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??不知不覺進入了8月份。對于開發商而言，時間成了“活命”的稻草。最近，為了加速樓盤去化，西安各大房地產開發企業紛紛使出“花式” 促銷手段，各種角度新奇、力度可觀的賣房“奇招”層出不窮。有的直接打折、送車，有的減免物業費、免費封窗封陽臺，真可謂八仙過海，各顯神通。

??西安市浐灞國際港的龍湖江宸府，最近推出了買房最高返25萬元購物卡的活動。據項目置業顧問透露，認購1號樓可獲贈20萬~25 萬元銀泰購物卡，其中建筑面積約 111 平方米的戶型對應 20 萬元購物卡，約 130 平方米的戶型則對應 25 萬元購物卡。

??“這項優惠是在案場原有折扣優惠的基礎上額外享受的，但活動僅持續了十多天，目前已經結束了。”龍湖江宸府的一位置業顧問表示。

??買房送25萬元購物卡

??就時間點而言，這項營銷活動更像一場吸睛戰術。

??7月8日，項目二批次加推，公示了1號樓的價格。根據公示的價格，均價約14892元/平方米，最低單價約12623元/平方米，共計132套房源，建筑面積約106~135平方米，為第四代住宅，毛坯交付，適合年輕人首次置業。

??據上述置業顧問說，并非項目所有產品都可參與這一活動，活動僅限于1號樓，且僅限2025年7月9日至21日認購的客戶。此外，這項活動也可直接折現，現場工作人員以9.6折現金回收。從沙盤來看，此次活動僅限的1號樓位于社區西南角，臨近上春北路、灞浦八路。

??“出圈”的營銷與項目的去化息息相關。5月13日，項目首次取價，高層均價約14785元/平方米，洋房均價約18925元/平方米。優惠之后，項目部分房源首開價格低至13000元/平方米左右，然而據西安中原監測，項目首開去化約20套，去化情況不佳。

??急于促進去化，項目繼續加碼優惠。據一位房產中介人士透露，項目部分房源均價一度低至12800元/平方米。“這里距離港務區不遠，從項目配置的產品區間來看，主要客戶為剛需及剛改客群，這部分人會將學校放在首位，也會優先選擇港務區。”一位不愿具名的業內人士分析道。

??這個由龍湖龍智造代建的項目位于未央湖板塊。據上述置業顧問介紹，目前該板塊以二手房為主，周邊在售項目主要為2公里外的遠洋未央華府。在配套方面，項目向東約1000米為灞河，2公里范圍內有陜西師范大學西安市浐灞教育集團（啟源校區）、地鐵10號線一期的景家堡站。

??項目配套并不遜色，價格也有競爭力，然而正如一位房企人士所言：“當下賣得好的房子，已不是在某一方面勝出就行，而是一場關于價格、產品、地段與配套、品牌、交付的綜合比拼。”

??項目一河之隔的港務區是當下西安樓市置業繞不開的熱點區域，這里也誕生了不少優質項目。面對“明星板塊” 的強勢分流，龍湖江宸府想要突圍而出并不容易。

??加碼“好房子”

??龍湖·江宸府的處境正是當下西安樓市大部分房地產項目的縮影。

??克而瑞西安機構執行總經理李曉兵分析道：“西安房地產市場正在經歷從‘規模擴張’向‘品質競爭’轉型，市場分化趨勢愈發明顯。熱點板塊、核心區域的優質項目受到市場熱捧，比如奧體板塊、曲江板塊的一些項目去化基本沒壓力。而非核心區域項目大多都是開盤后走平銷的路子。”

??前有大華送37年物業費，后有龍湖江宸府送25萬元購物卡。縱觀上半年的西安樓市，除了熱點項目之外，打折優惠、創新性營銷正成為這類項目的常用手段，返首付、返傭等“非常規手段”也開始出現在西安市場。

??這與樓市的去化情況不無關系。根據國家統計局的數據，2025年1~6月，西安房價整體持續下行，其中新房價格累計降幅為2.3%，二手房價格累計降幅為2.9%。相較于去年同期，2025年前6個月，新房、二手房價格同環比均有明顯下降，而且房價連跌的趨勢仍在持續。

??成交量也不容樂觀。據前瞻顧問統計，1~6 月主城累計供應244萬平方米，同比2024年同期下滑47%，創近5年最低；1~6月累計成交296萬平方米，同比下降16%，同樣為近5年最低值。

??隨著淡季的到來，市場仍在調整。根據克而瑞陜西發布的數據，2025年第29周（7.14~7.20），西安主城區商品住宅成交套數716套，成交面積9.51萬平方米，環比下降20.67%，成交均價18933元/平方米，環比下降6.57%。重點監測的100個樣本中，盤均來訪109組，環比下滑12%；盤均認購5套，環比下滑12%。

??盡管價格在持續調整，但客戶的觀望情緒依然濃厚。“上半年的成交量累計大概下滑了40%，客戶的顧慮主要有怕高位站崗、怕更好的房子出現、看不到行業的底等，也包含對自身就業的擔憂。”一位房企負責人說道。

??如何破局成為擺在西安各大房地產企業面前的一道趕考題。多位房企人士表示，只有通過打造“好房子”“好產品”，才有可能助力去化。