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??在北京密云區(qū)君山別墅小區(qū)，一場(chǎng)本應(yīng)順利的物業(yè)更換演變成了一場(chǎng)曠日持久的“拉鋸戰(zhàn)”。2024年9月，經(jīng)過(guò)兩次業(yè)主大會(huì)表決，94%的業(yè)主同意解聘原物業(yè)北京豪斯凱賓，并選聘新物業(yè)瑞贏公司。然而，到了約定的交接日，豪斯凱賓卻以各種方式阻止新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)，導(dǎo)致小區(qū)陷入“雙物業(yè)并存”的混亂局面。

??這場(chǎng)糾紛的爭(zhēng)議點(diǎn)在于：業(yè)主方認(rèn)為更換程序完全合法，兩次業(yè)主大會(huì)均滿足《民法典》規(guī)定的“雙三分之二”表決要求，“雙三分之二”指的是業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并全程由公證處監(jiān)督。而豪斯凱賓則質(zhì)疑業(yè)主大會(huì)的合法性，稱未收到“書(shū)面解聘通知”，并主張小區(qū)東西區(qū)應(yīng)分屬不同的物業(yè)管理區(qū)域。

??“我們按照法律程序一步步走，卻卡在了執(zhí)行的最后一環(huán)。”君山別墅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)的一名成員表示。而北京豪斯凱賓在致業(yè)主的公開(kāi)信中稱“愿以更優(yōu)質(zhì)服務(wù)回饋”，但拒絕承認(rèn)解聘效力。

??業(yè)內(nèi)專家指出，君山別墅小區(qū)的案例折射出當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的深層矛盾——隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)公司對(duì)成熟小區(qū)的爭(zhēng)奪加劇，而業(yè)主自治程序復(fù)雜、執(zhí)行成本高昂，極易陷入僵局。這場(chǎng)糾紛不僅是業(yè)主與物業(yè)的博弈，更是基層治理現(xiàn)代化的一次嚴(yán)峻考驗(yàn)。

??7月22日，一位房產(chǎn)中介告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“君山小區(qū)在最高點(diǎn)時(shí)小戶型一套均價(jià)為800萬(wàn)元~900萬(wàn)元，截至目前，小戶型均價(jià)一套為400萬(wàn)元~500萬(wàn)元，掛牌率還在上升。”有業(yè)主告訴記者，小區(qū)業(yè)主大部分都是買來(lái)養(yǎng)老的，原本入住率就不高，這幾年小區(qū)品質(zhì)下降加上這次的鬧劇，讓很多人有了想要賣房的想法，并且新舊物業(yè)前還未完交接完。

??程序合法，執(zhí)行“卡殼”

??君山小區(qū)的物業(yè)更換流程堪稱“教科書(shū)式”操作：兩次業(yè)主大會(huì)均滿足《民法典》要求的“雙三分之二”參與和過(guò)半同意標(biāo)準(zhǔn)，招標(biāo)過(guò)程由第三方代理機(jī)構(gòu)執(zhí)行，新物業(yè)合同經(jīng)鎮(zhèn)政府備案。然而，北京豪斯凱賓提出的兩點(diǎn)質(zhì)疑——未收到“書(shū)面解聘通知”及“東西區(qū)應(yīng)分屬不同物業(yè)管理區(qū)域”，卻讓法律程序與現(xiàn)實(shí)執(zhí)行出現(xiàn)斷裂。

??關(guān)于通知形式，物管會(huì)出示了2024年11月25日在小區(qū)公告欄張貼的解聘公示照片，并強(qiáng)調(diào)北京豪斯凱賓關(guān)聯(lián)公司曾參與新物業(yè)投標(biāo)，“不可能不知情”。但北京豪斯凱賓援引《民法典》第946條，主張“公告欄公示不構(gòu)成法定送達(dá)”。

??一位政法大學(xué)專家表示，此類爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于對(duì)“書(shū)面通知”形式的解釋， “若物業(yè)實(shí)際知曉且未提出異議，司法實(shí)踐中常傾向于認(rèn)定業(yè)主盡到告知義務(wù)”。

??更復(fù)雜的爭(zhēng)議在于區(qū)域劃分。北京豪斯凱賓稱東西區(qū)規(guī)劃獨(dú)立，而業(yè)主提供的2015年購(gòu)房合同顯示物業(yè)管理區(qū)域已涵蓋整個(gè)小區(qū)。

