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??從2021年以來，城投公司作為地方土地市場重要的拿地主體，積累了大量存量地塊，也成為了代建企業深度挖掘的增量“窗口”和主要利潤貢獻點。但隨著近兩年城投拿地規模下行、開工率保持低位，城投代建的的業務競爭愈發激烈。在土地收儲的政策達背景下，會對城投類代建產生何種影響？城投代建需求將如何演變？

??01

??總量銳減但占比依舊過半

??城投類代建短期承壓

??2021年以來，城投、平臺類公司一直在土地市場中扮演極其重要的角色，其手中的土地也成為了代建企業競相爭奪、加速擴張的重要資源和發展支撐。

??2021年-2024年城投拿地比重波動攀升，2022年-2024年始終維持在50%以上，2024年達到頂峰，占比達到64%，比2021年增長30個pcts。2025年一季度占比為50%，雖較去年同期下降6個pcts，但依然保持相對高位。

??然而，隨著土地市場深度調整，城投拿地的規模持續下滑。

??2023年是轉折點，該年城投拿地建面12278萬平方米（統計口徑為30個重點城市的含宅地塊，下同）同比減少30%，2024年規模進一步萎縮，同比再降13%，若與2022年高點相比，降幅已經超過40%。

??這意味著，作為代建業務的重要一環，城投拿地總量的銳減會導致城投類代建增量需求的下降，短期對于代建賽道而言，產生一定負面影響，對于代建企業而言，項目拓展變得愈發激烈，甚至不惜降低代建費進行“惡意競爭”。

??02

??未開工面積超3.6億平方米

??代建市場結構性機遇顯現

??除拿地總量下滑外，開工意愿和開工率很大程度決定了未來代建城投類項目的空間。

??由于城投公司拿地主要以“托底”、維持市場穩定為主，因此在開發能力不足、以及低迷的市場環境中，開工意愿和動能均相對較弱。截止至2025年4月份，城投歷年拿地項目的開工率均明顯低于其他類型房企。

??城投公司2021年拿地項目的開工率為48.9%，而同期由地方國企和央企拿地的項目開工率分別高達95%和88%；城投公司2022年、2023年拿地項目的開工率分別為40.8%和26.5%，而2024年拿地項目的開工率則僅有8.5%。

??結合城投拿地的總量和開工率看，截止2025年一季度，城投公司在2021年至2025年3月所拿的地塊中未開工地塊數量超過4200宗、未開工建面估算約為3.6億平方米，城投公司地塊的潛在規模空間較大。

??值得注意的是，隨著市場止跌回穩，潛在的開工空間、開工意愿在提升，部分地塊存在拿地后2-3年才進行代建招標的情況。

??例如南京六合區N0.2021G94、NO.2022G107兩宗地塊分別成交于2021年和2022年，但于近期才進行項目委托管理服務招標，此外無錫、蘇州也均有2023年城投托底的地塊于近期進行代建招標。目前城投公司仍保有大量未開工地塊，這些地塊后期仍有較大可能進行代建招標。

??03

??土地收儲政策是把“雙刃劍”

??城投代建訴求或“探底回升”

??對于開發土地的“收儲”自2024年5月份以來成為政策推進的重點，不僅中央接連出臺相關政策、地方政府也迅速跟進落實。據不完全統計，多數省市公示擬使用專項債收購存量土地的具體情況，總建面超過4000萬平方米。

??從收儲土地對象來看，絕大多數以地方國企尤其是城投和平臺公司為主。以惠州為例，惠州市自然資源局2月10日公示一批擬收購的國有建設用地土地使用權明細，共有8宗地塊，從其土地使用權人來看，均為城投類平臺公司。

??地方政府通過專項債等工具加速收儲閑置土地，減少僵尸庫存、盤活閑置地塊、優化市場結構以及緩解拿地企業的資金壓力等多方面均有積極作用，而這一舉措代建市場而言是一把“雙刃劍”：

