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??“2024年是公司發展史上極其困難的一年。”北京首都開發股份有限公司（以下簡稱“首開股份”）在其2024年年度報告中坦言。

??4月下旬，上市房企財報披露季趨于尾聲，在被業內調侃為“最冷財報季”的陰霾下，首開股份發布了2024年的完整報告。報告期內，公司營業收入為242.13億元，較2023年的477.6億元下降49.31%；歸屬母公司凈利潤-81.41億元，較2023年的-63.39億元虧損規模進一步擴大。

??這也是首開股份自2022年以來，營業收入第三年下滑，歸屬母公司凈利潤連續第三年為負。經統計，2022年~2024年，首開股份累計虧損達149.41億元，比2016年~2021年這六年的盈利總和還多。

??作為北京市國資委旗下的老牌房企，首開股份一度憑借豐富的土地儲備和深厚的政商資源，在北京的房地產市場上無往不勝，被業內稱為“京城地產一哥”。自2015年開始，首開股份連續4年穩坐北京房地產銷售額冠軍寶座。2018年，公司銷售額首次突破千億大關，2021年更是以1149億元的銷售額創下歷史峰值。

??然而，隨著戰略轉變，市場份額被瓜分，加之行業進入深度調整期，首開股份的“黃金時代”戛然而止。近些年，首開股份從“京城一哥”的地位滑落，到陷入虧損泥潭，淪為國資房企中的“差生”，這一發展歷程令人感慨。如何適應新的規則，走出泥潭，成為其接下來不得不面對的課題。

??業績困局

??“復雜嚴峻的外部形勢下，公司在銷售、資金、盈利、后續項目拓展等方面困難重重。”這是首開股份在2024年年報中的總結。

??就虧損原因，首開股份表示，為保現金流，公司被迫“以價換量”，存貨跌價準備計提加大，疊加高地價項目結利，毛利率大幅下滑，基本處于微利或虧損狀態，且虧損項目增加。滯重資產產生的大量財務費用持續侵蝕利潤。公司控虧減虧任務艱巨。

??這一狀況并非一朝一夕形成。

??“公司結利項目多集中在2018~2020年市場高點時期的高溢價地塊，較高的土地成本與偏低的房屋售價，使得毛利率持續走低。”首開股份曾在2022年的年報中寫道。

??在過去的一段時間里，首開股份一直以敢于拿地著稱，在很多城市的高溢價地塊新聞中，都能看到首開集團的身影。比如，2021年9月7日，首開集團在東莞以接近溢價率20%，總地價6.7億元的代價，拿下洪梅17899.3平方米的地塊。由于這塊地是競配建地塊，剔除配建面積5370平方米，折合可售實際的樓面價約1.4萬元/平方米。

??2023年，該地塊案名定為首開熙江玥，首開批價約2.2萬元/平方米，但由于去化困難，后期價格降為1.2萬元/平方米。同時，該項目還一度推出一批單價僅為1.06萬元/平方米的工抵房。

??受此類因素影響，首開股份銷售業務的毛利率逐年下滑。

??2022年、2023年、2024年，公司房產銷售業務毛利率分別為16.03%、11.22%、4.56%，同比分別下降3.45個百分點、4.82個百分點、6.66 個百分點，降幅持續擴大。

??在此背景下，公司接連產生大額計提減值，2022年、2023年、2024年分別計提資產減值準備0.5億元、17.05億元、35.7億元。2024年末，首開股份對房地產項目計提存貨跌價準備30.81億元。

??此外，首開股份的銷售業績也在持續下探。

??根據年報，2022年、2023年、2024年首開股份簽約面積分別為317.81萬平方米、269.85萬平方米、205.19萬平方米，同比分別降低19.06%、15.09%、23.96%；簽約金額分別為869.63億元、615.33億元、400.13億元，同比分別降低24.32%、29.24%、34.97%。

??對此，首開股份認為，項目從拿地到入市開發周期與標桿企業相比有待提升。周轉率下降導致公司去化周期延長，營銷策略針對性、精準度有待提升。

??現金流方面，2024年，首開股份的期末現金及現金等價物余額約182.1億元，較上一年減少32.58億元。其中，籌資活動產生的現金流量凈額為-102億元，已連續4年為負數。

??首開股份對此解釋為，因銷售回款不及預期，資金回籠不暢。公司歷史投資的大量商辦、自持物業、棚改等滯重資產嚴重占壓資金。近兩年新項目減少，融資資源不足。公司業績下滑加劇融資壓力，融資途徑受限。流動性方面承受的嚴峻壓力不容忽視。

??首開股份還面臨著債務風險的加大。2024年，公司剔除預收賬款后的資產負債率為74.4%，現金短債比為1.03倍。而在2023年，剔除預收賬款后的資產負債率為72.84%，現金短債比為1.46倍。資產負債率上升，現金短債比下降，意味著公司償債能力變弱。

