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??7月25日，深陷退市危機的*ST中地（000736.SZ，以下簡稱“中交地產”）發布修訂版資產出售草案，擬以1元價格將房地產開發業務剝離至控股股東中交房地產集團。這一“白菜價”交易迅速引發市場熱議，但背后卻是中交地產連續兩年巨虧近70億元、凈資產為-35.79億元的殘酷現實。

??多位業內人士向記者指出，1元定價實為象征性操作，核心目的是通過“凈殼”重組實現輕資產轉型。根據安永華明會計師事務所出具的《備考審閱報告》顯示，交易后上市公司將聚焦物業管理和資產運營，資產負債率有望顯著改善。同策研究院聯席院長宋紅衛直言：“這不是賤賣資產，而是斷尾求生。開發業務已成拖累，剝離后反而可能保住上市資格。”

??此次重組，也與中交集團7月26日至27日舉行的2025年上半年生產經營工作會議精神高度契合——“聚焦主業、優化結構、提升效率、強化價值創造”。 一位接近中交地產的資深房地產行業分析師向記者表示，“這一決定背后，是對過去十年房地產戰略失誤的深刻反思，也是對未來發展方向的重新校準。”

??輕資產轉型與債務出清的雙重博弈

??“1元轉讓絕非兒戲，而是經過精密計算的合規操作。”一位金融分析師向記者解釋，根據企業會計準則，交易價格需以凈資產為基準。截至2024年末，中交地產歸屬上市公司股東的凈資產為-35.79億元，較2023年末的16.16億元由正轉負。1元定價既符合法規，又避免觸發額外稅務成本。

??宋紅衛進一步分析此次交易結構：“實質是控股股東承接所有關聯負債。”

??近年來為滿足項目建設的需要，中交地產債務融資規模較大，資產負債率水平較高，截至2022年末、2023年末及2024年末，公司合并口徑資產負債率分別為86.13%、85.45%及89.75%。截至2024年末，公司合并口徑融資余額合計為576.44億元，該公司面臨較大償債壓力。

??根據最新的資產價值評估報告，本次交易標的包括51家公司。截至2024年12月31日，總資產賬面價值為434.7億元，負債賬面價值為473.9億元，賬面凈資產為-39億元。經評估后的賬面凈資產為-29.8億元。

??鏡鑒咨詢張宏偉表示：“但風險并未消失，只是轉移。不過對上市公司而言，甩掉包袱才能獲得新生。”

??轉型方向已清晰寫入戰略。中交內部文件顯示，未來將依托集團基建項目資源，重點發展軌道交通物業、產業園區運營等特色領域。“這符合國資委對央企‘聚焦主業’的要求。”上述金融分析師補充道。

??歷史包袱到斷臂重生

??除了戰略轉型的需要，中交地產此次“1元轉讓”房地產開發業務，背后還有一個更為現實的原因——沉重的債務壓力與連續多年的虧損。

??2024年年報顯示，截至2024年底，中交地產總資產為1076.98億元，同比下降12.63%。自2018年歸母凈利潤達到8.1億元的高點后，該公司業績一路下滑，近兩年更是連續虧損，累計虧損額近70億元。

??“今天的局面早在五年前就已注定。”上述接近中交地產的房地產分析師向記者感慨。

??1元轉讓的背后，折射出中交地產長期存在的戰略失誤。上述接近中交地產的房地產行業資深分析師向記者再次透露：“2019年～2020年政策收緊時，中交地產的經營問題就全面暴露。核心問題在于管理層三大思維缺失：戰略上貪大求全而非專注精品，布局上盲目擴張而非精準拿地，管控上嚴重滯后于政策與市場變化。”該分析師表示，“在市場下行期，公司反而采取激進擴張策略，缺乏差異化的核心競爭力，最終導致今天的被動局面。”

??張宏偉進一步分析稱：“中交地產的問題，不僅僅是經營層面的失誤，更深層次的是央企地產平臺在市場化競爭中的定位不清。相比民營房企，央企在機制靈活性、決策效率、市場反應速度上存在天然劣勢。如果繼續沿用傳統開發模式，很難在激烈的競爭中生存。”

??宋紅衛總結道：“中交地產的這次‘斷臂求生’，不僅是企業自救的手段，更是一種行業趨勢的縮影。未來，隨著房地產行業進一步向存量市場過渡，物業管理和資產管理將成為央企地產平臺的新戰場。”

??中交地產以“1元轉讓”房地產開發業務，標志著其從傳統地產開發向輕資產服務的戰略轉型正式落地。這一決定，既是面對現實的無奈之舉，也是面向未來的主動選擇。

??未來，中交地產能否在物業管理、資產管理、商業運營等新賽道中實現突圍，仍有待觀察。但可以肯定的是，只有真正回歸服務本質、提升運營效率、強化品牌價值，才能在這場轉型大潮中立于不敗之地。

??正如中交集團董事長宋海良在上半年工作會議上所強調的：“要突出價值創造，持續頑強奮斗，共同書寫新時期高質量發展的嶄新篇章。”中交地產的“1元退房”，或許正是這場新篇章的起點。