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??中房網(wǎng)訊 9月17日，“2025房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨第十五屆房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”在上海舉行。本次測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)上，《2025房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)研究報(bào)告》、2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值50強(qiáng)、區(qū)域10強(qiáng)、成長性10強(qiáng)、央企10強(qiáng)、優(yōu)秀品牌項(xiàng)目，以及房建供應(yīng)鏈優(yōu)選合作品牌系列等榜單正式揭曉。

??會(huì)上，克而瑞集團(tuán)副總裁孟音表示，城市中心是未來代建行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，今年7月份中央城市工作會(huì)議和政治局會(huì)議都對(duì)城市更新有所提及，標(biāo)志著未來市場(chǎng)會(huì)從增量走向存量增效方向。代建企業(yè)應(yīng)該在這個(gè)方向挖掘自身核心能力，要有所建樹。

??以下為演講實(shí)錄：

??各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同仁，非常高興今天在這里跟大家一起分享一下我們對(duì)代建市場(chǎng)未來的這樣的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)的判斷。從今年上半年以來，我們代建行業(yè)其實(shí)在新增規(guī)模上有一個(gè)比較快速的增長。在經(jīng)歷了2024年的這樣的一個(gè)下行之后，我們這樣的增長其實(shí)體現(xiàn)了一些新的特征。

??我們看到代建其實(shí)從2020年我們綠城管理第一組上來之后，就進(jìn)入了一個(gè)快速的擴(kuò)張期，但是經(jīng)過這兩三年的發(fā)展之后，到2024年我們的企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的階段。在2025年的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)的規(guī)模其實(shí)也在持續(xù)的放緩，擴(kuò)張與淘汰是一個(gè)并存的特征。那么今年上半年實(shí)際上有兩個(gè)比較顯著的特征跟大家分享一下，一個(gè)是我們的核心城市的在建率已經(jīng)達(dá)到了7.8%，創(chuàng)了歷史上的一個(gè)新高，但是我們也同時(shí)看到增長的動(dòng)能是在放緩的。

??據(jù)我們克而瑞的監(jiān)測(cè)，我們30層的代建的滲透率是達(dá)到了7.8，那么這個(gè)當(dāng)中也有一些更換，像一線城市我們歷年的在建滲透率都一直是比較低的，而且也沒有什么變化，基本上是在1%左右，但是二線城市的飆升是非常的迅速的。我們可以看到在今年的上半年，我們二線城市的在線生活率已經(jīng)達(dá)到了10.86%，而三四線城市的代建滲透率略微有所下降，但是也仍然還是比較高的一個(gè)動(dòng)態(tài)。

??特征二就是我們的入駐企業(yè)也有一些變化，現(xiàn)在已經(jīng)基本上接近飽和了。那么在競(jìng)爭(zhēng)加劇底下，我們代建企業(yè)也迎來了我們的洗牌。截止到2024年底，我們已經(jīng)有100多家企業(yè)也涉及了我們的整個(gè)的代建業(yè)務(wù)，然后在我們的銷售百強(qiáng)里面，涉及到代建業(yè)務(wù)的企業(yè)達(dá)到了80多家，而且當(dāng)中有60多家是成立了單獨(dú)的代建平臺(tái)，但是這個(gè)趨勢(shì)在近兩年已經(jīng)有所放緩。那么到了今年，實(shí)際上能夠持續(xù)去擴(kuò)張去拿地的在建企業(yè)已經(jīng)不到40家了。整個(gè)我們2025年上半年代建的這樣的一個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)，我們看到是比較嚴(yán)峻的。從幾個(gè)這個(gè)數(shù)據(jù)來看一下，一個(gè)是我們的總合約規(guī)模已經(jīng)突破了10億平方米，但是新入局的一些很強(qiáng)的我們的代建企業(yè)也迅速完成了積累。我們綠城管理和藍(lán)城因?yàn)榘l(fā)力比較早，所以我們已經(jīng)率先突破了5億平米的這樣的一個(gè)總合約規(guī)模。

