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??四代宅在不同城市政策層面的動態(tài)以及實際落地的推進情況，探究其實踐成效與發(fā)展?jié)摿Α?/span>

??文/克而瑞產(chǎn)品力研究中心

??過去兩年，第四代住宅憑借其突破性的設計理念與獨具匠心的空間布局，迅速成為行業(yè)內(nèi)備受矚目的焦點。我們持續(xù)關注著這一創(chuàng)新住宅產(chǎn)品在不同城市政策層面的動態(tài)以及實際落地的推進情況，探究其實踐成效與發(fā)展?jié)摿Α＝冢瑥V州、天津、武漢等城市的情況頗為值得關注。

??01
廣州以小范圍試點為起點開啟四代宅探索之路

??廣州未出臺公開的政策文件，而是選擇以特定地塊作為試點，謹慎探索第四代住宅的居住模式。

??去年8月，廣州掛牌2024NJY-3地塊，成為第四代住宅的首個試點。該地塊位于南沙區(qū)橫瀝島，由招商蛇口以底價競得。地塊出讓條件中，對戶屬空中花園等四代宅概念做出了較為詳細的規(guī)定，允許每戶在陽臺基礎上額外贈送一個或多個兩層通高的戶屬空中花園，且其面積占比可達套內(nèi)面積的40%，符合要求的空中花園不計入容積率。

??同年12月，中交城投、廣州峻森投資以底價競得HPG-NG-06地塊，成為廣州第二個四代宅試點項目。截至目前，這是廣州僅有的兩個四代宅試點項目。可以看出，廣州目前從土地出讓端管控第四代住宅的開發(fā)節(jié)奏，通過小范圍試點積累經(jīng)驗，為后續(xù)的政策制定和全面推廣奠定基礎。

??招商·林嶼境作為廣州首個第四代住宅產(chǎn)品，瞄準剛需及剛改需求，主力戶型涵蓋82㎡三房及110㎡和125㎡四房，憑借最大25%的陽臺面積占比與最大40%的空中花園贈送面積等規(guī)劃條件，得房率優(yōu)勢突出。以最小的82㎡戶型為例，奇數(shù)層與客餐廳相通的空中花園面積約20㎡，偶數(shù)層與主次臥相連的空中花園更為闊綽，贈送面積約24㎡。得益于此，無論是奇數(shù)層還是偶數(shù)層，該戶型的實際使用空間均能突破105㎡，為購房者提供了極具性價比的選擇。

??從市場反饋看，招商·林嶼境受到市場認可，去年底首開即售罄，今年3月二次開盤加推，當日去化率達86%。

??另一個四代宅試點中交科城·黃埔未來城目前仍處于建設前期階段，定位更偏向于改善型需求，其戶型面積段從120㎡起步，最大戶型達到188㎡。

??可以看出，與大部分低能級城市相比，廣州在第四代住宅的推進方面顯得頗為慎重。僅有的兩個試點項目，分別聚焦于剛需與改善需求，以此來評估第四代住宅在不同客群中的需求與接受程度。

??02
天津即將開啟四代宅元年

??繼2024年6月發(fā)布《征求意見稿》之后，天津濱海新區(qū)于同年9月正式出臺了《濱海新區(qū)住宅項目品質(zhì)提升規(guī)劃管理指導意見（試行）》。這是天津首個明確支持第四代住宅發(fā)展的政策文件，其中涵蓋鼓勵設置露臺、屋頂綠化、空中綠化平臺等內(nèi)容。

然而，盡管政策已出臺半年多，第四代住宅項目的落地速度仍較為緩慢。目前，濱海新區(qū)共有3個項目計劃打造第四代住宅。

??其中，濱海建投于2024年9月競得開發(fā)區(qū)一大街地塊，并于今年3月初公布了部分產(chǎn)品信息。該項目預計將配備270°環(huán)繞大露臺，得房率有望突破100%，契合濱海新區(qū)對第四代住宅的政策要求。

圖：天津濱海建投一大街項目效果圖

??而同板塊的格調(diào)代建項目和天保基建的一大街地塊，雖信息相對較少，但預計也將推出大面積的第四代住宅產(chǎn)品。

??從目前披露的產(chǎn)品信息看，天津濱海新區(qū)在第四代住宅的探索過程中，主要聚焦于滿足高端改善型居住需求。

??在此基礎上，相關房企還充分考慮了當?shù)氐臍夂蛱攸c。以濱海建投和格調(diào)的四代宅為例，其露臺進深預計為2.4-2.5米，相較于南方同類產(chǎn)品，進深更小，這主要是為了避免對室內(nèi)采光造成不利影響。

