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??走進(jìn)深圳市羅湖區(qū)的螺嶺片區(qū)，不同于城市CBD的繁華喧囂，這里有著別樣的生活氣息。

??作為深圳曾經(jīng)最繁華東門的一部分，螺嶺片區(qū)承載著歲月的痕跡。片區(qū)內(nèi)，十幾年的雜貨小店、閑聊下棋的舊街坊、滿是老年人的社區(qū)長(zhǎng)者服務(wù)站，處處洋溢著獨(dú)特的煙火氣。然而，這里大部分的老舊建筑均建于上世紀(jì)八九十年代，面臨著諸多問題。2023年，羅湖區(qū)針對(duì)螺嶺片區(qū)的調(diào)研工作結(jié)果顯示，片區(qū)人居環(huán)境品質(zhì)較差、房屋質(zhì)量堪憂、市政排水設(shè)施老舊、消防安全隱患嚴(yán)重，存在一系列亟待完善的問題。

??2024年5月，螺嶺片區(qū)重啟舊改意愿征集，直至本月，改造搬遷補(bǔ)償方案意見稿才正式公示。3月份，深圳又官宣提出了建立“房票”制度，市場(chǎng)也開始傳出“螺嶺舊改或?qū)⒙氏忍剿鞣科卑仓谩钡南ⅰ?/p>

??螺嶺舊改是否會(huì)發(fā)出深圳首張房票？近日，帶著疑問，我們深入深圳市羅湖區(qū)的螺嶺片區(qū)展開實(shí)地采訪，遇到了不少正在了解《羅湖區(qū)螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償方案（征求意見稿）》的原業(yè)主，多數(shù)受訪居民表示，目前沒聽說螺嶺有“房票”補(bǔ)償方式。

??據(jù)了解，老業(yè)主們對(duì)于“房票”的熱情度其實(shí)并不高，大家更傾向于“要房子”，一來是出于念舊，二來有部分居民抗拒“房票”，是出于拿了房票后若想置換到更好的區(qū)域，或許自己還要補(bǔ)錢的擔(dān)憂。

??實(shí)探螺嶺舊改

??早在2013年，深圳市羅湖區(qū)曾發(fā)布過螺嶺片區(qū)城市更新改造意愿公告，但遺憾止步于征集意愿階段。

??10年過去，螺嶺舊改重啟并順利推進(jìn)。今年2月份，深圳市天健集團(tuán)中標(biāo)項(xiàng)目合作方。資料顯示，該項(xiàng)目是深圳市拆除新建類城中村改造第一批試點(diǎn)項(xiàng)目，改造范圍總占地約12.06萬(wàn)平方米，共有建筑物307棟，房屋2535套，現(xiàn)狀建筑面積約23.34萬(wàn)平方米。

??在螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目指揮部現(xiàn)場(chǎng)，遇到了不少正在了解《羅湖區(qū)螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償方案（征求意見稿）》的原業(yè)主。多數(shù)受訪居民表示，目前沒聽說螺嶺有“房票”補(bǔ)償方式。

??在螺嶺片區(qū)有三層房產(chǎn)物業(yè)的陳伯表示，自己和家人搬離螺嶺多年，此次回來，是因?yàn)橛泄ぷ魅藛T致電讓業(yè)主們過來了解補(bǔ)償方案。“螺嶺的房子太舊了，現(xiàn)在也租不了多少錢，早就應(yīng)該舊改了，不過工作人員沒有提到‘房票’方案。”

??陳伯表示，不少像他這樣上了年紀(jì)的老業(yè)主，對(duì)于“房票”的熱情度并不高，大家更傾向于“要房子”，一來是出于念舊，二來有部分居民抗拒房票，是出于拿了房票后若想置換到更好的區(qū)域，或許自己還要補(bǔ)錢的擔(dān)憂。除此之外，更重要的原因是，螺嶺片區(qū)擁有深圳優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源，陳伯表示：“聽說前段時(shí)間有個(gè)老鄰居賣房，70多平方米的房子賣了600萬(wàn)元。”

