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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）4月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持低位運(yùn)行，延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，4月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額2846.8億元，環(huán)比降低10.4%、同比降低8.7%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-4月實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額10181.7億元，同比降低6.7%。

??房企投資方面，在土地市場(chǎng)持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊、土地出讓門(mén)檻適度放松的推助下，企業(yè)投資積極性有所回升，前4月百?gòu)?qiáng)投資金額同比增長(zhǎng)42%。不過(guò)，投資競(jìng)拍主力仍以央國(guó)企為主，多數(shù)房企尚未重啟投資步伐。

??百?gòu)?qiáng)銷售門(mén)檻變動(dòng)分化，頭部房企優(yōu)勢(shì)依舊

??報(bào)告顯示，4月TOP100房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模仍保持在歷史低位。

??從各梯隊(duì)門(mén)檻變化來(lái)看，出現(xiàn)一定分化。

??其中，TOP20房企銷售操盤(pán)金額門(mén)檻同比降低8.9%，為各梯隊(duì)門(mén)檻變化中降幅最大，其次是TOP100房企，門(mén)檻降低3.1%。除了TOP20房企和TOP100房企之外，其他各梯隊(duì)的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻均有不同程度提升，TOP30提升最大，達(dá)8.4%，其次為T(mén)OP10房企，提升5.3%。TOP50房企則提高了2%。可見(jiàn)各房企仍在不斷分化和變化之中，頭部房企優(yōu)勢(shì)依舊。

??投資百?gòu)?qiáng)4月累計(jì)拿地金額同比增加42%

??截止4月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為17.6億元，同比下降7%，降幅比3月末收窄12個(gè)百分點(diǎn)；新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為8.1億元，同比增長(zhǎng)26%，新增建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為19萬(wàn)平方米，同比微增3%。

??從投資百?gòu)?qiáng)總量來(lái)看，1-4月份，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面之和分別為8309億元，4285億元和3915萬(wàn)平方米，貨值同比增長(zhǎng)23.6%，投資金額同比增長(zhǎng)41.5%，金額增幅顯著緣于核心城市核心地塊供應(yīng)量明顯提升，建面同比增長(zhǎng)3.2%。投資百?gòu)?qiáng)總量三個(gè)指標(biāo)均同比正增長(zhǎng)，企業(yè)投資積極性筑底回升。

??前四月，銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地集中度依然維持高位，銷售TOP10房企新增貨值占銷售百?gòu)?qiáng)新增貨量的69%，較2024年末增加7個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)市場(chǎng)格局仍將集中于頭部企業(yè)；此外，銷售TOP11-20新增貨值占比14%，TOP21-30新增貨值占比6%，TOP31-50新增貨值占比7%，后50強(qiáng)新增貨值占比僅有3%。

??拿地銷售比方面，1-4月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比穩(wěn)定在0.30，較2024年末提升0.13，主要受個(gè)別頭部房企拿地金額較大的影響，如中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)拿地銷售比都遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)整體水平。

??拿地企業(yè)方面，當(dāng)前許多房企投資仍未啟動(dòng)，相比之下國(guó)央企投資積極性顯著突出。1-4月份全口徑拿地金額TOP10房企中除濱江集團(tuán)以外，其余9家均為央國(guó)企，且絕大多數(shù)央國(guó)企投資金額超200億。

??5月延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢(shì)，房企投資集中度將持續(xù)提升

??預(yù)判5月，克而瑞研究中心認(rèn)為，成交總量規(guī)模或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，絕對(duì)量與4月持平或小幅微增，同比或持平去年，延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢(shì)。

??同時(shí)，克而瑞研究中心指出，核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等受供給約束日益加劇，未來(lái)成交放量程度主要取決于高端住宅供應(yīng)，若有區(qū)位佳+產(chǎn)品力強(qiáng)的適銷盤(pán)入市，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度還將延續(xù)；武漢、天津等二線城市短期內(nèi)市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)；還有部分弱二線和三四線城市短期內(nèi)高庫(kù)存問(wèn)題難解，整體去化難言樂(lè)觀。

??投資方面，從房企角度來(lái)看，頭部房企持續(xù)強(qiáng)化對(duì)高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲(chǔ)，重點(diǎn)地塊參拍企業(yè)數(shù)量增加且出價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈。市場(chǎng)集中度進(jìn)一步分化，頭部房企、國(guó)央企依托資金優(yōu)勢(shì)加速優(yōu)化土儲(chǔ)，而中小型房企受制于流動(dòng)性壓力，持續(xù)收縮投資半徑。預(yù)計(jì)這種投資格局將驅(qū)動(dòng)優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集，行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)入新一輪提升周期。