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??“買不到，120平方米四房得靠搶。”剛走出保利天奕銷售中心的劉先生，語氣中帶著幾分遺憾地說。

??“五一”期間，劉先生看中的120平方米四房，僅剩下一套2樓單位在售，至于是否會(huì)有新房源釋放，銷售人員僅表示：“最快半個(gè)月后再來看，能不能買到，全憑運(yùn)氣。”

??優(yōu)質(zhì)樓盤熱銷

??在琶洲工作的劉先生是改善型購房者。保利天奕正好位于琶洲，與珠江新城、金融城共同構(gòu)成“珠金琶”黃金三角，被視作廣州城市發(fā)展最重要的增長極。琶洲聚集了“數(shù)字經(jīng)濟(jì)、商務(wù)會(huì)展、總部集群”三大王牌，2023~2024年連續(xù)躋身“福布斯中國中央商務(wù)區(qū)消費(fèi)競爭力”Top10榜單。

??保利天奕于4月中旬首次面向內(nèi)部客戶開盤，隨后在4月底開放自媒體KOL帶客通道。今年4月，廣州持續(xù)的雷雨天氣，并沒有影響大量意向客戶冒雨排隊(duì)看房定房。

??5月6日，劉先生首次到訪樓盤，盡管當(dāng)日為工作日，銷售中心內(nèi)仍有二十來組客戶在看房。

??“120平方米單位總價(jià)900多萬元，是近年來琶洲新房少有的入場(chǎng)價(jià)位。”劉先生表示，該戶型得房率超過100%，功能空間相當(dāng)于傳統(tǒng)140平方米單位，戶型實(shí)用性強(qiáng)。而且琶洲的想象空間比較大，雖然片區(qū)生活配套尚未完全成熟，但綜合地段與產(chǎn)品來看，如此機(jī)會(huì)實(shí)屬難得。

??持相同觀點(diǎn)的購房者不在少數(shù)。

??天奕作為保利“天字系”高端產(chǎn)品，采用南北對(duì)流板樓設(shè)計(jì)，規(guī)劃20棟16~32層住宅，總貨量超過900套。這是很多購房者鐘意它的原因。

??此番首次開盤的2號(hào)地塊共計(jì)10棟樓（其中兩棟尚未發(fā)售），貨量約500套。120平方米四房7.1萬~7.8萬元/平方米，140平方米四房7.4萬~7.9萬元/平方米，190平方米四房7.8萬~9萬元/平方米，整體定價(jià)明顯低于此前吹風(fēng)價(jià)8萬~10萬元/平方米。

??據(jù)第三方數(shù)據(jù)顯示，保利天奕首期開盤去化超200套，累計(jì)銷售金額超過20億元。其中，120平方米四房去化速度最快，目前基本售罄；140平方米戶型表現(xiàn)亦不俗；而190平方米四房因總價(jià)高達(dá)1500萬~1600萬元，去化速度相對(duì)緩慢。

??“市場(chǎng)上已有一段時(shí)間未出現(xiàn)如此熱度的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目了，上一次類似的場(chǎng)面，還是三年前琶洲南TOD項(xiàng)目推出時(shí)。”一位業(yè)內(nèi)人士說，過去兩周內(nèi)，保利天奕幾乎吸納了廣州市場(chǎng)上絕大部分的改善性購房需求，客戶覆蓋天河、越秀、海珠、荔灣、番禺等區(qū)域。原因在于，琶洲核心區(qū)已有多年未見千萬元以內(nèi)的優(yōu)質(zhì)樓盤可供入手的機(jī)會(huì)了。

??天奕的熱度也直接影響了周邊競品的銷售節(jié)奏，有項(xiàng)目為搶占客源，臨時(shí)上調(diào)渠道傭金比例。

??與天奕熱度相呼應(yīng)的還有，位于天河區(qū)臨江大道的保利天曜。該項(xiàng)目5月1日示范區(qū)開放，需驗(yàn)資300萬元方可進(jìn)入，但銷售中心外依舊排起長龍。

??“人實(shí)在太多，銷售根本忙不過來，剛介紹幾句情況又得接待下一組客戶。”正在參觀樣板房的李先生感慨，從入口到樣板區(qū)，再到洽談區(qū)，現(xiàn)場(chǎng)人流幾乎未曾中斷。

