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??前7月樓市可謂是喜憂參半。

??一方面，新房成交迎來季節性回落，并降至年內低位，累計同比轉負。

??另一方面，以上海、杭州、成都、南京為代表的城市，核心區高端改善項目熱銷，對于維穩市場也起到了一定積極作用。

??作為傳統成交淡季，8月份新房成交絕對量或將延續低位波動，不過基于去年基數較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，累計同比降幅或將延續5%以內，延續弱復蘇走勢。

??根據CRIC監測的重點30個城市來看，7月成交規模為823萬平方米，環比降29%，同比下降20%。前7月累計成交7080萬平方米，較去年同期微降1%。

??一線城市全面回調，僅寧波、惠州等個別城市迎來階段性回升。

??從去化情況來看，市場熱度季節性回落，環比持降。

??據CRIC監測數據，30個重點城市7月平均開盤去化率環比下降11個百分點至30%，降至年內新低，同比上升3個百分點，仍好于去年同期。

??其中，杭州、南寧、天津去化率超六成，主要得益于適銷對路網紅盤入市帶動作用。

??從變化趨勢來看，各城市去化率環比跌多漲少。北京、上海、深圳、成都、杭州等熱點城市本月去化率高位回落，深圳降至4%創近10年來新低。天津、蘇州、鄭州、常州等二三線城市去化率同環比齊增，市場延續弱復蘇走勢。福州、濟南、嘉興、徐州等弱二三線城市7月去化率均不足2成，市場仍延續低迷走勢。

??隨著市場上高端改善需求釋放，核心區高改項目銷量居高不下，成為樓盤能夠實現熱銷的一大特質。

??這一情況在上海特別明顯。根據CRIC監測，7月上海共有24個盤入市，其中浦東頂流改善項目楊思板塊翡雲悅府，7月兩次開盤去化率分別達到了86%和100%。

??另外，成都核心區高端改善項目表現也比較亮眼。7月成都銷售金額排名TOP10的項目中，有四個項目都是核心區高端改善項目。其中，麓湖生態城以10.2億元位列榜首。以麓湖生態城為典型，這四個項目普遍具有地處核心地段、產品力優勢和高頻詞推售三大特征。

??還有南京，主城核心/次核心板塊優質區位，疊加高性價或產品助力短期市場熱度維持。

??此外，在一些城市，學區房仍是撬動購房需求的“利器”，典型如長沙和西安。

??比如在長沙7月份新房成交金額TOP10項目中，有學區加持的項目占了2席，比如中建桃李九章去化套數為72套，顯著高于其他項目銷量。

??在西安，強教育屬性樓盤仍是“銷量王者”，以中國鐵建西派瀾廷項目為例，該項目雙名校加持，7月認購70套，位列西安7月銷量TOP6。

??各地高得房率四代宅、新規項目短期內對市場熱度正在發揮著重要的“托舉”作用。

??通過CRIC統計的部分7月銷量居前產品力突出的“好房子”項目可以看出，購房者仍在為好的產品買單，比如鄭州和西安兩個城市，“好房子”項目7月認購套數均超過100套。

??不過，并非所有“好房子”項目都能實現熱銷，新規產品亮點若僅停留在得房率提升上，難以打動客戶，這方面武漢的華僑城天薈最為典型。

??作為板塊唯一準四代宅項目，華僑城天薈得房率高、空間尺度感和功能性提升，同樣價格也是板塊內最低。開盤去化率僅為18%，未能實現熱銷。

??原因在于，新規/四代宅產品集中入市的情況下，銷量亦有分化跡象，客戶被上游板塊分流，再加上項目自身大盤配套未落實，板塊規劃兌現慢，價值難提升。

??還有一類項目，仍在加速“以價換量”。

??比如蘇州，成交TOP10項目中，有7個“以價換量”，受此影響，7月蘇州新房成交均價只有2.2萬/平方米，下降至2020年至今低位，多數項目的折扣均在8折及以內。

??整體來看，上海、成都、杭州、南寧等熱點片區核心區高改豪宅入市撐起熱銷半邊天，西安、長沙等有學區加持的項目熱度不退。而產品力較強的四代宅產品迎來分化，不過總體銷量仍好于傳統項目。

??對于多數弱二三線城市而言，剛需客群消費降級嚴重，部分樓盤僅能依托大折扣，高傭金、強渠道等策略實現銷量提升。

??接下來樓市預期還將延續弱復蘇走勢，不過城市間、項目間分化仍將是主旋律，另外單城市區域、項目間冷熱分化還在持續加劇，核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高熱。

??具體城市來看，北京得益于五環外限購政策放松，利好政策加持下改善項目或將直接受益，成交或迎來進一步釋放，深圳、上海優質供應短期“告急”，加之前期需求放量短期內無利好政策，成交或迎來階段性瓶頸。

??部分二線城市諸如天津、蘇州、長沙、重慶、廈門等或迎階段性復蘇，尤其是伴隨著高得房率的新規住宅、四代宅產品集中入市，整體市場熱度或將延續穩中微增態勢。