劉宇 2025-09-29 09:33:39 來源：中國房地產網
??“最高獎勵5萬元，重金征名”！
??今年7月，深圳市金光華集團對外發布了一則征集廣告。據推文信息，是為“金光華黎光舊改項目”征集案名，此消息一經發布便引發市場關注，原因是該舊改項目曾一度陷入停滯。
??當時，一份由深圳升鵬房地產有限公司發出的《黎光項目部暫停辦公的通知》在業內流傳。通知宣稱，舊改談判持續兩年，投入資金超過20億元，受未簽約業主房屋未拆除影響，項目開發建設遙遙無期，“我司已仁至義盡，現背負了沉重的資金壓力，面臨巨大的財務風險。”
??天眼查平臺顯示，深圳升鵬房地產有限公司為深圳市金光華實業（集團）有限公司控股子公司，成立于2016年3月2日。
??作為深圳民營房企涉足城市更新領域的一員，深圳市金光華實業（集團）有限公司（以下簡稱“金光華集團”）旗下多個樓盤項目均由舊改轉換而來，受到近幾年行業調整、市場下行、簽約受阻等多因素影響，過去“跑馬圈舊改”的后遺癥同樣開始在金光華集團身上顯現。
??同時，擺在金光華集團面前的難點還有項目的去化困局。今年以來，金光華集團旗下共有“鳳凰九里慧苑”“溪山禾璽御府”兩個項目取證入市，但截至9月15日，鳳凰九里開盤加推半年僅銷售17套房源，去化率僅為8%；溪山禾璽開盤至今4個月去化率僅在15%，與開盤宣傳的“勁銷291套”相去甚遠。
??面對滯銷困境，金光華集團旗下項目以“低首付”作為營銷策略刺激市場，甚至在鳳凰九里的營銷直播間，更直接打出了“低首付”“首FU 12W起”等疑似低首付操作的宣傳術語。
??多盤陷去化困境
??金光華集團網站信息顯示，其旗下深圳在售項目共有4個，分別是位于龍崗區的鳳凰九里、龍華區的溪山禾璽，以及龍岸君粼、溪山君樾2個現房尾盤。
??當前，金光華集團主力推售的項目為金光華鳳凰九里，位于深圳市龍崗區平湖片區，原為平湖工業園舊改項目，整體體量約70萬平方米，涵蓋商品房、安居房、回遷房、寫字樓、商業多種業態，一期于2023年11月取證開盤，2025年3月再次加推。
??金光華鳳凰九里項目銷售人員表示，項目一期已是準現房在售，二期預計明年入市。中房君通過深圳市房地產信息平臺查詢到，鳳凰九里2023年11月取證，共430套房源，但入市至今將近兩年，去化率僅約60%；同時，有87套房源為“在建抵押”狀態。
??今年3月，鳳凰九里再次取證加推，共推出210套房源，但半年過去僅銷售了17套房源，截至9月15日，去化率僅8%。
??我們通過深圳市房地產信息平臺梳理發現，深圳市龍崗區今年以來獲批預售的10個住宅項目中，鳳凰九里項目去化率墊底。
??位于龍華區觀瀾的“溪山禾璽”是金光華集團另一個主力在售項目，原為大布巷片區城市更新單元，2023年動工，2024年首推一期“溪山禾璽首府”，共454套房源，截至9月15日，項目去化率78%，同時有13套房源為“在建抵押”。
??今年5月，該項目二期“溪山禾璽御府”取證開盤，共推出708套房源；開盤當天，開發商即發出熱銷海報，顯示當日共賣出291套房源。
??溪山禾璽御府銷售人員表示，這個項目是觀瀾片區首個新規戶型產品，75平方米可打造出三房兩廳戶型，對比片區競品具有優勢。但也有看房者表示，實地感受75平方米三房后發現，其中兩個次臥的空間偏小。
??與此同時，截至9月15日，深圳市房地產信息平臺顯示，溪山禾璽御府實際去化率僅約15%，開盤至今4個月備案僅111套，仍有將近600套房源為“期房待售”，與開盤宣傳的數據相去甚遠。
??首付返大額購物卡
??去化乏力，金光華集團旗下項目屢屢祭出“低首付”操作。
??去年8月，已有購房者投訴“鳳凰九里項目首付返現違規售房”，稱在認購的過程中發現開發商存在較多違規問題，不僅存在返現操作，且返現的前提是購房者需配合簽署開發商所提供的一份28萬元首付貸協議。該操作涉嫌違反《深圳市住房和建設局關于規范商品房銷售行為的通知》中“禁止首付分期、首付貸”的規定。
??接到投訴后，深圳市龍崗區住房和建設局回應：關于開發商涉嫌違規提供首付貸的問題，該問題我局高度重視，立即開展相關調查工作，我局已收到信訪人提供相關證據材料，一經核實，我局將依法依規處理。
??今年3月，龍岸君粼項目同樣有購房者爆料，稱落入了開發商的“首付貸陷阱”，在購房者表示首付款有壓力時，項目銷售引導其進行貸款來交定金與首付款。
??有深圳市龍崗區房地產中介人員表示，鳳凰九里的所謂“可申請低首付”，實際操作為購房者先交足1.5成首付，待銀行貸款獲批后，開發商便會以“成功購房送禮送購物卡”的形式，返給購房者大額購物卡。
??“打個比方，一套房子總價300萬元，購房者首付1.5成后共計45萬元，之后開發商再返回價值30萬元購物卡，相當于購房者首付只出了15萬元。”有房地產中介人員表示，據其了解，購房者也可以選擇返現金的形式，但返現金金額會打個折。
??不僅是鳳凰九里，有房地產中介機構人員表示，5月開盤的溪山禾璽御府項目，同樣可以進行低首付方案操作，“首付僅需23萬元起”。
??對此，康德智庫專家、上海市尚法律師事務所房地產部主任律師唐震東認為，2017年11月，住建部、人民銀行、原銀保監會聯合印發了《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，明確規定嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資，商品房銷售嚴禁使用返券、返卡、返現金等手段進行過度營銷。因此，即使是“購房返購物卡”的方式，也顯然違法違規。
??上海市光明律師事務所律師付永生也提醒，“低首付”的促銷方式對購房者而言潛藏多重風險，需要高度警惕，銀行基于購房者交了足額首付的前提審批貸款，若銀行事后得知首付款實際已被開發商返還，涉嫌騙取銀行貸款，銀行有權宣布貸款提前到期，要求立即償還全部貸款，甚至可能追究購房者的法律責任。
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