市場呂穎雅 2025-08-25 09:50:18 來源：中國房地產網
??8月的一個周末，張先生帶著家人連看了幾處廣州越秀區的新樓盤。價格比預期要低，有些特價單位甚至讓他覺得“有驚喜”，但他最終還是沒有出手。
??“天河、海珠區的選擇更多，戶型更實用，小區規模也更大。”張先生直言，同樣預算，體驗的差距很明顯。
??這種感受并非個例。業內人士普遍認為，越秀樓市的癥結不在于“有沒有降價”，而在于客群受限、降價時機偏晚。盡管今年已有不少項目掛出“7”字頭的價格，但在購房者習慣全城橫向對比的當下市況，這樣的調整力度仍不足以打破觀望情緒。
??價格松動 去化緩慢
??一位深耕越秀區的房產中介經紀人士透露，越秀區的樓盤普遍低調，不是長期關注的人，很難察覺價格已經松動。
??以港匯臺為例，一線望江高層依舊高位，開發商降價意愿不強，但非江景單位已明顯松動——113平方米三房特價888萬元，單價約7.9萬元/平方米；117平方米三房特價940萬元，單價約8萬元/平方米，比去年便宜了幾十萬元。
??定價曾在12萬~18萬元/平方米的廣州城投東園公館，如今北向單位已降至8萬元/平方米出頭；開售多年的淘金半山豪庭、御庭，單價從“10萬+”降至“7”字頭；君熙府更推出“6”字頭特價房。
??但是，降價并未換來理想成交。陽光家緣數據顯示，越禧府、云瀚府去化率僅6.5%和6.9%，淘金半山御庭、東園公館也不足20%。除了越禧府是2024年9月開盤，其余3個項目均已銷售超過兩年；即便淘金半山豪庭去化率超過一半，考慮到已開售5年，銷售速度依舊緩慢。
??唯一的亮點是越秀·東山云起，自6月開售以來，116套房源已網簽54套，產品涵蓋約99~139平方米戶型，價格8.7萬~11.3萬元/平方米。
??不過，與許多熱鬧的降價盤不同，越秀區樓盤現場依然冷清。“學位房旺季的二三月份過后，看房人明顯減少，暑假家長外出旅游，看房的就更少了。”上述房產中介經紀人表示。
??張先生亦有同感：“我們去看的時候，售樓處人很少，氣氛很安靜，沒有那種買房的緊迫感。”
??表面上看，越秀區的庫存量并不大。截至7月底，克而瑞數據顯示，越秀區一手房庫存1759套，為全市最少。但成交量同樣墊底，平均每月僅五六十套，去化周期高達44.1個月，是全市最長。
??不再是“非越秀不可”
??一向“僧多粥少”的越秀樓市，為何越來越不靈了？
??越秀區某樓盤銷售人員表示，現在買家心理預期變化很大，以前大家覺得越秀地段稀缺，買到就是賺到，現在更看重性價比，不會為地段單獨溢價。
??以東山云起為例，項目去化理想，除了地段占優，還因為戶型使用率高、總價合理。相比之下，越秀區不少新盤規模較小、部分戶型偏大，導致總價偏高。例如，云瀚府的起步戶型就達130平方米，最大戶型197平方米。此外，有的單體樓戶型設計落后，同等價格在其他區域的新房，使用面積可多出20%。
??張先生表示，看越秀區的房子主要是為了孩子日后讀書，但也會將其與天河、海珠的改善型樓盤作比較。“同樣的錢，雖然這些項目周邊配套不如越秀區完善，但產品、小區環境都更優秀，換個區域可以住得更舒服，也不是一定要被學位綁住。”
??市區某樓盤操盤手表示，越秀區的主力客群主要包括兩類：一是本地“老廣”改善性置換，二是外區為學位而來的家庭買家。
??可是，作為學區需求旺盛、存量市場顯著的區域，越秀區上半年二手房成交4596套，同比減少7%，是11個區中唯一負增長。
??“房子賣不出去，地緣客就沒法置換。即便賣掉舊房，資金缺口依然大。”上述操盤手分析，如今地緣置換客不再執著于“非越秀不可”——一橋之隔的海珠區、城市界面改善明顯的荔灣區，也能被接受，因為這些區域的新盤更便宜、產品力更強、居住環境更舒適；而學位房買家往往有明確目標，或者因為預算有限，更傾向直接購買對口省一級名校的二手房。
??一位業內人士補充，越秀區幾個樓盤現在的價格都在合理區間，東園公館的樓面價6.45萬元/平方米，目前售價已接近無利潤，但依舊解決不了“賣給誰”的問題。地緣客“買不起”，有實力的外區買家則更青睞一些規模更大的樓盤。
??“況且，越秀區很多在售樓盤的開發商并不急于回籠資金，用一句話說就是‘不差錢’，很可能會繼續慢慢賣，大幅降價的可能性不大。”上述操盤手表示。
??新增供地將促產品升級
??盡管當下成交承壓，但越秀區即將迎來新的土地供應。環市路以南AY0103023地塊將于9月1日競拍，計容建筑面積4.05萬平方米，起拍總價13.56億元，起拍樓面價3.34萬元/平方米。地塊距離地鐵五號線廣州火車站約500米，周邊商貿中心密集。
??該地塊前身為廣州市客運站，于今年3月由越秀區政府審議通過《廣州火車站片區（站城產居一體化地區）市客運站地塊項目做地實施方案》轉化而來，是全市首個審議通過的做地實施方案的地塊，標志著廣州火車站片區站城產居一體化地區做地工作邁入實施階段。
??廣州火車站片區舊改則是全市四大做地舊改項目之一。根據規劃，范圍位于越秀區、白云區、荔灣區交會處，包含廣州站“站、城、產、居”一體化地區、瑤臺村城市更新單元、三元里村城市更新單元3個部分。規劃用地范圍566公頃。
??廣州業內人士普遍認為，無論在區位、交通、教育等配套上，越秀區仍處于廣州的“王者”段位。伴隨舊城改造、歷史街區活化，區域吸引力仍在被激活。如果新地塊在產品定位、產品力和價格上契合市場需求，去化依然有保障。
房企“保價”潮起
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