??同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)分析：“早期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目常有規(guī)劃調(diào)整，但關(guān)鍵看實(shí)際管理歷史。君山十余年由同一物業(yè)公司服務(wù)，且共用門(mén)禁系統(tǒng)，司法裁量更可能認(rèn)定為一個(gè)管理區(qū)域。”

??目前，雙方已訴至法院。一位接近萬(wàn)物云的相關(guān)人士透露，“二審核心爭(zhēng)議仍是程序細(xì)節(jié)。”

??老北京密云區(qū)君山別墅小區(qū)需要面對(duì)的現(xiàn)狀是：物業(yè)管理著“二道門(mén)”以內(nèi)區(qū)域，新物業(yè)管著其他區(qū)域。新物業(yè)想通過(guò)“二道門(mén)”進(jìn)入業(yè)主家里提供服務(wù)，會(huì)被老物業(yè)阻攔，需要業(yè)主打電話或者到門(mén)口把人接進(jìn)來(lái)。

??存量博弈，治理難題凸顯

??這場(chǎng)沖突的背后，是物業(yè)行業(yè)從“開(kāi)發(fā)配套”向“獨(dú)立運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型的陣痛。君山小區(qū)每年超2000萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)收入，在存量市場(chǎng)中頗具吸引力。“物業(yè)公司寧愿耗著也不退場(chǎng)，因?yàn)橐坏┦ロ?xiàng)目，再想奪回難上加難。”宋紅衛(wèi)指出。

??公開(kāi)資料顯示，君山別墅小區(qū)最初由北京慧誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京慧誠(chéng)”）建設(shè)，當(dāng)時(shí)北京豪斯凱賓是其自有的物業(yè)服務(wù)公司。2017年，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司以人民幣64.5億元收購(gòu)北京慧誠(chéng)房地產(chǎn)100%股權(quán)及債務(wù)。君山小區(qū)的開(kāi)發(fā)以及提供物業(yè)服務(wù)的北京豪斯凱賓一并轉(zhuǎn)入陽(yáng)光城旗下。

??2021年，萬(wàn)科集團(tuán)旗下物業(yè)服務(wù)品牌“萬(wàn)物云”，以“換股并購(gòu)”的方式，獲得陽(yáng)光城旗下的物業(yè)管理公司“上海陽(yáng)光智博生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司”100%股權(quán)。自此，提供物業(yè)服務(wù)的北京豪斯凱賓并入萬(wàn)物云旗下，君山小區(qū)的開(kāi)發(fā)商仍為陽(yáng)光城。

??上述接近萬(wàn)物云的相關(guān)人士坦言：“收購(gòu)后管理脫節(jié)，高爾夫球場(chǎng)和河道維護(hù)責(zé)任邊界模糊，激化了矛盾。”

??對(duì)業(yè)主而言，維權(quán)成本遠(yuǎn)超預(yù)期。物管會(huì)成員算了一筆賬：組織900多戶業(yè)主投票耗時(shí)8個(gè)月，訴訟又需承擔(dān)律師費(fèi)和舉證壓力。“雙三分之二門(mén)檻本為保障公平，但反而成了業(yè)主自治的‘高墻’。”一位北京業(yè)主協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)建議，應(yīng)簡(jiǎn)化已形成共識(shí)事項(xiàng)的決策流程，例如對(duì)解聘物業(yè)的二次表決可降低比例要求。

??基層政府的角色亦受關(guān)注。溪翁莊鎮(zhèn)政府雖多次協(xié)調(diào)，但未強(qiáng)制清退老物業(yè)。君山別墅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)呼吁住建部門(mén)介入認(rèn)定區(qū)域劃分，而豪斯凱賓則堅(jiān)持“等法院判決”。專家認(rèn)為，主管部門(mén)需建立“爭(zhēng)議期間臨時(shí)管理機(jī)制”，避免公共服務(wù)真空。

??“這不是簡(jiǎn)單的物業(yè)糾紛，而是基層治理現(xiàn)代化的試金石。”宋紅衛(wèi)總結(jié)。隨著《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂提上日程，如何平衡程序正義與執(zhí)行效率，將成為破解此類困局的關(guān)鍵。