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??一個(gè)城市尤其是北上廣深這樣超大城市的市中心的房子，是不是都應(yīng)該是改善型高總價(jià)大戶型？

??大家購(gòu)買城市中心的房子，是不是都需要大戶型？最看重的點(diǎn)，除了位置還有哪些核心元素？配套要完善？交通網(wǎng)絡(luò)要發(fā)達(dá)？房子一定要大嗎？

??市中心的小戶型房子會(huì)不會(huì)有人買？

??人口較少的家庭，比如丁克或老兩口，在預(yù)算充足的前提下，在市中心置業(yè)是不是一定也要買100平米以上的戶型？

??在上海這樣的超大城市，內(nèi)環(huán)內(nèi)千萬(wàn)左右總價(jià)（小戶型）的房子現(xiàn)在還有多少？未來(lái)還有沒(méi)有市場(chǎng)？

??帶著這些問(wèn)題，我們做了以下研究。

??上海在2006年開始執(zhí)行的“7090”政策在2024年進(jìn)行了調(diào)整，內(nèi)環(huán)內(nèi)新盤的小面積戶型占比隨之開始降低

??2006年開始，上海要求所有新審批及新開工的商品住房項(xiàng)目，其套型建筑面積在90平米以下的住房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）必須占項(xiàng)目總面積的70%以上，所以06年開始，大部分新盤（即使是內(nèi)環(huán)內(nèi)的）都是以100平米（高層）/90平米（多層）以下的小戶型為主。

??而在2024年8月27日，上海市房屋管理局發(fā)布了一項(xiàng)重要通知，包含以下三方面內(nèi)容：

??1. 放寬中小套型住房的面積標(biāo)準(zhǔn)：多層住宅從90平米放大至100平米，小高層從95平米放大至110平米，高層從100平米放大至120平米。

??2. 降低中小套型住房的比例：在中心城區(qū)，中小套型的比例有所放寬，從原本的70%下調(diào)至不低于60%。

??3. 各區(qū)靈活統(tǒng)籌：允許各區(qū)在保證全區(qū)大小套型總量不變的前提下，靈活調(diào)整所轄地塊的中小套型比例。

??在相關(guān)政策調(diào)整后，從2024年9月后開始，上海中心城區(qū)的套型面積有了明顯的變化，中心城區(qū)基本都是高層產(chǎn)品（或加少量風(fēng)貌別墅），則中小套型（120平米以下）不低于60%即可，且各區(qū)可以靈活統(tǒng)籌。

??從此，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)100平米左右或以下的套型越來(lái)越少，結(jié)合上海內(nèi)環(huán)內(nèi)普遍12萬(wàn)+的單價(jià)均價(jià)，意味著千萬(wàn)總價(jià)的房源在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)呈現(xiàn)越來(lái)越稀缺的態(tài)勢(shì)（即使是中低樓層）。

??就目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的在售一手樓盤而言，小戶型房源（100平米左右或以下）占比較低，導(dǎo)致千萬(wàn)總價(jià)左右的房源較為稀缺

??我們目前上海在售的新盤做了一下統(tǒng)計(jì)，目前上海在售的樓盤中，主力總價(jià)為一千萬(wàn)以下的新盤有211個(gè)，主力總價(jià)在一千萬(wàn)至一千三百萬(wàn)的有68個(gè)，主力總價(jià)在一千三百萬(wàn)至一千五百萬(wàn)的有41個(gè)，主力總價(jià)在一千五百萬(wàn)至兩千萬(wàn)的有42個(gè)，主力總價(jià)在兩千萬(wàn)以上的有41個(gè)。

??雖然整個(gè)上海在售的有一千萬(wàn)總價(jià)房源的新盤超過(guò)兩百個(gè)，但大部分都在中外環(huán)。目前及未來(lái)將要入市的已經(jīng)披露戶型面積段的新盤中，有一定量千萬(wàn)總價(jià)房源的且位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的一手樓盤僅有六個(gè)左右，包括靜安的靜安璽樾、圣和靜安公館和信安里，還有楊浦的濱江晶典、中海云邸玖章和興華里。

