市場陳躍 2025-09-15 09:36:10 來源：中國房地產網
??曾經被開發商緊緊捂在手中的“壓箱底”資產，如今成了開發商清償債務的最后一根稻草。
??9月10日，起拍價30億元的深圳商業地標皇庭廣場最終流拍，拍賣吸引了近5萬人次圍觀，但無人出價。評估報告顯示，該法拍標的物評估價約43.61億元，起拍價相當于打了7折，對比3年前74.9億元的報價，則已是4折起拍。
??皇庭廣場位于深圳市福田CBD，為深圳市皇庭國際企業股份有限公司名下資產。近年來，皇庭國際陷入了復雜的債務糾紛，2022年，皇庭廣場第一次被擺上貨架，皇庭國際開價74.9億元對外出售以緩解債務壓力，但最終即使降價也未能成交。
??財報數據顯示，自2020年至2024年，皇庭國際已連續5年虧損，總虧損額超44億元，截至今年一季度，公司總資產為80.08億元，但總負債高達77.77億元。
??8月底，位于深圳市南山區的豪宅半島城邦花園一期會所變賣，面積約1230平方米，變賣價格約4532萬元，最終同樣因無人報名流拍，而同期上架法拍平臺的54套一期商鋪，則以約7232萬元的價格打包成交。
??該批法拍房源的所有人為“深圳半島城邦開發有限公司”，根據法院執行裁定書，拍賣原因是開發商與交通銀行的借款糾紛，銀行方面向法院申請處分上述房產以清償債務。
??有機構統計，8月份，深圳法拍房共成交354套，平均成交折扣率約81%。其中，成交折扣率最低的是福田區的紫元元大廈，兩套房源均為底價成交，成交價僅為市場價5折。經查詢其背后拍賣原因，是開發商與中建二局的建筑合同糾紛，共有20套房產被法院查封變賣。
??近兩年來，在各大法拍平臺上，一批又一批深圳開發商的資產以“骨折價”涌入市場，有曾經高不可攀的豪宅盤以5折起拍價等待買家，也有開發商曾經捂盤惜售、甚至只租不售的房源，最終均淪為了抵債工具。
??甩賣“壓箱底”資產
??8月，南山區的南城小筑上架了5套法拍房源，起拍價約5.7萬元/平方米，僅為市場評估價的6折水平，被市場熱議為“又一小區業主被開發商背刺”。
??8月28日，5套房源全部底價成交，南山區的房產中介經紀人林女士稱，該小區近期的二手房掛牌均價在8.6萬元/平方米左右，但地塊出讓時間為1993年，意味著房子產權年限已不足40年。
??南城小筑項目最早于2021年開盤，推出87套小戶型住宅，開盤均價約8萬元/平方米，共有195批客戶凍資，最終開盤“日光”，此次拍賣房源為開發商保留房源，多名業內人士表示，該項目開發商已捂盤多年。
??“當時市場火熱，開發商便順勢捂盤，保留了高樓層的房源，直到2023年捂成現樓再拿出來賣，卻因為市場原因和產品原因，已經賣不動了，沒想到現在開發商資金出了問題，捂了這么多年的高樓層房源，最終只能6折抵債。”林女士表示。
??同樣位于南山區的“桃源里家園”項目，6月份再次有21套房源上架法拍平臺，引發市場的高度關注，因為對比周邊老小區6萬元/平方米以上的二手成交價，其起拍價最低僅3.7萬元/平方米，相當于周邊房價的6折。
??桃源里家園建成于2017年，項目開發商采取“全自持、只租不售”的模式長期持有，目前50平方米一房一廳的月租金在6000元左右。今年2月份，桃源里家園第一批5套住宅被法拍，曾吸引50名買家出手，平均溢價率超40%。
??而6月16日，盡管第二批法拍的21套房源全部成交，但溢價率超過20%的僅有4套房源，熱度下降十分明顯。
??不僅有中小戶型房源，近兩年來，部分“出險”房企旗下的深圳豪宅樓盤，如半島城邦、寶能城等項目，更已成為法拍平臺的“常客”。
??值得關注的是，并非所有的“骨折價”法拍房都能換來真金白銀的回血，同樣是房企的“大甩賣”房源，有些開發商的自持資產卻無人問津，熱度分化依舊明顯。
??開發商債臺高筑
??“確切來講，開發商的這些房源不是被甩賣，而是被清算。”有法拍行業人士說道。
??樂有家法拍團隊負責人陳金華稱，開發商的一手保留房源最終被擺上貨架拍賣，大部分是源于企業因破產被拍賣以清償債務，而企業破產的原因，多為持續重倉房地產或轉型失敗。
??“例如，半島投資因影視業務虧損，寶能投資新能源汽車失利，桃源里家園開發商則被惠州房地產開發項目拖垮，均是行業調整的縮影。”
??從上述法拍房源的法院執行裁定書中也能看出，在這些房產的命運浮沉背后，映射出的是各家開發商如今的債務漩渦。
??如南城小筑項目的背后開發商“深圳鵬城弘基投資管理有限公司”，因借款合同糾紛導致房產被申請拍賣抵債，并且，從執行裁定書來看，開發商因糾紛被涉及拍賣的房產并不只有5套房源，而是累計共有11套。
??天眼查數據顯示，自2024年2月至2025年1月，該企業已有多次被執行記錄，被執行總金額超7000萬元。
??桃源里家園的開發商“惠州市惠陽區拓建實業有限公司”，同樣因借款合同糾紛被廣發銀行申請拍賣查封資產，共計108套房源，數量之大，已經占到了小區將近一半的房源。
??去年10月，深圳市星都置業有限公司被平安銀行申請強制執行支付4.24億元欠款及利息，直至今年1月，由于深圳星都方面并未履行償付義務，法院則對其名下282套法拍房源進行拍賣變賣。
??而項目體量更大的半島城邦項目，近兩年從一期到四期均有多套抵押房源被法拍，開發商“深圳半島城邦房地產開發有限公司”背后的債務，更是涉及如交通銀行、中信銀行、中建二局等多家曾經的合作機構。如去年4月，中信銀行便向法院提出申請，要求將半島城邦三期的33套房產以及四期的106套房產，進行拍賣變賣以償清債務。
??值得關注的是，近日，根據《深圳半島城邦房地產開發有限公司及關聯公司重組項目債權申報通知公告》，明確深圳半島城邦房地產開發有限公司及其關聯公司（深圳半島城邦置業有限公司、半島置業廣州投資有限公司）將采取破產重組。
??數年來，多批次的賣房抵債始終是杯水車薪，債臺高筑下，深圳半島最終走上破產重組之路，無疑也給同樣資不抵債的本地房企敲響了警鐘。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
