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??2025年7月15日中央城市工作會(huì)議在北京舉行，這是繼2015年12月之后又一次有關(guān)城市發(fā)展的最高規(guī)格會(huì)議，城市作為現(xiàn)代化的重要載體，在經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程之后，此次會(huì)議再一次為新時(shí)代城市發(fā)展建設(shè)定向領(lǐng)航。

??該會(huì)議對(duì)城市發(fā)展所處歷史方位作出新的判斷：我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從“大規(guī)模增量擴(kuò)張”階段轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效為主”的新階段。

??此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹亦指出，物業(yè)管理是重要的民生行業(yè)，是落實(shí)“城市三分建七分管”理念的重要領(lǐng)域。

??存量時(shí)代的新形勢(shì)下，物業(yè)管理行業(yè)的核心定位正發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。

??7月15日，中央城市工作會(huì)議召開(kāi)，此次中央城市工作會(huì)議提到了兩個(gè)變化：我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

??同時(shí)，會(huì)議明確七個(gè)重點(diǎn)任務(wù)，分別是著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系、著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市、著力建設(shè)舒適便利的宜居城市、著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市、著力建設(shè)崇德向善的文明城市，以及著力建設(shè)便捷高效的智慧城市。

??作為城市治理與民生服務(wù)的 “最后一公里”，住宅物業(yè)管理覆蓋千萬(wàn)家庭日常，其服務(wù)質(zhì)量直接影響居民體驗(yàn)與城市宜居度，是城市內(nèi)涵式發(fā)展的基礎(chǔ)支撐。深耕社區(qū)的住宅物業(yè)管理行業(yè)，既是社區(qū)微觀治理核心力量，也是銜接城市公共服務(wù)與居民需求的關(guān)鍵紐帶，在參與城市更新、優(yōu)化社區(qū)空間、提升居住品質(zhì)等方面優(yōu)勢(shì)顯著。

??圍繞中央城市工作會(huì)議中提出的七大重點(diǎn)任務(wù)，住宅物業(yè)管理將迎來(lái)以下三大發(fā)展機(jī)遇。

??機(jī)遇一：「城市更新」催生「社區(qū)硬件更新」機(jī)遇

??會(huì)議明確指出：高質(zhì)量開(kāi)展城市更新，充分發(fā)揮城市在國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)中的樞紐作用。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。

??物業(yè)企業(yè)作為社區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心力量，可深度融入社區(qū)更新改造。從老舊設(shè)施升級(jí)維護(hù)，到社區(qū)設(shè)備更新改造等，憑借經(jīng)年累月的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，提升改造后社區(qū)的居住品質(zhì)與運(yùn)營(yíng)效率，積極參與城市更新、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

??機(jī)遇二：「存量提質(zhì)增效」激活「社區(qū)運(yùn)營(yíng)升級(jí)」機(jī)遇

??中央城市工作會(huì)議明確，城市發(fā)展模式正由大規(guī)模增量擴(kuò)張階段邁入存量提質(zhì)增效新階段。為適配這一變革，會(huì)議還提出了“五個(gè)轉(zhuǎn)變”的系統(tǒng)性要求，為城市發(fā)展路徑調(diào)整指明方向。

??物業(yè)企業(yè)作為存量資產(chǎn)增值保值的核心運(yùn)營(yíng)力量與城市空間的重要運(yùn)營(yíng)者，在“存量提質(zhì)增效”的主基調(diào)下，可憑借專(zhuān)業(yè)化的空間運(yùn)維能力與精細(xì)化的資源整合水平，深度挖掘社區(qū)空間的多元價(jià)值——不僅可通過(guò)優(yōu)化公共區(qū)域規(guī)劃、升級(jí)設(shè)施維護(hù)等方式提升居住體驗(yàn)，更可在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域積極探索，通過(guò)合理規(guī)劃商業(yè)布局、規(guī)范商戶(hù)管理，既滿(mǎn)足居民日常生活需求，又激活社區(qū)經(jīng)濟(jì)活力。

??機(jī)遇三：「民生需求升級(jí)」拓展「生活性服務(wù)延伸」機(jī)遇

??會(huì)議明確提出：大力發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，提高公共服務(wù)水平，牢牢兜住民生底線(xiàn)。創(chuàng)新城市治理的理念、模式、手段，高效解決群眾急難愁盼問(wèn)題。這為生活性服務(wù)的延伸提供了方向與動(dòng)力，讓服務(wù)更貼合居民需求。

??物業(yè)企業(yè)在黨的領(lǐng)導(dǎo)下，可依托貼近居民的優(yōu)勢(shì)，在生活性服務(wù)領(lǐng)域向“民生保障 + 治理協(xié)同”深度延伸。例如，在養(yǎng)老領(lǐng)域提供專(zhuān)業(yè)化照護(hù)服務(wù)，在矛盾調(diào)解中發(fā)揮基層協(xié)商紐帶作用。這些服務(wù)既立足解決群眾“急難愁盼”，又如同基層治理的“毛細(xì)血管”，讓“人民城市” 理念在社區(qū)落地生根，為民生保障與社區(qū)和諧提供有力支撐。

??在上述三大機(jī)遇下，結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)，物業(yè)行業(yè)可圍繞深度參與城市更新改造，構(gòu)建空間運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)，精耕生活性服務(wù)場(chǎng)景延伸，擴(kuò)展城市治理下公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)從“社區(qū)內(nèi)維護(hù)”到“城市級(jí)運(yùn)營(yíng)”的全維度業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)拓展。