??一方面，閑置地塊的回收可能會在短期對城投公司開發積極性產生負面影響，尤其在一些市場基本面較弱的城市，城投公司可能因缺乏開發動力或能力，直接放棄相關地塊的開發，轉而等待政府收儲。換而言之，城投手中地塊被回收，代建企業潛在的客戶和資源都相應減少，競爭也會更加激烈；

??另一方面，地塊收儲可以看做地方政府代替代建企業進行項目篩選的環節。被收儲的閑置地塊通常在區位、規劃等方面條件欠佳，即使進行開發也可能面臨后續去化困難的局面。對于代建企業而言，參與此類項目的代建開發收益可能較低。經過一系列收儲行動后，剩余未被回收的地塊往往更具開發價值。

??此外，城投公司獲得土地收儲金額后，其城投債壓力和現金流壓力都將得到顯著緩解。在資金壓力減輕的情況下，城投公司開發手中剩余地塊的積極性可能會有所提升，這將為代建企業帶來新的業務機遇。

??因此，結合上文所屬的城投拿地總量銳減但占比保持高位，以及開工率相對較低等因素綜合來看，在收儲政策的推動下，城投作為代建市場委托方的開工意愿或將呈現“先降后升”的走勢。

??04

??城投類委托方更關注利潤與效益

??創造超額利潤、形成長期合作至關重要

??不同的代建項目存在不同的利益訴求，從城投托底拿地的項目來看，從委托方角度而言此類代建項目屬于廣義上的政府代建，但從業務模式上則更加向商業代建靠攏。

??因此城投拿地項目兼顧利潤與效益的訴求，既希望通過代建企業的專業能力實現效用最大化、獲取利潤，同時也要考慮項目口碑、后續對市場的影響等因素。

??從這樣的訴求出發，結合自身國企性質，城投公司在選擇代建方的時候，首要考慮“代建方自身資質，合規與風險規避能力”。一方面考量代建方自身風險狀況，企業是否有穩健的經營能力，避免出現暴雷、負債等對合作項目的負面影響；另一方面更關注項目會不會出合規問題，如是否建立供應商黑名單、利益沖突申報等制度，歷史項目合規糾紛率等；

??其次考慮“代建方經驗和成功的案例”。往往考慮在當地已經有一定影響力、口碑較好、有過成功項目輸出甚至已有過成功合作的企業；

??最后，為城投代建仍需滿足委托方的訴求，而大多數訴求聚焦在“流量和利潤”，因此“代建方能否創造超額利潤”至關重要。此外，大部分城投在過去四年多次在土地市場“托底”，自身土地儲備相對充裕，因此“有能力進行長期合作”的代建企業優勢更大。

??另外，從委托方角度來看，在選擇代建方的時候，品牌代建企業是最佳選擇，此類企業在品牌溢價與市場信任度、資源整合與標準化能力、長期價值與生態協同等維度優勢突出；其次在不同城市中，考慮市場口碑與信任度，部分域深耕型的企業地緣優勢明顯。

??總體而言，盡管當前城投公司拿地總量呈現一定減少趨勢，但從絕對值來看，其仍占據較大規模，是代建企業值得關注并深度挖掘的細分市場，蘊含著豐富的潛在開發空間。

??結合2025年逐步落地推廣的土地“收儲”政策，短期內城投公司手中的土地數量雖可能有所減少，但通過收儲行動的盤活，剩余地塊的整體條件將得到顯著優化。同時，地方政府自2025年以來持續推出相對高質量的土地，這不僅有助于城投公司優化土地結構，還使其資金壓力得以緩解、開發積極性提升。在此背景下，城投公司長期來看仍將保持較高的代建需求，城投拿地的代建空間正處于探底回升的階段。

??對于代建企業而言，這一趨勢意味著可進一步拓展此類項目的代建機會。尤其在重慶、長沙、西安、貴陽等城市，城投公司的未開工土地規模相對更大。代建企業可在深入分析市場環境、評估項目可行性的基礎上，積極參與城投拿地項目的代建工作，從而實現業務的拓展與優化。