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??物業(yè)項(xiàng)目退出潮仍在持續(xù)。

??7月31日，鄂州市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司發(fā)布《關(guān)于萬科華彩城物業(yè)服務(wù)退場(chǎng)的公告》，表示計(jì)劃于10月31日退出小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理工作。理由是自8月1日起，該項(xiàng)目將按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的指導(dǎo)價(jià)調(diào)整服務(wù)收費(fèi)，由此前的2.5元/平方米/月降至1.4元/平方米/月，“大幅降價(jià)導(dǎo)致企業(yè)無法運(yùn)行”。

??8月8日，鄂州一位業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，雖然發(fā)了退場(chǎng)公告，但萬科物業(yè)還在嘗試保盤，目前正積極與當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門協(xié)商，希望能推動(dòng)華彩城小區(qū)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，擬定雙方都能接受的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

??據(jù)悉，萬科物業(yè)在鄂州管理的另一個(gè)小區(qū)——萬科五彩城也采取了同樣的措施，期望獲得重新定價(jià)的機(jī)會(huì)。

??物業(yè)費(fèi)下調(diào)44%

??萬科華彩城小區(qū)位于湖北省鄂州市葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃總戶數(shù)超過4000戶，一期約1400戶。

??據(jù)了解，2021年4月15日，鄂州市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司與湖北萬悅房地產(chǎn)有限公司簽訂《萬科華彩城項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定為萬科華彩城項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)。

??隨著鄂州住文〔2025〕36號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）的公布，上述物業(yè)服務(wù)合同的執(zhí)行陡然出現(xiàn)了變數(shù)。

??通知規(guī)定，鄂州市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)，按一級(jí)至四級(jí)的等級(jí)確定標(biāo)準(zhǔn)，其中，電梯房分別為1.4元/平方米/月、1.3元/平方米/月、1.2元/平方米/月、1元/平方米/月。也就是說，電梯房的物業(yè)費(fèi)最高不能超過1.4元/平方米/月。物業(yè)公司需根據(jù)文件要求在7月31日前完成服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整。

??按照萬科物業(yè)的說法，目前華彩城小區(qū)執(zhí)行的是2021年的服務(wù)定價(jià)，即2.5元/平方米/月，而截至2025年，最低基本工資已經(jīng)翻倍，小區(qū)能耗、物料消耗、外包成本等每年都在逐步遞增，若執(zhí)行1.4元/平方米/月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)將面臨無法運(yùn)行的巨大挑戰(zhàn)。

??為此，該公司曾嘗試通過全體業(yè)主共同決議事項(xiàng)的方式留下來繼續(xù)服務(wù)，但由于目前該項(xiàng)目處于滾動(dòng)交付狀態(tài)，專有面積及業(yè)主人數(shù)均暫未達(dá)三分之二，導(dǎo)致這一選項(xiàng)無法推進(jìn)。最終，萬科物業(yè)做出了10月31日前退出華彩城小區(qū)的決定。

??1個(gè)多月前，另一家知名物企已宣布將撤出鄂州的一個(gè)在管項(xiàng)目。6月25日，中海物業(yè)發(fā)布退出鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)物業(yè)管理的公告，原因是小區(qū)入住率低、欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)戶數(shù)比例高，導(dǎo)致企業(yè)長(zhǎng)期虧損，且墊資持續(xù)增長(zhǎng)。截至1月底，物業(yè)費(fèi)累計(jì)欠費(fèi)59.59萬元。該公司表示，無力繼續(xù)維持墊資運(yùn)營(yíng)，擬定于8月31日退出該小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。

??物企撤場(chǎng)現(xiàn)象頻發(fā)