??但是對(duì)于新做企業(yè)來講的話，我們的企業(yè)的規(guī)模就比較顯著了。我們看到今年在 Top5和top10，Top10和Top15，甚至到Top20的這樣的一個(gè)我們的規(guī)模的門檻變化的差距是非常大的，我們的Top10和Top20的一個(gè)差距達(dá)到了17%。那么從集中度來講的話，也是達(dá)到了一個(gè)歷史的新高度。在我們的集中度在 Top5里面基本上大家的格局是非常穩(wěn)定的，但是在腰部力量，我們的Top6到差不多20的這些企業(yè)，我們的換房率已經(jīng)達(dá)到了60%，也就是說只有40%的企業(yè)還是原來的企業(yè)，但是60%有些人已經(jīng)出局了，有些人有新入圍到我們這樣的一個(gè)范圍里面來。

??從集中度來講，top5已經(jīng)在上半年的規(guī)模里面已經(jīng)達(dá)到了全行業(yè)的將近一半46%，也是一個(gè)比較高的高度，那么在整個(gè)的Top10占到了全行業(yè)的新拓規(guī)模的70%。而我們的Top20占到了整個(gè)全行業(yè)的90以上，所以其實(shí)在我們的Top20甚至之后的拿地的薪酬規(guī)模這一塊只有非常小的一個(gè)機(jī)會(huì)。

??那么超半數(shù)企業(yè)在新簽約上面同比是增長的，大家說的是我們的 Top25年的這些企業(yè)，這是我們腰部能夠發(fā)力的企業(yè)，還是非常有競(jìng)爭(zhēng)力的，頭部企業(yè)也加快了一個(gè)拓展的步伐。我們發(fā)現(xiàn)尾部就在持續(xù)的更換我們的這樣的一些企業(yè)的名單。從拓展的區(qū)域上來看，我們發(fā)現(xiàn)二線的拓展占比大幅的提升。從今年的上半年與去年相比，已經(jīng)上升了6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了52%，是我們?cè)谛峦匾?guī)模當(dāng)中的一個(gè)絕對(duì)的土地區(qū)域，尤其是像我們的龍湖龍制造也好，然后遠(yuǎn)洋監(jiān)管、金地、旭輝，我們這些企業(yè)都把我們的一二線城市作為我們的一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)，在三四線是主戰(zhàn)場(chǎng)的這些企業(yè)來看的話，我們的深耕也是集中在一些自己非常有優(yōu)勢(shì)的城市。

??從代建的類型來看，我們的政府代建，商業(yè)代建仍然是我們的最大的基本盤，這兩方面基本上都有所增加，尤其是商業(yè)代建在今年達(dá)到了49%的一個(gè)總量，超過了我們的政府代建，說明我們的民營企業(yè)的一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)，從這張表我們也可以看得出來，我們的政府代建有一些企業(yè)是比較持續(xù)發(fā)力的，在政府代建上面它的拿地的規(guī)模占到了自己的所有的項(xiàng)目的一大半以上。我們的民營企業(yè)它的持續(xù)搭配點(diǎn)基本上會(huì)集中在我們的商業(yè)在線這一個(gè)領(lǐng)域。比如說新城建管，今年上半年我們所有的新拓的項(xiàng)目都是上市代建的，資本代建由于我們目前AMC的這樣的一個(gè)轉(zhuǎn)型，那么目前所有的項(xiàng)目都風(fēng)險(xiǎn)比較大，然后難度也比較大，入駐企業(yè)就相對(duì)比較少。

