公司許倩 2025-08-11 08:53:02 來源：中房報
??當深圳本地房企在舊改市場“步履艱難”之際，一家湖南民企卻殺入深圳舊改競技場。
??近日，深圳交易集團發(fā)布一則交易公告，龍崗區(qū)吉華街道三聯(lián)社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目“塵埃落定”，中標者為深圳市領瑞實業(yè)發(fā)展有限公司，其背后大股東是湖南民企——湖南福天興業(yè)投資集團（以下簡稱“福天集團”）。
??這個涵蓋84.21萬平方米土整范圍、規(guī)劃總容積32.95萬平方米的“巨無霸”項目，成了這家外來民企的深圳首秀。
??根據(jù)官方披露，項目將為村股份公司提供總計約12.56萬平方米的優(yōu)質(zhì)回遷物業(yè)，涵蓋廠房、宿舍和商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總估值高達23.9億元。再加上該項目的土地整備資金（約5.72億元）及配套建設投入，總投資規(guī)模將是一筆很大的支出。
??就該次舊改事宜，記者致電湖南福天興業(yè)投資集團及其下屬深圳市領瑞實業(yè)發(fā)展有限公司，均無人接聽，發(fā)去采訪函亦未有回應。
??湖南民企入局
??位于深圳市龍崗區(qū)的三聯(lián)社區(qū)，曾是深圳典型的“工業(yè)腹地”，這里低矮廠房與密集城中村交織，相對低廉的租金吸引了許多外來務工人員，卻難掩環(huán)境逼仄、配套滯后的窘迫。
??如今，隨著深圳城市更新的推進，這片土地將以全新姿態(tài)告別“工廠+城中村”的舊標簽。
??今年4月，深圳市發(fā)布了《龍崗區(qū)吉華街道三聯(lián)社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目實施方案》。方案公示后，瞬間點燃了片區(qū)居民的期待。
??根據(jù)規(guī)劃，整個項目利益統(tǒng)籌實施范圍面積84.21萬平方米，采用“貨幣補償+留用土地”的方式實施土地整備，土地整備資金約5.72億元。項目有3宗優(yōu)質(zhì)的留用土地，包括2宗二類居住用地和1宗普通工業(yè)用地，總用地面積約6.22萬平方米。2宗居住用地，除要建18.2萬平方米的住宅外，還將配建2所6班幼兒園；1宗工業(yè)用地將建成12.8萬平方米的產(chǎn)業(yè)空間。
??此外，項目還專門劃出1.22萬平方米土地用于教育設施，計劃建設一所27班的九年一貫制學校。值得注意的是，建設費用的60%將由合作方承擔，這將有效減輕政府的財政壓力，但同時也加大了中標企業(yè)的資金支出。
??1個月前，深圳公共資源交易中心發(fā)布了深圳市龍崗區(qū)吉華街道三聯(lián)社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目招標公告。彼時不少業(yè)內(nèi)人士猜測，該項目最終將花落本土房企，畢竟深圳舊改市場向來是本地房企的“主場”。
??但8月6日公布的結果卻出人意料，拿下該項目的企業(yè)名為深圳市領瑞實業(yè)發(fā)展有限公司，其操盤者的身份為湖南福天集團。
??領瑞實業(yè)成立于2019年，被大股東幾經(jīng)易手。企查查中變更記錄顯示，其最早的大股東是深圳市龍騰佳兆業(yè)實業(yè)發(fā)展有限公司（由佳兆業(yè)城市更新集團控股），1年后變更成珠海市橫琴從元投資服務有限公司（由茂年香港有限公司控股），1個月后，控股股東又變更為佳兆業(yè)旗下公司。
??2023年6月，佳兆業(yè)將領瑞實業(yè)股份轉(zhuǎn)給廣州遠創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司及深圳一號倉商城有限公司，前者持有80%，后者持有20%；后來深圳一號倉商城也將手中20%股份轉(zhuǎn)至遠創(chuàng)房地產(chǎn)。
??遠創(chuàng)房地產(chǎn)曾是廣州華新集團旗下公司，2022年2月，股東變更為福天集團（持股51%）、長沙創(chuàng)驥企業(yè)管理咨詢有限公司（持股25%）、廣州聚信置地有限公司（持股24%）；2024年，深圳市吉聯(lián)實業(yè)發(fā)展有限公司更替廣州聚信置地，成為遠創(chuàng)房地產(chǎn)第三大股東。