??1、社區(qū)改造業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)

??物業(yè)可以在電梯更新與加裝、外墻修繕?lè)碌阮I(lǐng)域切入，既解決民生痛點(diǎn)，又能依托政策支持與市場(chǎng)需求，打開(kāi)萬(wàn)億級(jí)增長(zhǎng)空間。

??如電梯更新加裝。2025年5月，中辦、國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，明確提出“支持有條件樓棟加裝電梯”。此前，國(guó)家發(fā)展改革委社會(huì)發(fā)展司司長(zhǎng)劉明在新聞發(fā)布會(huì)上談到，老舊小區(qū)加裝電梯“能裝盡裝”，并指出：“全國(guó)光加裝電梯的市場(chǎng)大概有2.6萬(wàn)億元。”

??此外，住宅老舊電梯更新被納入了超長(zhǎng)期特別國(guó)債資金的支持范圍后，使用15年以上的電梯換新，每臺(tái)最多可以補(bǔ)貼15萬(wàn)元。部分地方加裝類(lèi)補(bǔ)貼達(dá)20–28萬(wàn)元/臺(tái)（上海封頂28萬(wàn)元），大幅降低居民出資壓力。資金來(lái)源上，亦允許住房公積金、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、共享電梯等多元方式出資，為物業(yè)介入提供了政策支撐。

??從行業(yè)布局看，公開(kāi)資料顯示，TOP30物企中已有近六成企業(yè)布局專(zhuān)業(yè)工程公司。其中電梯更新與加裝、承接查驗(yàn)是專(zhuān)業(yè)工程公司業(yè)務(wù)布局的重要方向。50%的企業(yè)布局了電梯更新與加裝，47%的企業(yè)布局了承接查驗(yàn)業(yè)務(wù)。

??從企業(yè)電梯業(yè)務(wù)的布局情況來(lái)看，戰(zhàn)略合作已成為主流方式。在已布局電梯業(yè)務(wù)的企業(yè)中，有50%選擇通過(guò)戰(zhàn)略合作推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展，25%采用合資合作模式，38%通過(guò)股權(quán)合作的方式深入?yún)⑴c。隨著電梯老齡化趨勢(shì)加劇和城市更新持續(xù)推進(jìn)，企業(yè)在電梯運(yùn)維中的專(zhuān)業(yè)價(jià)值日益凸顯。例如，通力電梯推出的“數(shù)字化維保云管家”系統(tǒng)，通過(guò)預(yù)防性維護(hù)有效減少“軟故障”，不僅顯著降低了電梯故障率，也大幅提升了客戶(hù)的服務(wù)體驗(yàn)。

??2、空間運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)

??中央城市工作會(huì)議明確提出的“存量提質(zhì)增效”的發(fā)展主基調(diào)，為物業(yè)行業(yè)參與社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)提供了指引。

??首先是公益性社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)。在存量社區(qū)空間的活化利用中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過(guò)對(duì)配套用房、閑置綠地等存量資源的公益性改造，構(gòu)建“空間價(jià)值激活+公共服務(wù)增效”的雙維體系，成為基層治理的重要參與載體。

??功能性民生空間改造如 “停車(chē)位擴(kuò)容”“智慧停車(chē)場(chǎng)”“共享充電設(shè)施”等，精準(zhǔn)匹配居民出行同時(shí)提升空間效率。

??其次是經(jīng)營(yíng)性社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)。在經(jīng)營(yíng)性社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)中，通過(guò)對(duì)接周邊商戶(hù)、組織市集節(jié)慶活動(dòng)，以及在改造空間內(nèi)引入合作服務(wù)等方式，既能凝聚人氣、激活空間活力，又能借助商戶(hù)入駐分成、活動(dòng)收益分成、服務(wù)合作分成等模式，從流量聚合中獲取持續(xù)穩(wěn)定的增值收益。

??社區(qū)商業(yè)的本質(zhì)在于“與社區(qū)生態(tài)的深度連接”，運(yùn)營(yíng)成功與否直接取決于是否與周邊社區(qū)或與周邊居民保持良性有效的雙向互動(dòng)。

??在社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景中，憑借與業(yè)主之間天然的“親近感”與信任基礎(chǔ)，物業(yè)能夠深度聯(lián)動(dòng)社區(qū)居民，形成獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。這種從單純的空間維護(hù)向增值服務(wù)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型，正是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在 “存量提質(zhì)增效” 發(fā)展導(dǎo)向下，探索業(yè)務(wù)邊界、釋放服務(wù)價(jià)值的有效實(shí)踐路徑。

??中央城市工作會(huì)議定調(diào)下，物業(yè)管理行業(yè)定位亦發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。

??物業(yè)企業(yè)具有獨(dú)特的“圍墻優(yōu)勢(shì)”，與業(yè)主的日常生活緊密相連，擁有天然的“親近感”與信任基礎(chǔ)。通過(guò)深度參與城市更新破解民生痛點(diǎn)，精耕空間運(yùn)營(yíng)響應(yīng)“存量提質(zhì)”要求，構(gòu)建嵌入式服務(wù)織密民生網(wǎng)絡(luò)，物業(yè)不僅實(shí)現(xiàn)自身規(guī)模與價(jià)值提升，更將成為推動(dòng)“人民城市”建設(shè)的核心力量。