??還是從前的我們這個(gè)體系比較完整，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)的這些代建企業(yè)還繼續(xù)在做這一塊。可以看出來我們未來的行業(yè)，其實(shí)大家會(huì)更加需要集中在我們的細(xì)分的一個(gè)領(lǐng)域，去尋找我們的一個(gè)新機(jī)遇。從總量上我們的判斷是未來會(huì)在代建的總量上會(huì)逐步的去走穩(wěn)，那么未來的5年可能我們每年的這樣一個(gè)代建的總量總規(guī)模是在2.5億平米左右，從結(jié)構(gòu)性上面來看的話，我們的城投拿地這一塊仍然是我們未來代建行業(yè)去主攻的一個(gè)領(lǐng)域。雖然說我們的城投拿地總量從我們的2022年開始已經(jīng)在逐年的下降，到了2025年的公司的上半年，我們整個(gè)上半年的城投拿地的總規(guī)模只有2,200萬方，但是它仍然占到了我們國際市場(chǎng)的45%，它這個(gè)比例還是非常之大的。那么從歷史上的開工率來看，我們的城投拿地從2021年至今的5年里面，我們的總體開工率還是在31%。大約會(huì)有3.7億平方米的這個(gè)未開工的存量土地，有超過4300宗的土地，值得我們大家去在這個(gè)領(lǐng)域去爭(zhēng)取。

??此外除了我們城投拿地這一塊，我們的城市中心，也是我們未來的一個(gè)主要的戰(zhàn)場(chǎng)。今年7月份城市會(huì)議和我們的政治局工作會(huì)議上面，都對(duì)我們的城市更新有所提及，那么這也標(biāo)志著我們的未來市場(chǎng)會(huì)成功從增量走向存量增效的這樣的一個(gè)方向。我們的代建企業(yè)也應(yīng)該在這個(gè)方向再去挖掘自己的核心能力，能夠在這方面有所建樹。前兩年比較好的像我們的輸困類的這樣的一些項(xiàng)目，其實(shí)目前在大幅的減少，但也并不是說就在這方面沒有機(jī)會(huì)。比如說建成的一些建筑還是需要持續(xù)的去更新和經(jīng)營，那么這方面就是我們這個(gè)企業(yè)可能要去尋找一些新的機(jī)會(huì)。代建經(jīng)歷了短短的四五年，就已經(jīng)從我們的藍(lán)海變成了我們現(xiàn)在的一個(gè)紅海。我相信所有的代建企業(yè)在這個(gè)過程當(dāng)中都感受到了非常快速和強(qiáng)烈的驚風(fēng)巨浪。當(dāng)然也是一方面受整個(gè)市場(chǎng)的大環(huán)境的影響，在這個(gè)當(dāng)中我們代建企業(yè)和開發(fā)企業(yè)一樣，其實(shí)也要經(jīng)堅(jiān)持我們的一個(gè)長期主義，來提升我們4個(gè)核心能力，一方面是穩(wěn)健經(jīng)營的能力，那么我們的委托方也會(huì)要求和我的代建企業(yè)的選擇，不能夠成為我的自己的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，所以代建企業(yè)自身的這樣的一個(gè)穩(wěn)健經(jīng)營能力就變得非常的重要。

??第二個(gè)是我們的專業(yè)兌現(xiàn)能力，我們需要把我們自身的專業(yè)變成我們能夠客戶創(chuàng)造的一個(gè)價(jià)值點(diǎn)。所以我們的價(jià)值創(chuàng)造能力，也是我們的一個(gè)未來要發(fā)展的核心能力

??另外就是我們的生態(tài)協(xié)同能力。現(xiàn)在的代建項(xiàng)目已經(jīng)不僅僅是一個(gè)單一的項(xiàng)目，它是一個(gè)我們各種資源的整合，形成一個(gè)生態(tài)共贏的這樣的合作。所以需要我們的代建企業(yè)從多方面去發(fā)展自己的能力，來適應(yīng)這樣的一個(gè)新的環(huán)境的變化。我的分享就到這里，克而瑞也會(huì)繼續(xù)在我們的核心數(shù)據(jù)和核心信息上持續(xù)的監(jiān)測(cè)和收集，與我們的代建企業(yè)共享，謝謝大家。