??直到今年1月，長沙創(chuàng)驥企業(yè)管理咨詢有限公司也退出了，遠創(chuàng)房地產(chǎn)最終由福天集團持股66%，深圳市吉聯(lián)實業(yè)持股34%。
??從這份頗為輾轉(zhuǎn)的變更記錄可見，或許早在3年前，福天集團就在布局進軍深圳舊改市場了。
??深圳舊改不好做
??福天集團在深圳不算知名，但在湖南卻是“院子系”標桿，是湖南省重點支持的民營企業(yè)。
??福天集團成立于2010年，業(yè)務核心涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、建筑與設計、產(chǎn)業(yè)投資、文化旅游、綠色食品等產(chǎn)業(yè)，其中地產(chǎn)開發(fā)板塊累計開發(fā)量超600萬平方米。其福天“院子系”產(chǎn)品自2020年推出以來，迅速在合肥、長沙、岳陽、張家界、貴陽等城市開工建設，成為本地有名的擅長打造“空中庭院”立體生態(tài)建筑的企業(yè)。
??據(jù)悉，此次落子深圳后，福天集團計劃把這套打法復制到三聯(lián)項目，其中一宗二類居住用地的11.7萬平方米住宅中，將有30%戶型配備“垂直花園”。
??但深圳的舊改市場并不好做。近年來，深圳舊改項目的失效名單不斷增加，顯示出市場的復雜性和不確定性。
??據(jù)深圳交易集團數(shù)據(jù)，截至2025年8月，全市1061個更新項目中僅554個確定實施主體，實施率52.2%。今年已有福田香蜜湖家屬樓片區(qū)、坪山碧嶺安田片區(qū)等9個項目因超期失效。“拆遷補償談判、容積率博弈、產(chǎn)業(yè)導入要求，每關都可能卡殼。”當?shù)仄髽I(yè)人士稱。
??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳舊改市場一直是以本地民企為主導來推進的，包括對村民的補償、給到政府的公共利益，以及土地出讓金等都按照市場化方式推進，補償?shù)某杀竞芨摺ｋS著企業(yè)暴雷和市場下行，這種高成本補償?shù)哪Ｊ诫y以為繼。
??“現(xiàn)在，深圳市政府正在大力推動舊改模式創(chuàng)新，如土地整備利益統(tǒng)籌等，同時把一些舊改規(guī)則做了調(diào)整，比如壓縮公共利益、下調(diào)商辦部分的配置比例、一些違法建筑降低補償?shù)龋源_保開發(fā)商的利潤空間和投資積極性。但是一些原來的民企依然深陷舊模式而難以擺脫困局。”李宇嘉說。
??這種情況下，一些現(xiàn)金流還不錯的外來房企看到了機會。他們伺機在各地抄底被低估的土地市場，也包括深圳舊改市場。
??深圳市某城市更新專家分析稱，深圳本地房企常因涉及多村利益、歷史遺留問題陷入僵局，福天集團作為“新玩家”則沒有這些歷史包袱，其直接對接街道辦和股份公司，流程更順暢。但挑戰(zhàn)也不小，深圳舊改要求“產(chǎn)業(yè)先行”，比如三聯(lián)社區(qū)項目中的工業(yè)用地需引進高新技術企業(yè)，這對于擅長住宅開發(fā)的福天集團是全新考驗。
??外來勢力的加入，或?qū)樯钲谂f改市場帶來新的思路和發(fā)展模式。
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2025-08-07職工夫妻雙人繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度提升至130萬元；單人繳存家庭最高貸款額度提高到80萬元，大大增強了繳存職工的購房支付能力。廣東：部署收購存量商品房用作保障性住房工作
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2025-07-30二手住宅已經(jīng)成為重點城市交易主力軍。A股近70家上市房企預告中期業(yè)績，超六成預虧
2025-07-29業(yè)績下滑依舊是行業(yè)主流趨勢。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