??天曜項(xiàng)目規(guī)劃住宅約940套，產(chǎn)品涵蓋建面約120、140、170、210平方米多種戶型，吹風(fēng)價(jià)約10萬~13萬元/平方米，主打高端改善類客戶，吸引了大量來自珠江新城、員村的實(shí)力買家。

??除此以外，不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目亦傳出捷報(bào)。僅“五一”期間，中海大境銷售額超4億元，來訪客戶逾800組；凱旋新世界有高端客戶“一串二”，成交單價(jià)約20萬元/平方米，甚至有客戶首訪即刷卡，成交總價(jià)超過3000萬元。

??高端市場(chǎng)回暖

??對(duì)于廣州高端優(yōu)質(zhì)樓盤的局部熱銷現(xiàn)象，能否意味著整體市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入復(fù)蘇通道，業(yè)內(nèi)看法不一。

??“‘五一’期間看房客戶確實(shí)增多，但仍有一半以上在觀望。只有在出現(xiàn)明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)時(shí)才愿意出手。”一位市區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目操盤手表示，保利天奕的熱銷，更多是建立在產(chǎn)品力提升和價(jià)格策略得當(dāng)?shù)幕A(chǔ)之上，對(duì)比周邊一二手房項(xiàng)目，優(yōu)勢(shì)明顯。

??一位珠江新城的中介經(jīng)紀(jì)人透露，保利天曜在戶型設(shè)計(jì)與得房率方面優(yōu)勢(shì)明顯，但項(xiàng)目周邊環(huán)境尚需數(shù)年完善，其客戶群與珠江新城部分二手房買家重疊。考慮到珠江新城房價(jià)已從高位回落30%~40%，二手房市場(chǎng)的性價(jià)比回歸，亦對(duì)一手房市場(chǎng)形成壓力。

??盡管如此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，保利發(fā)展定價(jià)策略一向比較“卷”，若天曜首開價(jià)具備吸引力，仍有望撬動(dòng)大量改善性需求。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，廣州成交金額TOP10項(xiàng)目中，只有兩個(gè)為套均總價(jià)超千萬元的優(yōu)質(zhì)樓盤，其余均為“剛需”或“剛改”樓盤。其中，天河區(qū)保利天瑞成交7.49億元，位列第七；海珠區(qū)中海大境成交6.79億元，排在第九。對(duì)比過去高端樓盤頻繁上榜的情形，如今市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已然生變。

??“客戶普遍持有‘現(xiàn)金為王’的心態(tài)，出手愈加謹(jǐn)慎。例如，原本預(yù)算2000萬元的買家，如今普遍壓縮至1000多萬元。”上述操盤手補(bǔ)充道。

??上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示，今年一季度廣州銷售表現(xiàn)較好的仍是中心城區(qū)的“剛改”樓盤，高端項(xiàng)目從成交套數(shù)來看，較去年四季度有所下滑，核心原因是潛在客戶需求已在前期消化。同時(shí)，外貿(mào)形勢(shì)變化對(duì)市場(chǎng)形成的影響，速度、廣度與深度都超過預(yù)期，購房預(yù)算壓縮已成普遍現(xiàn)象。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，需關(guān)注關(guān)稅局勢(shì)對(duì)部分城市帶來的潛在影響，外向型經(jīng)濟(jì)城市可能面臨階段性壓力，尤其是在部分出口企業(yè)經(jīng)營承壓、居民就業(yè)和收入出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，購房節(jié)奏或受到影響。從出口依存度來看，廣東、浙江等地的城市普遍較高。

??不過，政策端正在發(fā)力。5月7日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，加大信貸投放、降低房貸利率、推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等一攬子金融支持舉措，明確釋放進(jìn)一步“穩(wěn)樓市”信號(hào)。

??盡管市場(chǎng)情緒仍待進(jìn)一步驗(yàn)證，但高端樓盤的供應(yīng)高峰已成定局。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年廣州共成交7宗樓面地價(jià)超4萬元/平方米的地塊，創(chuàng)下近四年新高。這些地塊將成為2025年千萬級(jí)品質(zhì)住宅市場(chǎng)的主要供應(yīng)來源。

??多位業(yè)內(nèi)人士判斷，2025年，廣州高端住宅市場(chǎng)的競爭將進(jìn)入前所未有的白熱化階段。