??記者了解到，由于螺嶺外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校為深圳公立名校，加上片區(qū)小戶型房源較多，因此螺嶺也是羅湖區(qū)多年來房產(chǎn)交易最活躍甚至房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域。2021年，片區(qū)有二手房掛盤價(jià)最高達(dá)15萬(wàn)元/平方米。

??不過，當(dāng)日在項(xiàng)目指揮部現(xiàn)場(chǎng)看到，螺嶺片區(qū)此次公示的搬遷補(bǔ)償方案中，只有“貨幣補(bǔ)償”和“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，方案并無“房票”選項(xiàng)。

??同時(shí)，天健方面的工作人員也表示，一切以補(bǔ)償方案內(nèi)容為主，對(duì)于螺嶺舊改未來會(huì)否有探索房票補(bǔ)償?shù)膰L試，該工作人員則表示并未聽說。

??對(duì)于此番落空了的房票安置政策，有螺嶺原居民坦言，家庭成員對(duì)于房票也存在不同意見：“年輕人肯定希望住新房，畢竟現(xiàn)在深圳新房?jī)r(jià)格也不高，如果用房票去買新房還有額外優(yōu)惠，也是挺劃算的；但長(zhǎng)輩則擔(dān)心，如果拿房票換到的新房交房質(zhì)量不好怎么辦。”

??首張“深圳房票”何時(shí)到來？

??3月27日，深圳正式提出建立“房票”制度，盡管姍姍來遲，但仍舊是深圳在舊改路上的重要一步。

??經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，2024年是一線城市“房票”制度發(fā)展的關(guān)鍵年份，北上廣三城均在去年出臺(tái)方案，開啟“房票”政策探索進(jìn)程。其中，廣州于2024年1月5日便發(fā)出首張房票，距離《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021~2035年）》的出臺(tái)僅兩個(gè)月時(shí)間；9月28日，廣州市天河區(qū)發(fā)出了第一張“跨區(qū)通用”房票；到了11月，廣州更是建立了房票安置“房源超市”，進(jìn)一步拓寬安置選擇面。

??作為一線城市中最晚探路實(shí)施“房票”制度的城市，深圳在3月份出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見》中也提及，“深圳將借鑒兄弟城市經(jīng)驗(yàn)，探索建立‘房票’制度，推動(dòng)多元化安置補(bǔ)償。”

??如今，廣州的“房票”政策路徑已日益清晰，有廣州的經(jīng)驗(yàn)作為借鑒，深圳的“房票”制度能否在今年迎來迅速推進(jìn)？

??對(duì)此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，政策落地或許仍有難度，愿意納入“房票”的項(xiàng)目，對(duì)于被拆遷居民的適配性很難把握。目前來看，深圳原居民對(duì)于“房票”接受度仍舊較低，更熱衷于原地回遷實(shí)物安置，“很多原住民依舊是過去的思維，不僅認(rèn)為深圳的房子是最值錢的，而且習(xí)慣了靠房子的出租作為現(xiàn)金流來源，所以第一選擇還是‘要房子’。”

??李宇嘉進(jìn)一步表示，實(shí)際上，廣州的房票安置實(shí)施進(jìn)展也并非十分順利，而深圳將面臨的形勢(shì)或許更加嚴(yán)峻。“廣州也是背后做了很多工作，才順利發(fā)出了首張房票，并且，大范圍推廣的可能性我覺得并不是特別大。深圳則是因?yàn)檫^去高額的舊改補(bǔ)償把市場(chǎng)胃口調(diào)高了，因此推廣難度更大。所以，深圳房票政策落實(shí)的關(guān)鍵還是舊思維的改變，要讓原業(yè)主們意識(shí)到舊改的舊模式是不可持續(xù)的。”

??國(guó)家高端智庫(kù)CDI資深研究員宋丁也表示，從執(zhí)行層面看，深圳推進(jìn)“房票”制度的確存在挑戰(zhàn)，主管部門需要充分評(píng)估政策實(shí)施的難度，尋找適合深圳舊改現(xiàn)狀的操作路徑和策略。

