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??繼上一批次臺(tái)州富二代激戰(zhàn)28輪搶下超20萬(wàn)元/平方米的全國(guó)單價(jià)“地王”后，上海最新一批次土地出讓?zhuān)ㄒ韵潞?jiǎn)稱“土拍”）中，又出現(xiàn)了兩個(gè)新面孔。

??9月4日，2025年上海第七批次土拍圓滿收官，5宗地塊中有3宗溢價(jià)成交，2宗底價(jià)成交，共攬金111.16億元。這是上海8月25日進(jìn)一步松綁樓市限購(gòu)政策后的首場(chǎng)土拍，市場(chǎng)延續(xù)高熱態(tài)勢(shì)。

??此次土拍最大亮點(diǎn)是競(jìng)拍房企中出現(xiàn)了新玩家——宇誠(chéng)集團(tuán)和長(zhǎng)江精工，兩家企業(yè)均是首次涉足上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的民營(yíng)企業(yè)，且均成功獲得土地。

??“這類(lèi)新面孔出現(xiàn)在上海土拍中，體現(xiàn)出非傳統(tǒng)型民企開(kāi)發(fā)商對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注與認(rèn)可。”中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示。

??兩家民企大有來(lái)頭

??總體來(lái)看，這兩家民企所拿地塊體量并不大。

??其中，來(lái)自青浦新城的一宗地塊，由民企宇誠(chéng)集團(tuán)以底價(jià)拿下，成交總價(jià)2.7億元，成交樓板價(jià)為15505元/平方米。

??根據(jù)拿地信息顯示，宇誠(chéng)集團(tuán)此次與新易騰集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)上述地塊。公開(kāi)資料顯示，新易騰集團(tuán)是一家依托科技賦能的消費(fèi)級(jí)智能終端產(chǎn)品研發(fā)、銷(xiāo)售及解決方案服務(wù)商。該集團(tuán)與華碩、華為、蘋(píng)果等國(guó)際品牌建立了深度合作關(guān)系，產(chǎn)品覆蓋數(shù)碼產(chǎn)品、全屋智能、新能源汽車(chē)等全系列品類(lèi)。

??此次拿下該地塊，未來(lái)是否會(huì)打造成商品房入市銷(xiāo)售目前仍是未知數(shù)。

??另一宗位于閔行顓橋的地塊則吸引了長(zhǎng)江精工、閔房集團(tuán)、象嶼和天安聯(lián)合體三家競(jìng)買(mǎi)人參拍。最終，浙江民企長(zhǎng)江精工以以總價(jià)5.46億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)36649元/平方米，溢價(jià)率11.19%。

??對(duì)于此類(lèi)“新面孔”在上海拿地，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從市場(chǎng)影響來(lái)講，“新面孔”的加入為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新活力，也影響了房企拿地格局，反過(guò)來(lái)促使各企業(yè)要重視此類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)格局，持續(xù)提升產(chǎn)品力和競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，新企業(yè)進(jìn)入，利用全新的開(kāi)發(fā)理念和運(yùn)營(yíng)模式，且結(jié)合其他產(chǎn)業(yè)的技術(shù)和資源，也可以持續(xù)推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新。

??在其看來(lái)，長(zhǎng)江精工母公司是鋼結(jié)構(gòu)建筑領(lǐng)軍企業(yè)，雖未涉足上海住宅開(kāi)發(fā)，但憑借自身技術(shù)優(yōu)勢(shì)與行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，正借此積極拓展業(yè)務(wù)版圖，提升在房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響力。加之其在上海已經(jīng)有保障房承接的項(xiàng)目，所以對(duì)于上海市場(chǎng)的熟知程度會(huì)提高。而對(duì)于宇誠(chéng)集團(tuán)與科技企業(yè)新易騰合作拿地，可能是看中科技賦能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的助力，通過(guò)整合資源，打造具有創(chuàng)新性的項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。

??不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)也提到，這類(lèi)新玩家也會(huì)面臨挑戰(zhàn)，如對(duì)上海市場(chǎng)熟悉度不夠、缺乏本地資源等。總體上后續(xù)要密切關(guān)注上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系尤其是二手房房源帶來(lái)的影響，積極做好產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，才能更好在上海市場(chǎng)形成品牌影響力。

??央企、國(guó)企再發(fā)力 中鐵置業(yè)斬獲最熱門(mén)地塊

??雖然兩家民企新面孔拿地賺足了業(yè)界眼球，但總體而言，上海土拍市場(chǎng)的大旗仍是央企、國(guó)企在扛。

??據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，此次土拍共吸引17家房企參拍，其中有14家具有央企、國(guó)企背景，比如華潤(rùn)置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、上海城建、上海建工等等。

??最熱門(mén)地塊非楊浦濱江莫屬。此次出讓的楊浦區(qū)N090601單元I4-01地塊出讓面積16482.71平方米，規(guī)劃建筑面積29668.87平方米，容積率1.8，地上建筑限高24米；地塊起始價(jià)21.36億元，起始樓面價(jià)72001元/平方米。

??出讓文件顯示，該地塊配建保障性租賃住房比例5%、中小套型比例40%、商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于4000元/平方米（集采價(jià)）；此外須配建不少于100平方米(計(jì)容)的生活服務(wù)點(diǎn)。

??雖然建設(shè)要求不低，但依然吸引了上海城建、華潤(rùn)置地、中鐵置業(yè)、招商蛇口、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和上海建工聯(lián)合體、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、北京建工、越秀地產(chǎn)9家競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)價(jià)。

??從競(jìng)價(jià)過(guò)程來(lái)看，前半場(chǎng)各家出價(jià)積極，但到了后半場(chǎng)，幾乎就成了中鐵置業(yè)和保利發(fā)展之間的較量。兩家之所以拿地決心較大是因?yàn)榇饲霸跅钇譃I江均有布局。尤其是保利發(fā)展在楊浦布局了多宗項(xiàng)目，楊浦對(duì)其而言也如大本營(yíng)般存在，就拿去年與上海建工合作開(kāi)發(fā)的保利·海玥外灘序Bund98項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，今年5月首開(kāi)就售罄，市場(chǎng)反響較好，這也加劇了保利發(fā)展深耕此地的信心和決心。而中鐵置業(yè)此前也通過(guò)遴選方式拿下了楊浦定海社區(qū)地塊，此次若拿下該地塊則能形成聯(lián)動(dòng)和深耕效應(yīng)。

??最終，該地塊經(jīng)過(guò)75輪競(jìng)價(jià)，中鐵置業(yè)以總價(jià)27.36億元競(jìng)得地塊，溢價(jià)率為28.09%，成交樓板價(jià)約92225元/平方米，這也樓板價(jià)也僅次于保利發(fā)展今年6月競(jìng)得的平?jīng)錾鐓^(qū)宅地，成為所屬東外灘板塊中樓板價(jià)第二名。

??“上海正加快優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，尤其側(cè)重重點(diǎn)發(fā)展板塊。”張文靜認(rèn)為，這批次土拍延續(xù)之前出讓熱度，預(yù)計(jì)土拍熱度將逐步傳導(dǎo)至區(qū)域新房?jī)r(jià)格，上海樓市將有望持續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。