??萬科物業(yè)在鄂州的其他在管項(xiàng)目也面臨調(diào)費(fèi)的現(xiàn)實(shí)問題。7月26日、7月31日，該公司先后向萬科五彩城的業(yè)主發(fā)出了兩份通知，其中提到政府的最高指導(dǎo)價(jià)為1.4元／平方米/月，與小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同2.5元／平方米/月不符，因此自8月1日起，小區(qū)物業(yè)費(fèi)擬暫按政府指導(dǎo)價(jià)1.4元/平方米／月收取，保持基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)運(yùn)行。

??而據(jù)萬科物業(yè)測(cè)算，若按1.4元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，小區(qū)物業(yè)服務(wù)無法做到良性運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至諸多的服務(wù)無法開展。因此，該公司希望在60天內(nèi)與五彩城的業(yè)主進(jìn)行服務(wù)價(jià)格商討，通過召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，明確新的服務(wù)價(jià)格，簽訂新服務(wù)合同。該公司表示，若商議未能成功，將平穩(wěn)退出小區(qū)服務(wù)。

??物業(yè)公司退場(chǎng)的現(xiàn)象不僅僅發(fā)生在鄂州一地。4月份，杭州萬固珺府小區(qū)的業(yè)委會(huì)與濱江物業(yè)就續(xù)聘合同展開談判，擬將住宅物業(yè)費(fèi)從2.8元/平方米／月降至最低2.2元/平方米／月，但濱江物業(yè)明確表示不再參加該小區(qū)的后續(xù)選聘。

??同樣是4月份，服務(wù)揚(yáng)州文錦雅苑小區(qū)已有近6年時(shí)間的雅生活服務(wù)宣布將撤場(chǎng)，原因是項(xiàng)目財(cái)務(wù)虧損嚴(yán)重，難以持續(xù)運(yùn)營(yíng)。5月份，中鐵建物業(yè)管理有限公司透露自入場(chǎng)之日起，一直收不抵支，且自2024年下半年開始虧損進(jìn)一步加大，經(jīng)綜合考量，將于8月15日正式終止重慶中鐵建花語佰驪小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。

??據(jù)機(jī)構(gòu)觀察，2025年以來，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)退出管理項(xiàng)目的案例數(shù)量較過往有所增加，背后是企業(yè)策略轉(zhuǎn)變、業(yè)主訴求覺醒與行業(yè)持續(xù)承壓等因素共同作用的結(jié)果。物業(yè)費(fèi)收繳困難導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)虧損是物業(yè)企業(yè)選擇退出的主要原因。“就目前而言，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)還是占了物業(yè)公司收入的大頭，退場(chǎng)的核心原因就是算不過賬。”某上市物企內(nèi)部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，該公司今年亦退出了一部分在管項(xiàng)目。

??業(yè)主訴求同樣是導(dǎo)致物企退出項(xiàng)目的重要因素。一些業(yè)委會(huì)主動(dòng)淘汰部分服務(wù)水平過低，或者質(zhì)價(jià)嚴(yán)重不符的企業(yè)，而部分小區(qū)的業(yè)主則將拒繳物業(yè)費(fèi)作為“維權(quán)工具”，或者提出脫離成本實(shí)際的非理性降費(fèi)訴求，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)選擇撤場(chǎng)。

??機(jī)構(gòu)認(rèn)為，物業(yè)項(xiàng)目退出潮正在對(duì)物業(yè)行業(yè)的參與各方產(chǎn)生持續(xù)的影響。短期看，物業(yè)企業(yè)收縮低效項(xiàng)目，會(huì)直接導(dǎo)致自身的營(yíng)收下滑，而被退出的小區(qū)則會(huì)出現(xiàn)“服務(wù)真空”，尋找新的接盤企業(yè)需要花費(fèi)更多的精力與成本。以杭州萬固珺府小區(qū)為例，在濱江物業(yè)表態(tài)退場(chǎng)后，該小區(qū)開展了公開選聘物業(yè)的工作，原定于7月30日開標(biāo)，但由于繳納保證金的單位不足三家，此次選聘只能作流標(biāo)處理。