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??2025年，中國物業(yè)管理行業(yè)在政策驅(qū)動下迎來深刻變革。

??從全國性專項(xiàng)整治到地方服務(wù)質(zhì)量提升行動，從城市更新政策落地到空置房物業(yè)費(fèi)探索，再到外資準(zhǔn)入政策突破，一系列政策組合拳密集出臺。

??這些政策既聚焦解決公共收益不透明、服務(wù)履約不到位等行業(yè)沉疴，又通過激活存量市場、拓展服務(wù)邊界等路徑，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展指明方向。

??截至目前，除新城悅服務(wù)、瑞森生活服務(wù)中報(bào)延期外，63家上市物企2025年中期業(yè)績已全部發(fā)布，從結(jié)果來看2025年上半年，上市物企管理規(guī)模增速同比下滑5.3個(gè)百分點(diǎn)至3.8%，頭部物企持續(xù)退出低質(zhì)低效項(xiàng)目。

??受外部環(huán)境持續(xù)承壓影響，企業(yè)盈利能力承壓，毛利率同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，降至19.4%。同時(shí)，隨著企業(yè)資產(chǎn)減值影響逐步減弱，凈利率同比提升1.0個(gè)百分點(diǎn)，升至7.2%。

??未來，隨著行業(yè)環(huán)境持續(xù)凈化，具備優(yōu)質(zhì)服務(wù)能力與良好品牌口碑的企業(yè)，將贏得更廣闊的發(fā)展空間。

??截至目前，除2家企業(yè)中報(bào)延期外，63家上市物企2025年中期業(yè)績已全部發(fā)布，2025年上半年，披露在管面積的53家上市物企總在管面積約77.9億平方米，同比增長3.8%，增速較去年同期下滑5.3個(gè)百分點(diǎn)。

??其中碧桂園服務(wù)在管面積最高，為10.63億平方米，保利物業(yè)其次，為8.34億平方米，前兩名的在管面積明顯與其它上市物企拉開差距。

??在管面積增速同比下滑的原因之一為頭部物企持續(xù)退出低質(zhì)低效項(xiàng)目。

??2025年至今，物企主動退出項(xiàng)目管理的情況呈現(xiàn)常態(tài)化。包括中海物業(yè)、濱江服務(wù)、龍湖物業(yè)、金科服務(wù)在內(nèi)的品牌物企亦在持續(xù)承壓下主動放棄部分在管項(xiàng)目。其中，中海物業(yè)退盤面積達(dá)到2680萬平方米，永升服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)等企業(yè)退出項(xiàng)目也超過千萬平方米。

??綜合各物業(yè)企業(yè)退出的原因來看，主要還是在成本上升、收繳率下降及增值服務(wù)增長乏力等多重壓力下，企業(yè)持續(xù)對低質(zhì)低效項(xiàng)目進(jìn)行汰換。

??2025年上半年，部分上市物企“邊拓邊退”，調(diào)整業(yè)務(wù)布局。如中海退出住宅合約面積最高，達(dá)2680萬平方米，同時(shí)新增面積3180萬平方米，退出面積約為新增面積的84%。還有金科服務(wù)為例，上半年退出住宅合約面積1008.6萬平方米，新增僅277.3萬平方米，退出面積是新增面積的3.6倍。

??從市場拓展來看，盡管企業(yè)加大了第三方項(xiàng)目拓展力度，但受持續(xù)退出項(xiàng)目影響，2025年上半年第三方在管面積占比有所下滑。在披露完整數(shù)據(jù)的29家上市物企中，來自獨(dú)立第三方的在管面積占比約為65.0%，較去年同期下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??從營業(yè)收入來看，2025年上半年，63家上市物企營收總額增長至1487.9億元，同比增長4.1%，增速較去年同期下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??在41家連續(xù)披露數(shù)據(jù)的企業(yè)中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)的收入占比分別為72.4%、10.6%和4.3%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比較去年同期提升2.4個(gè)百分點(diǎn)，社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)占比則分別下降0.7個(gè)百分點(diǎn)和1.5個(gè)百分點(diǎn)，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的主業(yè)地位進(jìn)一步凸顯。

