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??接手家族事業一年多，恒隆集團及恒隆地產董事長陳文博在面對市場和投資者時，顯得更加從容。

??“今年上半年，恒隆在市場持續受壓的情況下展現出穩健的業務模式。面對復雜的宏觀經濟環境，物業組合表現逐步回穩。”7月30日，在老牌港資房企恒隆集團業績會上，陳文博如是說。

??2025年上半年，恒隆集團及恒隆地產的總收入分別下跌18%、19%至52.02億港元、49.68億港元；利潤方面，上半年恒隆集團股東應占基本純利下跌7%至11.91億港元，恒隆地產的股東應占基本純利下跌9%至15.87億港元。

??公司行政總裁盧韋柏提到，過去5次業績會，集團都在說“保本保命”，而針對今年半年度成績單，盧韋柏卻一改口風，其表示，公司用不同手段熬過最困難的時候，相信最壞的時候已過去。

??收入、利潤依舊下滑

??雖然管理層對公司預期發展較好，但從目前來看，無論是恒隆集團還是恒隆地產，收入和利潤表現依然處于下跌趨勢。

??以恒隆地產為例，今年上半年實現收入49.68億港元，同比下滑19%。收入下降的原因，恒隆地產表示是物業銷售的減少。對比2024年上半年12.28億港元的物業銷售額，報告期內，恒隆地產旗下皓日、武漢恒隆府兩大項目銷售進賬僅1.61億港元，同比下降87%。

??在恒隆地產的收入中，物業租賃、物業銷售及酒店是三大重要組成部分。其中，物業租賃為公司最重要的收入來源。而在物業租賃中，恒隆地產又以內地市場作為主戰場。2025年上半年，恒隆地產來自于內地的物業租賃收入為31.9億港元，較2024年下滑2%，占總收入的63%。

??據財報顯示，恒隆地產在內地市場的租賃收入主要來源于商場和辦公樓兩大部分。眾所周知，今年上半年，整體辦公樓市場依然充滿挑戰，優質辦公空間需求不足及供應過剩，導致不少辦公樓空置率上升和租金下調。在市場壓力下，2025年上半年，恒隆地產旗下內地商場提供的物業租賃收入與2024年基本持平已實為不易。

??具體來看，恒隆地產在內地的10座商場中，有7座商場的租金收入實現了正增長，僅有天津恒隆廣場、武漢恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場租金收入同比下滑。恒隆地產在半年報中披露，前述三座商場租金收入下滑，主要是受同業的進取定價及宣傳攻勢影響，錄得銷售租金下跌。

??相比商場，恒隆地產在內地市場的辦公樓租金下滑更為明顯。數據顯示，2025年上半年，恒隆地產來自內地辦公樓的收入為5.28億元，同比下滑5%，跌幅主要由出租率下降和租金下調所致。

??恒隆地產在內地的5個辦公樓中，上海恒隆廣場的甲級辦公樓租金下調幅度最大，占內地辦公樓整體降幅82%。同時，該辦公樓的出租率下滑最為明顯，較2024年同期下降了6個百分點至82%。上述因素導致該辦公樓期內收入下滑幅度最大。

??整體收入的下跌也影響了公司利潤表現。利潤方面，恒隆地產今年上半年錄得股東應占基本純利為15.87億港元，同比下降9%，每股基本盈利為0.33港元。對此，恒隆地產解釋稱，利潤下降是受租賃營業溢利下降及財務費用上升影響。

??杭州是未來一兩年布局重點

??早在2024年，恒隆集團及恒隆地產的利潤就持續下滑，當年公司股東應占基本純利分別減少21%及25%。針對公司盈利疲弱現象，在今年1月初的2024年度業績會上，陳文博就表示，相信2025年一定不會像2024年那樣，希望2025年可以有些微增長。

??但從今年上半年的成績單來看，無論是恒隆集團還是恒隆地產依然未擺脫利潤下滑的困境，要實現“微增長”仍有難度，因此公司下半年的表現就變得十分關鍵。

??盧韋柏也表示，對公司很有信心，但具體要看今年第三、四季度的情況。

??雖然整體市場環境不佳，但恒隆依然在瞄準機會新增投資。此前7月10日，恒隆集團與百大集團簽訂了為期20年的營運租賃合同，租用位于杭州武林商圈的杭州百貨大樓南北兩座大樓。若該交易獲得百大集團股東批準，杭州恒隆廣場將新增約42000平方米的零售面積，較現有規模提升40%。

??“此次策略性擴充不僅將大幅提升項目規模，還將增強其可達性和可見度，為股東創造更可觀的長遠價值。”盧韋柏在業績會上也披露，杭州的恒隆廣場也拿到動工備案，公司辦公樓也會在下半年逐步投入使用，而商場會在明年年底開幕，文華東方酒店預計將于2026年年底開幕。

??“杭州恒隆廣場未來的收益和回報會有很大的提升。”盧韋柏表示，租賃物業不同于買地，成本會比較低。杭州恒隆廣場的零售預租表現理想，目前預出租率約為81%。盧韋柏認為，杭州是恒隆集團接下來一兩年在內地布局的重中之重。

??不過，有業內人士分析認為，當前內地高端零售市場面臨較大沖擊，正在建設的杭州恒隆廣場本身就面臨一系列挑戰，項目三面被樓宇包圍，面向主干道的展示外立面不多，可能會影響消費者的觸達度，從而影響客流量以及部分對展示面有強需求的客戶租賃意愿。這或許也是恒隆斥巨資租賃杭州百貨大樓鋪面的重要因素。但即使通過租賃杭州百貨大樓獲得更多外立面展示區域、擴大了整體規模，杭州恒隆廣場也依然面臨激烈的市場競爭。

??公開信息顯示，在杭州武林商圈已有占據美妝和奢侈品優勢的兩大商場巨頭——武林銀泰和杭州大廈。因此，有熟悉商業地產的業內人士分析認為，恒隆入局武林商圈雖然能夠為該區域商業辦公市場帶來活力，但能否取得成功的關鍵還在于其能否引進具有市場號召力的首店品牌和獨家業態、能否通過創新的商業運營模式重塑消費體驗。