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??2025年至今，整體樓市依然延續(xù)止跌企穩(wěn)的弱復(fù)蘇走勢。4月逢“銀四”傳統(tǒng)營銷旺季，樓市新房成交較3月高峰有所下降，但仍為年內(nèi)高位。5月至今，從重點城市前15日銷售情況來看，大多城市未能超過4月同期水平，但部分城市較2024年5同期有所上漲。

??從去化率來看，4月典型城市項目平均去化率環(huán)比下降6pcts，同比上升13pcts，與2023年高峰基本持平。“五一”期間部分二線城市“以價換量”取得了不錯的營銷效果。

??從2025年4月至5月上半月熱銷項目來看，產(chǎn)品力強的“新規(guī)項目”顯著優(yōu)于傳統(tǒng)項目，同時具備交通學(xué)區(qū)資源的“優(yōu)質(zhì)配套項目”仍受歡迎。

??二季度至今，整體樓市較3月高峰熱度有所下降，但整體依然保持弱復(fù)蘇的走勢。

??4月樓市增長動能顯著放緩，新房供給持平3月，但成交環(huán)比回落，成交規(guī)模與去年同期基本持平。二手房成交環(huán)比跌幅不及新房，延續(xù)高位震蕩行情。京滬深杭蓉等熱點城市一二手房成交環(huán)比皆降，需求迎來階段性瓶頸期。

??5月供應(yīng)同環(huán)比齊降重回階段低位，受其影響，5月上半月，重點城市成交穩(wěn)中有降，但同比來看，部分城市高于2024年5月同期水平。

??如一線城市中，北京、上海、深圳2025年5月前13日成交較2024年同期分別高出30.2%、20.64%及5.63%，二線城市中，杭州、合肥、青島、蘇州2025年5月前15日成交較2024年同期分別高出17.9%、39.69%、5.56%、17.05%。

??從整體走勢來看，前期新政利好型城市增長動力略顯不足，大部分城市仍維持弱修復(fù)行情。

??從重點城市去化率來看，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，30個重點城市4月平均開盤去化率為38%，環(huán)比下降6pcts，同比上升13pcts，與2023年高峰基本持平，延續(xù)穩(wěn)中向好走勢。但熱點城市個數(shù)下降，去化率超6成的城市僅有成都、長沙、鄭州、杭州和天津，無一例外都是核心區(qū)域改善盤集中入市支撐了短期市場熱度。

??具體到項目來看，在中央推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，高得房率的新規(guī)項目成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項目。

??以廣州為例，4月全市共有13個新規(guī)產(chǎn)品入市，推貨量占全市六成，熱銷去化項目多為首開新盤，產(chǎn)品實用率多超120%，支撐市場去化熱度環(huán)比持增8pcts至23%。

??再如鄭州，4月去化率穩(wěn)中有增，主要得益于兩個四代宅項目入市，中原區(qū)龍湖中原頌項目和鄭東新區(qū)SIC超級總部中心潤府項目當(dāng)月認(rèn)購套數(shù)均超200套以上，霸榜4月鄭州項目銷售榜前2名，去化速度遠(yuǎn)超其他傳統(tǒng)項目。

??可見即便在低迷市場走勢之下，四代宅同樣有不可比擬的競爭優(yōu)勢，中高改對“好房子”的需求依舊迫切。

??除了產(chǎn)品力較強的“新規(guī)項目”之外，優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施和具備強教育資源的學(xué)區(qū)房，依然是當(dāng)前撬動銷量的不二法門。

??如上海翡雲(yún)悅府、象嶼·蘇河棐廬、浦發(fā)蓮園等銷量居前項目都是軌交盤。其中，翡雲(yún)悅府首開228套房源入市日光，觸發(fā)積分63.84，主要得益于項目位于浦東新楊思規(guī)劃核心區(qū)，距離軌交6、13號線東明路站直線距離660米，地塊東南側(cè)規(guī)劃有九年一貫制學(xué)校(地下空間互為聯(lián)通)；浦發(fā)蓮園毗鄰花木副中心、配套能級高、距離軌交18號線步行距離850米。

??又如中部城市長沙、西安、武漢等強學(xué)區(qū)屬性樓盤持續(xù)熱銷。其中，西安地建嘉信臻境項目，周邊1公里范圍內(nèi)規(guī)劃有高新一中灃東中學(xué)初中（科創(chuàng)）校區(qū)，且未來將引入高新系優(yōu)質(zhì)教育資源，其月度認(rèn)購達(dá)到了87套；武漢華僑城紅坊項目，為青山“紅房子”改造項目，200萬方商住綜合體，對口紅鋼城小學(xué)、武鋼三中初中部學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)資源優(yōu)越。該項目前期持續(xù)性調(diào)價促銷，整體去化流速較快。

??除此之外，“五一”期間還有不少二線城市如成都、重慶、福州、廈門、蘇州等部分項目加強折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金“以價換量”，均取得了不錯的營銷效果。

??其中，成都去化套數(shù)超15套以上的熱盤大多位于非傳統(tǒng)核心區(qū)，且渠道成交占比超7成，主要依靠強渠道+性價比優(yōu)勢取勝。

??重慶熱銷項目普遍依靠中介跳點，特價房源及多項成交大禮包推動成交，市場反饋積極，TOP10項目均實現(xiàn)周均成交的大幅上漲。

??總體來看，當(dāng)前市場整體復(fù)蘇動能減弱，熱銷項目中核心區(qū)改善盤尤其是高得房率的新規(guī)項目集中入市撐起熱銷半邊天。同時優(yōu)質(zhì)配套起到了“錦上添花”的作用，尤其是軌交盤和學(xué)區(qū)房；對于成都、重慶、蘇州等二線城市而言，剛需客群消費降級嚴(yán)重，部分樓盤僅能依托大折扣，高傭金、強渠道等策略實現(xiàn)銷量提升。

??我們認(rèn)為，后續(xù)市場或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢，在房企推貨“提質(zhì)縮量”背景下，廣州、成都等新規(guī)項目集中入市或?qū)邮袌? “點狀回溫”；京滬杭等熱點城市受限于高端住宅供應(yīng)，若有區(qū)位佳+產(chǎn)品力強的適銷盤入市，短期內(nèi)市場熱度還將延續(xù)。