??2025年上半年，45家上市物管企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營收總額達(dá)946.1億元，同比增長8.1%。在行業(yè)聚焦主業(yè)的背景下，企業(yè)持續(xù)加大基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)煥新投入，鞏固核心業(yè)務(wù)優(yōu)勢。

??2025年上半年，63家上市物企毛利潤均值為4.6億元，同比下降2.0%。受外部環(huán)境持續(xù)承壓影響，居民對物業(yè)費(fèi)降價(jià)訴求強(qiáng)烈，疊加人力成本持續(xù)上漲，企業(yè)盈利能力承壓，毛利率同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，降至19.4%。

??2025年上半年，63家上市物企凈利潤均值達(dá)1.7億元，同比增長20%。隨著企業(yè)資產(chǎn)減值影響逐步減弱，凈利率同比提升1.0個(gè)百分點(diǎn)，升至7.2%。

??從現(xiàn)金流表現(xiàn)來看，2025年上半年，63家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額降至937.9億元，同比下降5.1%，延續(xù)了2024年以來的下滑趨勢，行業(yè)整體現(xiàn)金流壓力依然顯著。

??當(dāng)前，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理已成為行業(yè)共識，企業(yè)紛紛通過降低關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)施以資抵債、提高預(yù)繳比例、強(qiáng)化欠款催收等舉措，持續(xù)改善現(xiàn)金流狀況。

??2025年至今，從中央到地方，關(guān)于“好房子” 建設(shè)持續(xù)推進(jìn)。中央層面，住建部加強(qiáng)監(jiān)督檢查，推動《住宅項(xiàng)目規(guī)范》落地實(shí)施；國常會部署扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)。地方層面，如四川省住建廳發(fā)布《四川省好住房設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，并聯(lián)合多個(gè)協(xié)會發(fā)布《四川省好住房評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，是全國首個(gè)地方性好住房評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。成都市住建局印發(fā)《成都市“好房子”建設(shè)行動方案》；山東省住建廳舉辦“好房子”建設(shè)主題交流活動等。

??群眾不僅需要建設(shè)“好房子”，也期盼物業(yè)的“好服務(wù)”。為落實(shí)全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議"大力實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動"工作要求，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，各地紛紛進(jìn)行相關(guān)政策的制定。從政策發(fā)布的內(nèi)容來看，主要聚焦在3個(gè)方面：

??一是服務(wù)公示率提升，如上海提出健全“6+N”信息公開機(jī)制：公開服務(wù)合同、公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開收入明細(xì)、公開辦事制度、公開服務(wù)履職報(bào)告、公開聯(lián)系方式。

??二是服務(wù)履約率提升，如湖南省按季度填報(bào)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動工作報(bào)表，明確物業(yè)服務(wù)履約率指標(biāo)，貴州省在物業(yè)整治排查表中明確關(guān)于服務(wù)履約相關(guān)內(nèi)容（如保潔服務(wù)作業(yè)頻次記錄、設(shè)施設(shè)備管理維保計(jì)劃及記錄、秩序巡邏記錄、綠化臺賬、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、客戶信息臺賬、權(quán)屬清冊等）。

??三是服務(wù)投訴率下降，如北京市創(chuàng)新建立“萬人物業(yè)訴求率”監(jiān)測評估，每月統(tǒng)計(jì)各區(qū)每萬人投訴報(bào)修率，幫助各區(qū)和街道發(fā)現(xiàn)共性問題、及時(shí)“削峰降量”；湖南省明確提出降低物業(yè)矛盾糾紛投訴率。

??在此背景下，企業(yè)應(yīng)對策略更加清晰，堅(jiān)定聚焦主業(yè)，主動退出低質(zhì)低效項(xiàng)目，集中資源布局高能級城市、優(yōu)質(zhì)賽道與核心客戶群體。同時(shí)，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，通過以資抵債、提高預(yù)繳比例、加強(qiáng)欠款催收等舉措，加大應(yīng)收賬款回收力度等。

??在政策的持續(xù)驅(qū)動下，物業(yè)行業(yè)將持續(xù)深化服務(wù)品質(zhì)提升行動，全力推動行業(yè)服務(wù)能級躍上新高度。