土地單甜甜 李葉 2025-08-25 11:05:54 來源：中房報
??今年以來，北京市房山區涉宅用地成交持續低迷，尚未實現實質性突破。
??7月25日，北京市房山區召開土地推介會，重點推介了良鄉大學城拓展東區1號地項目等6宗優質地塊，但今年北京市擬供地清單已進行到第六批，上述房山區地塊遲遲未出現在清單中。
??從成交情況來看，北京市房山區上一次涉宅用地成交還要追溯至2024年8月1日，據此計算，一年多來，未有房企在房山區拿地。
??首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長趙秀池表示，早在2022年，自然資源部明確要求因城施策安排住宅用地供應，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當從嚴控制商品住房用地供應規模。目前，北京市房山區樓市趨冷，房價下行，當地需要根據樓市供求現狀，決定是否增加土地供應。
??8月20日，就北京市房山區涉宅用地一年無成交情況，記者發函采訪了北京市規劃和自然資源委員會房山分局，該分局表示正在結合北京市及房山區目前房地產市場形勢，進行深度調研。
??房企拿地意愿低
??北京土地市場，已經很久沒有房山區的消息了。
??從公開信息來看，自2024年8月1日起至今，房山區已持續一年多沒有涉宅用地成交。2023年，房山區共有5宗地成交；到了2024年，房山區還有3宗地成交，今年則未有實質突破。
??拿地房企方面，過去兩年，作為北京市國企，北京城建多次扮演兜底角色入市拿地。2024年，房山區出讓的3宗地塊中，有2宗便由北京城建底價摘得。
??其中，長陽鎮FS00-0101-0002、0003地塊也曾經歷多次上架及流拍。該地塊為二類居住用地+基礎教育用地，土地面積34786平方米，建筑控制規模84979平方米，起始價17.8億元，位于京港澳高速東南側、京周路東側，屬于長陽板塊，更為靠近主城區，有一定位置優勢。
??2022年10月，該地塊進入預申請，當時的起始價為17.8億元，因無人報名第一次“下架”。
??隨后這一地塊降價1.77億元，直到2024年4月30日終于由北京城建以底價16.03億元摘得成功出讓，但至今沒有項目推進的消息。
??除上述企業拿地外，其他企業則動作寥寥，北京市房山區土地市場頗為清冷。
??購房需求不足
??目前，北京市房山區的一些項目去化較為艱難。
??以頤知筑為例，2024年9月初，北京城建公示了頤知筑的規劃設計方案，共規劃34棟住宅樓，1206套房源，目前取得預售證的只有西區房源，東區何時進入銷售環節，還是未知。
??購房需求不足，直接導致新房去化周期拉長。麟評居住大數據研究院監測數據顯示，7月份，北京市房山區新房去化周期為22.94個月，較去年同期下降23.5%。去化壓力雖然較去年下降明顯，但仍然處在較高位，超自然資源部劃定的18 個月警戒線。
??房企為加快資金回籠，今年1～7月，靠近北京主城區且城市發展最先起步的良鄉、長陽兩個優質板塊的樓盤大力落地“以價換量”，有4個樓盤憑銷量沖進了1～7月北京市商品住宅成交面積榜TOP30，其中，北京城建和知筑成交2.82萬平方米，躋身北京樓盤銷售面積排行榜第14名；華潤京熙潤府和北京建工璟賢瑞庭則位列第17名、20名，中建京華國賢府位例第28名。這4個樓盤均為2024年入市，成交均價在3.2萬～3.7萬元/平方米間，約在備案價基礎上打了七八折。
??然而，良鄉、長陽板塊集中了北京市房山區主要購房需求，其余板塊如城關、竇店、閆村新房去化較慢，且網簽均價大部分已跌破3萬元/平方米，以閆村板塊巨燕燕京府為例，2024年5月取證，目前僅網簽76套，網簽均價約2.5萬元/平方米，園區規劃總戶數991套，銷售進展維艱。
??“北京市房山區產業支撐較差，無法通過職住平衡帶來更多置業需求。”麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙表示。
??北京市房山區購買力主要來自兩個方面，一是本區域地緣性購房需求；二是滿足通勤需求的區域可以通過郊區低房價吸引主城區“打工人”購房。但產業發展更強且軌道交通更便捷的大興區分流了更多主城區外溢需求。房山區通勤線路相對單一，近年來雖有改善，仍難以承接本就有限的外溢需求。
??北京資深地產評論人澤龍認為，房山近幾年掛牌出讓地塊很少，原因主要是受到豐臺、大興項目降價影響，大量房山客戶能以較低價格買到更靠近市區的豐臺、大興項目，導致購房需求不足。
??二手房“割肉”百余萬仍難銷售
??除新房房價下滑外，北京市房山區的二手房也不得不順應當前價格走勢下調價格銷售。
??以配套相對成熟的房山區長陽和良鄉板塊為例，因有成熟的生活配套和完善的城市界面，以及一定的產業基礎，一些房企如中糧、萬科、中鐵建、北京城建、北京建工都曾在這里布局開發，房價一度沖至5萬元/平方米。
??以房山區長陽板塊中糧京西祥云為例，2017年開盤時成交價約5.5萬元/平方米。如今，從貝殼找房二手房某房源調價記錄來看，該樓盤2022年126平方米房源掛牌價還在680萬元，如今已調整到468萬元，售價在3.7萬元/平方米，仍未售出。
??貝殼一中介工作人員表示，“二手房降價幅度之所以這么大，主要是入市新盤都在大力打折促銷，已把價格錨定。”
??位于北京市房山區良鄉板塊的中建京華國賢府是中建學府印悅的三期住宅，目前新房銷售均價為3.5萬元/平方米；2022年，房價高點時這一項目曾沖至4.2萬元/平方米，如今想賣房的老業主只能繼續觀望。從貝殼找房上掛牌的5套二手房源來看，價格也多在3.3萬～3.9萬元/平方米間。
??北京市房山區更偏遠的板塊，如閻村、城關、燕山等二手房價早已在2萬元/平方米左右，甚至有樓盤價格下探到1萬元/平方米以下。
??內無核心產業，外無強勁外溢，導致北京市房山區去化承壓。對于房企來說，這種供需失衡現狀帶來了更多的去化壓力和更少的拿地需求。
??不過，評論人澤龍認為，受北京五環外新政利好影響，房山區樓市和土地拍賣會迎來一定程度的釋放，近來房山區也在大力推介土地，在“好房子”政策加持下，已有幾家開發商在關注房山土地出讓情況，房山樓市有望穩住。
??“預計北京市房山土地供應會在未來兩三個月重啟，但不會大規模放量。”評論人澤龍表示。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
