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??今年夏天，廣州市區某樓盤銷售人員在朋友圈打出“現房特價”廣告：臻席6套一口價房源，現樓實景，即買即入住。

??事實上，該項目已開售三年有余，除開盤時憑借市場高峰余溫去化一批外，后續銷售速度一直緩慢。如今從期房“熬”成現房，即便多輪降價，仍難言暢銷。

??類似案例在廣州樓市已不罕見。一個新的趨勢正在浮現：克而瑞廣佛數據顯示，截至2025年上半年，廣州商品住宅可售庫存1447萬平方米，其中現房742萬平方米，占比51.3%；期房705萬平方米，占比48.7%。

??現房庫存量首次超過期房。

??銷售步伐放緩

??期房變成現房

??現房占比上升，最直接的原因是去化放緩。

??克而瑞廣佛數據顯示，廣州一手住宅庫存雖較此前高位已有所改善，但壓力依然不小。截至8月末，全市可售庫存面積1421萬平方米（約11.9萬套），去化周期21.1個月。在全市11個區域中，僅有荔灣、海珠兩區的去化周期低于18個月。

??“正常情況下，樓盤從取得預售證到交房大約需要2至3年。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，但自2022年底起，廣州一手住宅的去化周期基本維持在20個月以上，截至目前已超過兩年半，去化不暢成為現房庫存超過期房的首要原因。

??廣州樓市“糧倉”增城便是典型代表。一名增城樓盤操盤手透露，他們項目的現房、準現房庫存超過1000套，周邊同類項目亦不在少數。“過去‘現樓’是賣點，現在幾乎所有項目都在喊。雖然增城新增供應持續收縮，但剛需客普遍偏愛地鐵盤，我們項目離地鐵有一定距離，價格優勢也不突出，去化表現一般。銷售周期拉長后，期房自然變成現房銷售，這也是無奈之舉。”

??除銷售承壓外，市場需求變化、資金監管趨嚴同樣推高現房庫存。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，購房者對期房的接受度在下降，更愿意選擇“看得見、摸得著”的現房或準現房，以增強對交付的信心。為了提升競爭力，不少開發商也開始主動轉向現房銷售。與此同時，隨著資金監管趨嚴，工程進度未達節點時無法提取資金，預售資金調配的難度加大，這也進一步推動房企將項目做成現房。

??肖文曉補充說，部分“出險”項目在完成“保交房”任務后，未售房源也集中釋放至市場，抬升了現房庫存占比。

??產品力最關鍵

??現房的增加，正在對二手房和一手期房市場同時施加壓力。

??“近年來二手房活躍度高于新房，本質上是剛性需求占主導，而二手房的‘即買即住’優勢明顯。一手現房增多，必然分流部分二手房需求。”肖文曉表示。

??一位深耕天河區的房產中介經紀人說，天河不少項目以現房或準現房形式銷售，今年部分急于入住的客戶，在比較時直接排除次新房，轉而關注一手現房。這也是部分天河“網紅”次新盤價格出現明顯下調的原因之一。

??不過，現房并不是就代表具備完全的優勢。

??對部分購房者而言，現房“所見即所得”，交付無懸念，更有安全感；但也有人擔心，那些“熬”成現房的項目往往設計滯后。

??肖文曉強調，最終決策仍取決于買家對“質價比”的判斷。對于一手樓盤而言，期房變成現房并不必然意味著更好賣。除價格外，戶型設計、裝修標準、園林綠化、物業管理等，都是購房者的重要考量。

??一位市區項目操盤手提到，近兩年廣州新盤在產品設計和配套上“內卷”加劇，戶型迭代頻繁，部分現房產品在理念和功能上已落后一到兩代。再加上會所、車庫、社區配套服務不斷升級，這些都是存量現房難以比擬的。單純因為“現房”標簽而下單的購房者并不多見。

??此外，現房階段往往會放大樓盤自身的短板。

??“‘所見即所得’的同時，也意味著缺點無處遁形。期房階段尚有一定濾鏡，而一旦進入現房，問題便會被一覽無余。”上述操盤手表示，例如樓盤外立面、樓距、景觀等，在現房階段會被購房者直接感知，一些項目因此在競爭中落于下風。

??全面現房銷售

??廣州能否實現

??廣州因為市場變化出現的現房增多情況，正是不少城市正在苦苦探索追求的現房銷售目標。

??目前，為了現房銷售，有的城市在土地出讓環節規定現房銷售，有的城市提高預售工程進度標準向現房過渡，也有的城市鼓勵在“白名單”項目中擇優推行現房銷售試點。

??以廣州出現的去化緩慢、期房變成現房情況，是否具備全面推行現房銷售的條件，市場參與各方對此十分關注。

??“如果沒有配套政策支持，比如降低開發貸利率、下調地價，現房銷售很難全面推行。”李宇嘉表示，廣州現房庫存超過期房，為預售制改革提供了窗口期，但現房銷售真正落地仍需循序漸進。

??在李宇嘉看來，從開發商角度，現房銷售的資金壓力極大。如今要求“自有資金拿地”，而預售可提前回款，維持資金較快周轉；現房銷售模式下，從開工到銷售的周期，由原先的6個月到1年，延長至2至3年。也就是說，開發商需要等上2到3年，才能通過銷售回款收回土地成本。投資回報周期被拉長，市場變化的不確定性增加，開發商拿地積極性下降，地方土地財政也將承壓。

??肖文曉判斷，目前市場整體仍處于筑底修復期，房企拿地規模逐年遞減，未來現房庫存占比或將繼續上升。在此背景下，可以結合“好房子”的要求，在庫存大、現房多的區域，試點推出部分現房銷售地塊，引導市場預期。但同時需要綜合考量房企開發成本的增加，適當下調現售地塊起拍價，才能激發開發商的參與意愿。