市場呂穎雅 2025-08-18 09:44:07 來源：中國房地產網
??“我買的那套房，是小區歷史成交價最高的一套。”
??語氣平靜，卻藏不住沉重。2021年3月，余峰在廣州天河奧體板塊的半山溪谷E墅買下了一套二手房——147平方米四房，總價915萬元，折合單價約6.2萬元/平方米。
??“當時看中的是板塊價值。”余峰回憶，那時小區旁剛剛誕生“天河地王”——2020年11月，合景泰富以總價約48億元競得該地塊，樓面價高達5.1萬元/平方米。市場一片看好，合景泰富隨后打造的臻頤府，被視為天河罕見的高端住宅項目。
??“面粉都快貴過面包了。”余峰相信，新項目的定價會抬高整個板塊房價。可4年過去，他逐漸意識到，自己買在了一個看似穩妥、實則暗流涌動的“斷層期”，通俗地說是最高價接盤。
??被重構的“稀缺信仰”
??余峰買房時，天河奧體被認為是市區為數不多的低密度住宅板塊——環境優越、供應稀缺、價值堅挺。
??那時的市場信仰是：中心區地段稀缺，核心地塊只會越來越少，越早入場越穩妥。
??但從2023年開始，這種“稀缺邏輯”就被改寫。
??中心城區地塊不斷釋放、城市更新提速、新規住宅地塊密集出讓、地價回落、房企拿地趨于理性……種種現象悄然打破了“新地塊利好舊盤”的傳統預期。
??數據顯示，2023年天河區成交住宅用地9宗，成交建面103.77萬平方米，是全市唯一成交量突破百萬平方米的區域，同比增長98%，總成交金額達326.2億元。2024年，天河又成交8宗住宅用地，金額約287.3億元，占全市住宅成交總額的37.2%。
??以奧體板塊為例，僅過去兩年就連續拍出“世界大觀”一至四期地塊，成交樓面價約4.4萬~5萬元/平方米。今年6月，保利發展更以3.05萬元/平方米底價摘得航天奇觀二期地塊。業內認為，該地塊不僅為保利留下極大的定價空間，也重塑了奧體板塊的價值錨點。
??“這兩年拍了幾塊新地，我們小區的二手房就更難賣了。”余峰無奈地說。
??在樓市轉冷與供應激增的疊加效應下，房價承壓明顯。今年6月，合景臻頤府推出現房工抵房，單價降至6.2萬元/平方米起。同板塊的縵云廣州，特價單位也普遍落在“6”字頭。原本高舉的價格標桿，不斷被現實拉低。
??“新盤定價已經踩到了我當年的買入線。可我這套房的樓齡將近20年，產品配置早已過時。”余峰苦笑。
??據貝殼平臺數據，半山溪谷E墅一套與余峰同戶型單位，2025年5月成交價僅590萬元，較他購入價下跌逾三成。
??“不是只有二手房受影響。”奧體板塊某樓盤銷售人員表示，雖然保利發展的新項目在位置上相比板塊內幾個在售新盤略有遜色，但因拿地成本更低，整體定價更具優勢。現在的購房者信息獲取速度很快，大家都清楚新盤價格可能更低、產品更新，很多人寧愿再觀望一段時間，也不急于出手。
??更大的變化在于產品代際更新。新地塊普遍是新規出讓，得房率提升、戶型設計優化，功能布局更貼近當下需求。
??“這些變化，正在撼動舊有的‘稀缺邏輯’。”一位市區樓盤操盤手直言，以往中心區依靠“物以稀為貴”維持價格，如今地塊持續釋放，競爭焦點轉向產品力和定價策略。例如起步戶型設計更極致，以降低總價門檻；高配產品普遍做到南向四開間，空間感更強也更靈活。反觀早年入市的項目和多數二手房，則普遍存在戶型不合理、得房率偏低、配置老化等問題，在客戶眼中“性價比不高”。
??不再有“唯一”
??林靜的經歷，是另一種版本的余峰。
??2021年，她以約1000萬元的價格買下海珠區中海觀瀾府的一套124平方米四房，南向望江、格局方正，是她心目中理想的改善居所。“那時候江景四房是稀缺資源，中心地段更是少之又少，我愿意為‘唯一性’買單。”
??但收樓沒多久，項目前方原本規劃為商辦用地的地塊卻進行調規，改為住宅開發。得房率更高、價格更合理的新盤面世，改變了區域內的供應格局。
??“不是房子不好，而是市場邏輯變了。”林靜說，她所面對的，不只是新盤定價“貼地氣”，更是從前是“只此一家”的心理預期，如今被“后浪”輕易掀翻。
??今年4月，越秀·江灣潮起項目入市，戶型最高使用率超120%、離江更近，高區大戶型起步價“7”字頭，低區甚至5.5萬元/平方米即可選到不錯樓層。同等面積、空間更大的新房，價格比她當年的購入價低了近百萬元。
??“我們小區很多好樓層的江景房，當時入市價都在7萬~8萬元/平方米，如今二手成交基本是虧本。”林靜說。
??貝殼平臺數據顯示，2025年6月，中海觀瀾府成交一套127平方米單位，總價816萬元，折合單價6.4萬元/平方米，遠低于林靜的入手價。
??而類似的劇情，也在琶洲南上演。
??作為廣州高端住宅標桿項目之一，琶洲南TOD售價常年維持在10萬~14萬元/平方米，2023年、2024年連續奪得廣州樓市“銷冠”，是不少高凈值人群眼中的“價值天花板”。
??沒承想，隨著片區一宗商辦用地啟動調規，將轉為住宅用途，打破了原有的“閉環邏輯”。對于旁邊的琶洲南TOD項目業主來說，震動不小。
??不過，市場也有不同聲音。從城市發展和土地利用的角度來看，在核心區域通過優化商辦地塊功能，適度增加高端住宅供應，有助于緩解片區住宅供需失衡的矛盾。
??“‘商改住’短期內確實會對周邊一二手房價產生影響。但從長期看，高端居住板塊的連片開發，更有可能形成新的價值共識。”一位業內人士表示，對市場而言，真正的穩定，來自于供需結構更合理，而非人為制造“稀缺”。
??（應受訪者要求，文中余峰、林靜為化名）
記者手記
??掉隊的不是人而是樓市節奏
??余峰和林靜，都不是盲目購房者。
??恰恰相反，他們曾是最理性的一批買家——買在市中心，選擇當時被普遍認定為樓市“稀缺”的板塊，判斷清晰、邏輯合理。
??可是，時移世易，他們的房子卻跌進了時代的縫隙。
??不是因為看錯了方向，而是因為市場的節奏，早已快過了個人決策的周期和期望值。
??“現在市區競爭就是這樣！”——在廣州樓市，在人們還停留在“稀缺”預期中的時候，新的競爭者格局已經改變原有游戲規則。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
