房者。
??“這兩年，房子的居住屬性上升、資產屬性下降，令置業者越來越青睞配套齊全、生活便利的區域，羅湖正是其中的典型代表，其后續市場潛力亦不容小覷?！毙ば∑椒治龇Q。
??他還透露，目前，羅湖的咨詢量和帶看量依然在增長，為“金九銀十”的成交奠定了基礎。
??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認為，深圳樓市新政的調整，其中羅湖區的限購放寬是一大看點，不僅因為羅湖區是深圳最早開發的區域，配套齊全生活成本較低，也因為深圳的小戶型房源大部分集中于羅湖，單價總價均比較低的情況下，對于預算有限的購房者的拉動十分明顯。
??“這樣的銷售勢頭，后續應該會維持下去，同時，羅湖區的主管部門也應該同步做好一些老小區的改造，以及基礎類設施的升級，讓羅湖區既能夠讓人買得起，也能夠住得舒服，對于一個老城區來說，還是有許多需要加強的地方?！崩钣罴握f。
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2025-09-169月17日，上海，敬請關注！
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