??他表示，原住民不愿意接受“房票”安置，不愿意離開拆遷片區(qū)居住的原因，一方面是因?yàn)檫^去多年作為房東的高收益，再者就是對(duì)原居住地的內(nèi)心眷戀，均是主管部門需要考量的前因后果，“‘房票’安置政策在深圳肯定是可以落實(shí)的，只是需要一個(gè)符合深圳市場(chǎng)的‘房票’機(jī)制設(shè)計(jì)，一套能讓原住民放心走出去、邁出去的使用場(chǎng)景和規(guī)則設(shè)置。”

??舊改難題正在化解

??“房票”并不是近幾年才有的政策產(chǎn)物，更不是一出臺(tái)就被廣泛接受的安置模式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從“給錢”“給房”到“給票”，當(dāng)前“房票”模式已經(jīng)在全國(guó)百余個(gè)城市落地實(shí)施。

??早在2005年，已有部分城市開始嘗試給拆遷戶發(fā)安置“房票”，后來隨著上一輪棚改收尾而逐漸淡化。重啟的轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2022年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下行與轉(zhuǎn)型的大背景下，鄭州率先出臺(tái)系統(tǒng)性房票安置辦法，杭州、南京、寧波等重要城市也陸續(xù)跟上。

??“房票”安置制度歷經(jīng)兩年的跑通，給鄭州的樓市去庫(kù)存帶去了實(shí)質(zhì)性影響——通過“房票”安置模式，鄭州成為了2024年全國(guó)城市去庫(kù)存的第一名。

??數(shù)據(jù)顯示，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，去年參與“房票”購(gòu)房的樓盤已經(jīng)超過80％。鄭州市《政府工作報(bào)告》中提到，2024年“創(chuàng)新推出電子‘房票’，解決安置任務(wù)230萬(wàn)平方米、帶動(dòng)商品房銷售98萬(wàn)平方米，困擾我市10多年的拆遷安置任務(wù)大頭落地”。

??于深圳，這個(gè)城中村改造規(guī)模龐大的超大城市，面臨的挑戰(zhàn)同樣不只“去庫(kù)存”。

??據(jù)合一城市更新集團(tuán)監(jiān)測(cè)，截至2025年3月，深圳已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目有1047個(gè)，但多數(shù)項(xiàng)目進(jìn)度堪憂，僅有一半項(xiàng)目能走到實(shí)施主體公示階段，傳統(tǒng)的深圳舊改模式被認(rèn)為已經(jīng)陷入了僵局，甚至有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前深圳項(xiàng)目的過渡費(fèi)拖欠已達(dá)百億元級(jí)別。

??“房票”安置政策，讓不少深圳人看到了破局的方向。

??在多位業(yè)內(nèi)人士看來，定向去庫(kù)存、促進(jìn)住房消費(fèi)一直是各城市落地“房票”的主要目的之一，與此同時(shí)，3月份深圳《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見》的出臺(tái)，深圳對(duì)于加快安置進(jìn)度、化解舊改難題、控增盤存的意圖十分明顯，背后具有更深厚的實(shí)踐和探索意義，而不只單一為去庫(kù)存。

??“在“房票”安置的情況下，可以減少安置房建設(shè)壓力，緩解資金壓力，進(jìn)一步可以縮短舊改周期，推進(jìn)城市更新，而被征收的原住民則可以直接用房票在新房市場(chǎng)上購(gòu)買商品房，實(shí)現(xiàn)邊征收、邊購(gòu)房、邊入住，這樣也形成了資金與資源的動(dòng)態(tài)平衡。”

??接下來，深圳的“房票”安置制度，是否能平衡政府、開發(fā)商及原住民的多方利益，又能否為深圳未來的高質(zhì)量發(fā)展騰出空間，成為深圳繼續(xù)探索城市更新的重要課題。