??也就是說(shuō)，如果你的預(yù)算在一千萬(wàn)左右，又想買在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的，那你目前的選擇基本就是靜安或楊浦，而且可選擇的樓盤不多，未來(lái)很可能更少，且買且珍惜。

??其他如某靜安區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)未來(lái)將面市的樓盤，披露的最小面積為100平米左右，預(yù)計(jì)均價(jià)在13萬(wàn)左右，則套均總價(jià)也要1300萬(wàn)左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1000萬(wàn)這個(gè)門檻，除非內(nèi)部?jī)r(jià)差做的非常大，否則不太可能會(huì)有千萬(wàn)左右的房源（單價(jià)十萬(wàn)左右）。

??又如另一個(gè)在售的靜安區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的樓盤，近期將加推一批103平米的兩房，總價(jià)也基本都在1200萬(wàn)以上。

??以上數(shù)據(jù)，是否意味著千萬(wàn)總價(jià)左右（以下）的小戶型房源在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)已經(jīng)失寵了嗎？未來(lái)會(huì)不會(huì)越來(lái)越稀缺甚至消失？

??基本邏輯看似很簡(jiǎn)單，給你上好的食材，你一般不會(huì)做家常菜吧？

??上海是全中國(guó)的上海，一定程度上是全國(guó)高凈值人群的第一置業(yè)選擇，目前全國(guó)高總價(jià)戶型（豪宅）成交占比最高的城市就是上海。

??而上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的地段是不可復(fù)制的，從客戶的角度，既然選擇了在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)買房，那自然而然是改善置業(yè)，既然是改善置業(yè)，一般來(lái)說(shuō)肯定是買大面積，這也合情合理。如果預(yù)算有限，如一千萬(wàn)左右甚至更低，選擇中外環(huán)可以買到相對(duì)大一點(diǎn)的面積，以時(shí)間換空間，這也是常規(guī)思路。

??而從開發(fā)商的角度，在做規(guī)劃的時(shí)候，會(huì)根據(jù)目標(biāo)客戶的需求來(lái)設(shè)計(jì)戶型配比，當(dāng)拿到一塊上海市中心的地，常規(guī)考慮的是改善型客戶的需求，在24年“7090”政策調(diào)整后，自然會(huì)設(shè)計(jì)以中大戶型為主，即使有小戶型，也往往套數(shù)有限占比不高（往往在30%以下甚至更低），而且會(huì)設(shè)置于小區(qū)內(nèi)相對(duì)一般的位置，把更好的位置讓給大戶型產(chǎn)品。

??今后的上海內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)（中心城區(qū)），新盤預(yù)計(jì)將以大戶型為主力產(chǎn)品（輔助的小戶型產(chǎn)品也預(yù)計(jì)在100平米甚至120平米以上，而且套數(shù)/配比有限），乘以12萬(wàn)+的單價(jià)，所以未來(lái)千萬(wàn)左右總價(jià)的房源（即使是低樓層）在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)可能將非常稀缺。

??但是我們認(rèn)為，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的千萬(wàn)左右總價(jià)（小戶型）房源還是有一定的市場(chǎng)需求的

??我們認(rèn)為，以下幾類客群是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)千萬(wàn)左右總價(jià)小戶型產(chǎn)品的主力客群：

??客群A : 父母給子女買房

??父母經(jīng)濟(jì)情況較好，手上有上海或外省市的幾套房子，有一定的存款/較高的退休金。為了給子女在上海買一套房定居（新上海人，例如給兒子準(zhǔn)備婚房，怕沒(méi)有婚房不好找老婆），或改善住房條件（本地人置換）。子女往往比較年輕（30左右），工作和收入不錯(cuò)，上班在陸家嘴靜安寺（金融等）或張江（IT、醫(yī)藥等）等區(qū)域，還貸能力較強(qiáng)，所以由父母出首付，子女來(lái)負(fù)責(zé)還貸，父母還可以貼補(bǔ)一定還貸壓力。這樣的客戶，關(guān)心的核心因素包括距離子女上班的地方和父母家都不能太遠(yuǎn)（若為本地人）、附近有地鐵口和高架口、周邊生活配套比較充足、最好有一個(gè)房間可以讓父母有時(shí)候過(guò)來(lái)住等。