??隨著這些項目的逐步推進，年內(nèi)天津?qū)⒂瓉硎着谒拇≌娜胧校瑥亩苿訛I海新區(qū)居住品質(zhì)的持續(xù)升級。

??03
武漢將迎來大批量四代宅入市

??2024年3月，武漢發(fā)布了《武漢市住宅陽臺及空中花園規(guī)劃管理細則（試行）》，允許三環(huán)外、戶型套內(nèi)面積在100㎡及以上的住宅，設置1處空中花園。這一政策聚焦于改善需求，意在進一步優(yōu)化居住體驗，同時為郊區(qū)樓盤打造差異化賣點，體現(xiàn)出一定的政策性傾斜。

??因此，三環(huán)內(nèi)部分項目僅將陽臺進深拓寬至2.4米，或者增加花池、花架等不計容的樓板面積，但并未配備空中花園等第四代住宅的典型元素。嚴格來說，這些項目并不能算作真正的第四代住宅。

??根據(jù)武漢的政策規(guī)定，符合標準的四代宅均位于三環(huán)以外區(qū)域，受土地供應節(jié)奏、地塊建設等因素影響，過去一年時間僅有3個四代宅入市，分別是武漢城建金地和悅、中建壹品漢韻公館和招商武漢城建未來中心C2攬境組團。

??實際上，截至目前，武漢已有超過10個項目確定將打造第四代住宅，其中6個位于東湖高新區(qū)，且有4個集中在光谷中心城北板塊。作為板塊內(nèi)的先行者，中建壹品漢韻公館于2024年10月首開去化率超8成，但截至目前推出房源240套，僅備案118套房源，仍有近半數(shù)房源待入市，整盤去化仍需時日。

??與此同時，板塊內(nèi)的其余項目也在持續(xù)推進推進，招商天青府已于3月開放城市展廳，驛山高爾夫觀嶺的營銷中心也即將開放。隨著這些項目的陸續(xù)入市，光谷中心城北板塊將成為武漢發(fā)展四代宅的核心區(qū)域，各項目之間的競爭也將愈發(fā)激烈。

??與其他城市項目，要么全部是四代宅、要么完全不是的情況不同，武漢的產(chǎn)品呈現(xiàn)出“同項目四代與非四代并存”的特征，即部分項目僅在少數(shù)樓棟中引入了四代宅的設計理念。

??武漢城建金地和悅作為武漢首個第四代住宅試點項目，于2024年3月、4月率先開盤，推出了兩棟帶有第四代戶型的產(chǎn)品。在這兩棟樓中，僅端戶設計了錯層空中花園，而中間戶則未配備空中花園。其中，118㎡戶型在奇偶層分別采用了臥室出挑和入戶空中花園出挑兩種方式；116㎡戶型則分別采用客廳南向和側(cè)向出挑的設計，充分展現(xiàn)了多樣化且靈活的空間布局。

圖：武漢城建金地和悅四代宅樓棟立面效果

圖：武漢城建金地和悅116㎡奇數(shù)層與偶數(shù)層戶型圖

圖：武漢城建金地和悅118㎡奇數(shù)層與偶數(shù)層戶型圖

??同樣，城市展廳已亮相的招商天青府，也僅在小區(qū)中間位置打造了兩棟純四代宅樓棟，戶型建面約140㎡，錯層露臺環(huán)繞客廳設置，分別位于南面和側(cè)面。其余部分樓棟采用了類似武漢城建金地和悅的設計理念，僅端戶120㎡戶型配備聯(lián)通客廳和臥室的錯層空中露臺。

??這種規(guī)劃，既體現(xiàn)了開發(fā)商對市場需求的謹慎試探，也充分考慮了不同購房者的需求，為市場提供了更多樣化的選擇。

圖：武漢招商天青府140㎡奇數(shù)層戶型圖

圖：武漢招商天青府120㎡奇數(shù)層戶型圖

??綜上，廣州、天津、武漢在推進第四代住宅的路徑和節(jié)奏上各有側(cè)重。廣州以小范圍試點作為四代宅探索的起點，天津通過濱海新區(qū)新規(guī)推動露臺設計的普及，而武漢則通過政策引導，讓四代宅成為郊區(qū)改善產(chǎn)品的差異化亮點。這種差異化的推進路徑，既體現(xiàn)了各城市根據(jù)市場需求、地理氣候等條件進行的多樣化探索，也反映了第四代住宅在全國范圍內(nèi)的發(fā)展趨勢。第四代住宅正逐漸成為住宅產(chǎn)品升級的重要方向，這一進程仍在持續(xù)演進之中。