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??從2021年以來(lái)，城投公司作為地方土地市場(chǎng)重要的拿地主體，積累了大量存量地塊，也成為了代建企業(yè)深度挖掘的增量“窗口”和主要利潤(rùn)貢獻(xiàn)點(diǎn)。

??但隨著近兩年城投拿地規(guī)模下行、開工率保持低位，城投代建的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。

??在土地市場(chǎng)整體供應(yīng)縮量及加速收儲(chǔ)閑置土地的政策大背景下，會(huì)對(duì)城投類代建產(chǎn)生何種影響？

??過(guò)去幾年，土地市場(chǎng)格局出現(xiàn)顯著變化，其中“國(guó)退民進(jìn)”最為明顯，城投公司成為多數(shù)城市托底的生力軍。

??在2020年“三道紅線”和2021年“雙集中供地”的影響下，民營(yíng)企業(yè)從2021年之前新增拿地TOP100中投資金額（全口徑）2萬(wàn)億元以上、占百?gòu)?qiáng)比重60%以上到2022年、2023年斷崖式下跌，拿地金額占比下降近40個(gè)百分點(diǎn)，拿地金額較2020年高峰下降近九成。

??同時(shí)，央國(guó)企憑借良好的信用背書和較低的融資成本繼續(xù)在土地市場(chǎng)上補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)貨源。在2021年到2023年新增拿地金額的TOP100中，央國(guó)企的投資金額占百?gòu)?qiáng)的比例快速上升，2022年、2023年占比超過(guò)60%，較2020年低點(diǎn)增長(zhǎng)了近28個(gè)百分點(diǎn)。

??2023年拿地金額TOP100中有近半數(shù)上榜企業(yè)為城投平臺(tái)類公司，其托底范圍甚至不乏核心一二線城市。

??與較高的拿地占比不同，由于城投運(yùn)營(yíng)專業(yè)度普遍不及規(guī)模國(guó)央企和高周轉(zhuǎn)的民企，城投公司拿地后的開工率明顯低于其他幾類房企。因此部分城投公司選擇與專業(yè)度更高的房企合作開發(fā)，或選擇引入代建方，也有部分地塊則長(zhǎng)期處于不開工狀態(tài)。

??這一特定階段背景曾給代建市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇。

??然而，隨著土地市場(chǎng)深度調(diào)整，城投拿地的規(guī)模持續(xù)下滑。尤其是2023年，成為了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年城投拿地建面12278萬(wàn)平方米（統(tǒng)計(jì)口徑為30個(gè)重點(diǎn)城市的含宅地塊，下同）同比減少30%，2024年規(guī)模進(jìn)一步萎縮，同比再降13%，若與2022年高點(diǎn)相比，降幅已經(jīng)超過(guò)40%。

??這意味著，作為代建業(yè)務(wù)的重要一環(huán)，城投拿地總量的銳減會(huì)導(dǎo)致城投類代建增量需求的下降，短期對(duì)于代建賽道而言，產(chǎn)生一定負(fù)面影響，對(duì)于代建企業(yè)而言，項(xiàng)目拓展變得愈發(fā)激烈，甚至不惜降低代建費(fèi)進(jìn)行“惡意競(jìng)爭(zhēng)”。

??除拿地總量下滑外，開工意愿和開工率很大程度決定了未來(lái)代建城投類項(xiàng)目的空間。

??結(jié)合城投拿地的總量和開工率看，截至2025年一季度，城投公司在2021年至2025年3月所拿的地塊中未開工地塊數(shù)量超過(guò)4200宗、未開工建面估算約為3.6億平方米。

??隨著市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，潛在的開工空間、開工意愿在提升，部分地塊存在拿地后2-3年才進(jìn)行代建招標(biāo)的情況。

??例如南京六合區(qū)N0.2021G94、NO.2022G107兩宗地塊分別成交于2021年和2022年，但于近期才進(jìn)行項(xiàng)目委托管理服務(wù)招標(biāo)，此外無(wú)錫、蘇州也均有2023年城投托底的地塊于近期進(jìn)行代建招標(biāo)。目前城投公司仍保有大量未開工地塊，這些地塊后期仍有較大可能進(jìn)行代建招標(biāo)。

??需要注意的是，2024年5月以來(lái)，中央接連出臺(tái)政策措施支持地方政府或企業(yè)對(duì)未售商品房和閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)。

??從收儲(chǔ)土地對(duì)象來(lái)看，絕大多數(shù)以地方國(guó)企尤其是城投和平臺(tái)公司為主。以惠州為例，惠州市自然資源局2025年2月10日公示了一批擬收購(gòu)的國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)明細(xì)，共有8宗地塊，從其土地使用權(quán)人來(lái)看，均為城投類平臺(tái)公司。

??地方政府通過(guò)專項(xiàng)債等工具加速收儲(chǔ)閑置土地，對(duì)減少僵尸庫(kù)存、盤活閑置地塊、優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及緩解拿地企業(yè)的資金壓力等多方面均有積極作用，而這一舉措對(duì)代建市場(chǎng)而言是一把“雙刃劍”：

??一方面，閑置地塊的回收可能會(huì)在短期內(nèi)對(duì)城投公司開發(fā)積極性產(chǎn)生負(fù)面影響，尤其在一些市場(chǎng)基本面較弱的城市，城投公司可能因缺乏開發(fā)動(dòng)力或能力，直接放棄相關(guān)地塊的開發(fā)，轉(zhuǎn)而等待政府收儲(chǔ)。換而言之，城投手中地塊被回收，代建企業(yè)潛在的客戶和資源都相應(yīng)減少，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈；

??另一方面，地塊收儲(chǔ)可以看作地方政府代替代建企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目篩選的環(huán)節(jié)。被收儲(chǔ)的閑置地塊通常在區(qū)位、規(guī)劃等方面條件欠佳，即使進(jìn)行開發(fā)也可能面臨后續(xù)去化困難的局面。對(duì)于代建企業(yè)而言，參與此類項(xiàng)目的代建開發(fā)收益可能較低。經(jīng)過(guò)一系列收儲(chǔ)行動(dòng)后，剩余未被回收的地塊往往更具開發(fā)價(jià)值。

??此外，城投公司獲得土地收儲(chǔ)金額后，其城投債壓力和現(xiàn)金流壓力都將得到顯著緩解。在資金壓力減輕的情況下，城投公司開發(fā)手中剩余地塊的積極性可能會(huì)有所提升，這將為代建企業(yè)帶來(lái)新的業(yè)務(wù)機(jī)遇。

??因此，我們認(rèn)為在收儲(chǔ)政策的推動(dòng)下，城投作為代建市場(chǎng)委托方的開工意愿或?qū)⒊尸F(xiàn)“先降后升”的走勢(shì)。

??總體而言，盡管當(dāng)前城投公司拿地總量呈現(xiàn)一定減少趨勢(shì)，但從絕對(duì)值來(lái)看，仍占據(jù)較大規(guī)模，是代建企業(yè)值得關(guān)注并深度挖掘的細(xì)分市場(chǎng)，蘊(yùn)含著豐富的潛在開發(fā)空間。

??結(jié)合2025年逐步落地推廣的土地“收儲(chǔ)”政策，短期內(nèi)城投公司手中的土地?cái)?shù)量雖可能有所減少，但通過(guò)收儲(chǔ)行動(dòng)的盤活，剩余地塊的整體條件將得到顯著優(yōu)化。

??長(zhǎng)期來(lái)看，城投公司仍將保持較高的代建需求，城投拿地的代建空間正處于探底回升的階段。