??客群B：原來(lái)居住市中心希望就近置換的、經(jīng)濟(jì)條件尚可、人口較少的家庭

??幾代人一直居住在內(nèi)環(huán)內(nèi)（市中心），對(duì)片區(qū)有著深厚的感情，動(dòng)遷或主動(dòng)置換，還是考慮原居住地附近的新盤為主，其他片區(qū)不習(xí)慣，經(jīng)濟(jì)條件處于中游水平，對(duì)于大面積的市中心房源的總價(jià)承受不了，一般預(yù)算不超過(guò)一千萬(wàn)，家庭人口三至四人，如中年夫婦加一個(gè)孩子或再加一個(gè)老人，90-100平米的2+1房也基本夠住。

??客群C : 向往市中心便利繁華生活的新婚家庭

??年輕夫婦，丁克或剛結(jié)婚還沒(méi)要孩子，海歸/受過(guò)高等教育，經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)，最看重的因素就是地段，基本只考慮市區(qū)核心位置的房子，對(duì)于交通、飲食、購(gòu)物等配套的要求較高，不需要很大面積，甚至一個(gè)臥室也可以，全敞開的studio也可以。

??客群D：獨(dú)居或與伴侶一起居住的二代

??家庭條件較好，年紀(jì)較小，剛踏入社會(huì)，一個(gè)人住，向往自由，為了city walk和游玩方便，要求必須居住在市中心，距離靜安寺、新天地、安福路武康路這些常去購(gòu)物游玩的地方比較近，要求樓盤有一定的知名度，說(shuō)出去有面子，對(duì)于物業(yè)管理的要求較高，最好是酒店式公寓的管家服務(wù)，更注重裝修的時(shí)尚型奢華度和個(gè)性化的功能性（如較大的衣帽間）而非面積。

??客群E：給父母買房的中產(chǎn)子女

??中國(guó)人普遍講究孝道，在上海，子女在到了中年有較好的經(jīng)濟(jì)條件后，往往會(huì)心疼父母還住在老破小，會(huì)考慮給他們買套新房住，老破小賣掉作為首付，貸款由子女來(lái)支付。像這種一般考慮在內(nèi)環(huán)內(nèi)為主，城市界面舊一點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，關(guān)鍵要去超市、吃飯和去醫(yī)院都方便，老兩口住個(gè)80-100足夠了，再大沒(méi)必要，也不聚氣。

??以上五種客群只是舉例，相信還有其他的希望住在市中心新樓盤而又預(yù)算有限或家庭人口較少的客群，總價(jià)千萬(wàn)的小戶型內(nèi)環(huán)內(nèi)新房較為符合他們的需求/預(yù)算。

??其實(shí)每一組買房客戶的需求都是不一樣的，對(duì)于家庭人口較少、單身或年輕新婚家庭或老齡夫婦的、希望享受市中心便利繁華生活的、總價(jià)預(yù)算又有限的客戶而言，市中心千萬(wàn)左右總價(jià)的房源是相當(dāng)有吸引力的。

??從客戶的角度，由于市中心千萬(wàn)左右總價(jià)的小戶型房源相對(duì)供應(yīng)量較少，所以物以稀為貴，抗跌性較強(qiáng)，未來(lái)如果出手也可能相對(duì)較為容易，也可能獲得相對(duì)高一些的回報(bào)（當(dāng)然想買到也不容易，看準(zhǔn)就要下手）。

??從開發(fā)商的角度，在做產(chǎn)品規(guī)劃的時(shí)候，不必千篇一律，可以“百花齊放”，結(jié)合地塊自身特性，可以考慮適當(dāng)設(shè)置一些比較有特色有亮點(diǎn)的相對(duì)低總價(jià)小戶型產(chǎn)品，走一條錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的路，說(shuō)不定可以脫穎而出，既保證了去化又一定程度上提升品牌美譽(yù)度。