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??深圳收儲(chǔ)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地又有新動(dòng)態(tài)。

??7月28日，華發(fā)股份發(fā)布公告，披露了旗下子公司地塊將被深圳土地儲(chǔ)備中心收回收購(gòu)的消息。

??公告顯示，其子公司融華置地收到深圳土地儲(chǔ)備中心發(fā)來(lái)的《市土地儲(chǔ)備中心關(guān)于協(xié)商收回收購(gòu)前海冰雪世界項(xiàng)目7塊商業(yè)用地有關(guān)事宜的函》（深土儲(chǔ)函〔2025〕102號(hào)），深圳土地儲(chǔ)備中心擬以44.05億元（含政府本次收回收購(gòu)承擔(dān)的契稅）收回收購(gòu)融華置地持有的前海冰雪世界項(xiàng)目7塊商業(yè)用地。

??這一交易事項(xiàng)已經(jīng)公司第十屆董事局第五十八次會(huì)議審議通過(guò)，不過(guò)還需提交公司股東大會(huì)審議。經(jīng)綜合測(cè)算，預(yù)計(jì)本次交易產(chǎn)生的虧損超過(guò)公司2024年經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的50%。

??從地塊信息來(lái)看，這7塊商業(yè)用地地理位置較為關(guān)鍵，位于深圳市前海合作區(qū)會(huì)展新城片區(qū)沙井街道展城路和沙福路交會(huì)處西北側(cè)、景從路東側(cè)。具體包括 A301-0600 宗地和 A301-0599 宗地部分地塊，總面積達(dá)7.0468萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積46.09萬(wàn)平方米，其中辦公41.97萬(wàn)平方米，地上商業(yè)3.29萬(wàn)平方米，地下商業(yè)3500平方米，公共配套設(shè)施4900平方米。標(biāo)的地塊均為國(guó)有建設(shè)用地，土地用途為商業(yè)用地。截至目前，均處于未建狀態(tài)。

??深圳前海華發(fā)冰雪世界作為華發(fā)股份在深圳開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目，總占地面積約43萬(wàn)平方米，總建筑面積約131萬(wàn)平方米，總投資約367億元。按照規(guī)劃，項(xiàng)目涵蓋全球最大室內(nèi)雪世界（冰雪中心）、人才房（華發(fā)新城）、辦公集群（華發(fā)廣場(chǎng)）、主題商業(yè)（華發(fā)商都）等多個(gè)板塊。此次交易的7塊商業(yè)用地，是該項(xiàng)目整體規(guī)劃中的一部分。

??對(duì)此，華發(fā)股份在公告中表示，本次交易是為加快推進(jìn)公司滯重地塊盤(pán)活工作，降低資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避持續(xù)開(kāi)發(fā)存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，盤(pán)活沉淀資產(chǎn)，回籠資金。

??此次華發(fā)股份地塊收儲(chǔ)并非孤例。此前亦有市場(chǎng)消息稱(chēng)，深圳市計(jì)劃以68億元的總價(jià)收儲(chǔ)世茂集團(tuán)旗下“深港綜合體項(xiàng)目”12宗地塊。

??從上述案例來(lái)看，深圳近期的土地收儲(chǔ)操作呈現(xiàn)出涉及金額大、地塊數(shù)量多、項(xiàng)目影響力廣等特點(diǎn)。無(wú)論是前海合作區(qū)的商業(yè)用地，還是龍崗區(qū)的多宗綜合用地，均屬于城市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域或曾被寄予厚望的大型項(xiàng)目，此類(lèi)地塊的收儲(chǔ)處理，對(duì)區(qū)域土地資源重新配置和城市功能升級(jí)具有重要意義。

??“收儲(chǔ)土地是政府的一項(xiàng)職能，或者說(shuō)是政府保持國(guó)有資產(chǎn)保值增值的必然選擇。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，特別是在土地長(zhǎng)期不開(kāi)發(fā)、企業(yè)無(wú)力開(kāi)發(fā)等，導(dǎo)致土地資產(chǎn)價(jià)值下滑的情況下，更有可能通過(guò)收儲(chǔ)來(lái)抑制價(jià)格波動(dòng)。當(dāng)然，在規(guī)劃出現(xiàn)重大調(diào)整或變化的情況下，即片區(qū)功能要調(diào)整了，也需要通過(guò)收儲(chǔ)來(lái)實(shí)現(xiàn)功能調(diào)整。

??李宇嘉進(jìn)一步分析，當(dāng)前商業(yè)辦公項(xiàng)目、綜合體項(xiàng)目普遍面臨開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)困境。“過(guò)去這類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)量大，現(xiàn)在無(wú)論是分割銷(xiāo)售還是物業(yè)運(yùn)營(yíng)都存在巨大困難。” 他表示，對(duì)于過(guò)去出讓的未開(kāi)發(fā)土地，若因預(yù)期虧損或經(jīng)營(yíng)壓力難以繼續(xù)開(kāi)發(fā)，且規(guī)劃條件中仍包含大量商辦指標(biāo)，將導(dǎo)致土地難以通過(guò)市場(chǎng)渠道出讓。

??參考其他城市的經(jīng)驗(yàn)，此類(lèi)地塊收儲(chǔ)后，很可能會(huì)調(diào)整規(guī)劃條件，減少商辦綜合體指標(biāo)后再行出讓。“對(duì)于前海而言，前期非住宅用地出讓規(guī)模較大，未來(lái)從產(chǎn)城融合、組團(tuán)發(fā)展的角度出發(fā)，不排除增加住宅用地供應(yīng)的可能，以實(shí)現(xiàn)職住平衡。”

??為了推進(jìn)閑置用地使用，近些年，深圳一直致力于盤(pán)活閑置項(xiàng)目，有很多優(yōu)質(zhì)區(qū)域的地塊被政府或者AMC機(jī)構(gòu)盤(pán)活，如原龍華恒大岳盟工業(yè)園項(xiàng)目被安居集團(tuán)、長(zhǎng)城國(guó)富等公司接手，更名為塘城壹號(hào)，2024年開(kāi)放展廳，預(yù)計(jì)2025年下半年入市。

??對(duì)于深圳此類(lèi)操作是否會(huì)形成示范效應(yīng)，李宇嘉認(rèn)為，土地收儲(chǔ)需遵循特定流程與條件。“通常由企業(yè)提出申請(qǐng)，判斷是否符合收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，如企業(yè)無(wú)力開(kāi)發(fā)、規(guī)劃面臨調(diào)整等。” 他強(qiáng)調(diào)，對(duì)于存在一般困難的項(xiàng)目，優(yōu)先選擇調(diào)整規(guī)劃與報(bào)建條件，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商自行開(kāi)發(fā)或通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)恢挥性谏鲜龇绞骄鶡o(wú)法推進(jìn)的情況下，才會(huì)由政府啟動(dòng)收儲(chǔ)程序。