??掉隊的 “京城一哥”

??在原先占據優勢的北京房地產市場上，首開股份已明顯掉隊。

??據中指研究院統計，2024年，首開股份在北京市場全口徑銷售額為229.9億元，排名第五位；權益銷售額為105.2億元，排名第七位。今年一季度，首開股份的排行下滑明顯，在北京市場全口徑銷售額為33.6億元，排名掉到第十一位；權益銷售額為16億元，排名跌至第十三位。

??首開股份2024年年報顯示，報告期內，公司在北京地區實現收入74.72億元，同比降低 61.59%，占營業收入的31.08%；京外地區實現收入165.69 億元，同比下降40.91%，占營業收入的68.92%。

??目前，首開股份北京內主要項目74個，總規模約1660萬平方米；京外片區主要項目82個，總建筑面積約2770萬平方米。

??北京地產圈曾流傳著一句話——“一部首開史，半座北京城”。

??成立以來，首開集團先后成功開發了回龍觀文化居住區、方莊小區、望京新城等規模超過百萬平方米超大型居住社區，以及大運村、奧運村、國家體育館等一批國家重點項目，累計開發面積超過5000萬平方米。

??據中國房地產報記者粗略計算，2010年~2015年，首開股份在北京累計銷售額為906億元，超過北京萬科、首創、保利等房企，成為北京市場龍頭。

??2016年，首開股份提出“根植北京，擴張全國”的戰略。數據顯示，2016年~2019年，首開股份來自非北京地區貢獻的收入不斷增加。2016年，來自京外地區的收入為163.43億元，占總收入的比重達55.82%；次年，公司此塊收入計185.86億元，占總收入的比重依舊保持在51.58%。

??在房地產快速增長的幾年里，這一戰略顯然是成功的。自2015年開始，首開股份連續4年穩坐北京房地產銷售額冠軍寶座。

??時過境遷，在大環境變化后，首開股份在非京地區遭遇挫折。回過頭來，越來越多外來房企“進京”，首開股份市場份額也不斷被瓜分，2019年，其“京城一哥”地位被中國海外發展替代。據數據統計，2019年中國海外發展以280.9億元成交額躍居北京市場“銷冠”，首開股份成交金額僅為192.4億元。

??同時，首開股份在2018年跨入千億元陣營后，此后幾年規模增長陷入停滯。

??數據顯示，2018年度，首開股份實現簽約面積377.56萬平方米，同比上升27.97%；實現簽約金額1007.27億元，同比大增46%；2019年實現簽約金額1013.44億元，同比僅增0.61%；2020年，首開股份實現簽約面積381.55萬平方米，同比下降7.28%；實現銷售金額1074.55億元，同比僅增6.03%。2021年，首開股份實現簽約面積392.65萬平方米，同比增長2.91%；簽約金額1149.07億元，同比增長6.94%。

??對于規模增速放緩，首開股份人士曾回復稱，公司目前在手項目除重倉北京區域外，其他項目絕大部分位于南方區域的一線、二線城市（包括蘇州、上海、杭州、成都、廈門、福州等地）。近一年多時間，北京包括這些一二線城市受當地嚴格房地產政策管控影響比較大，很難做到放量順銷，導致近年銷售增長較為緩慢。

??2022年，首開股份迎來上市后首次虧損，此后虧損逐漸擴大，昔日的“京城一哥”已然掉隊了太久。

??“難題”何解？

??在難以開源的情況下，節流或許也是一種應對方案。

??2024年，首開股份進行了 “成本費用壓降”“組織管理優化”等工作。

??根據年報，2024年，首開股份50個項目完成170項控本增效，降本6.76 億元。成本管控獲“北京市企業管理現代化創新成果一等獎”。公司全年實現銷售費用10.04億元，管理費用10.38億元，同比分別下降21%、4%。公司獲評“2024年央企國資房企供應鏈管理創新案例單位”。

??同一時期，首開股份壓減3個機關部室，完成京內外19家二層級管理單位的整合重組，形成9個二層級大區平臺和1個商管平臺。實現二層級管理平臺的職能定位、部門設置、定崗定編、流程及管控模式標準化。

??與之相對應的是公司在職員工數量的減少。

??2024年，首開股份在職員工的數量合計為2197人，較2023年的2459人減少262人。在專業構成上，行政人員由387人減少至346人，財務人員由269減少至238人，技術人員由1069人減少至966人，銷售人員由284人減少至242人，生產人員由450人減少至405人。

??高管報酬在2024年也有所降低。

??根據年報，2024年，首開股份董事、監事和高級管理人員從公司實際獲得的報酬合計1285.95萬元（稅前），較2023年的1726萬元（稅前）減少約440萬元。

??土地市場方面，首開股份不斷收縮戰線。

??根據克而瑞數據，2023年，首開股份共新增5幅地塊，新增土地儲備拿地金額105.4億元。到2024年，首開股份總計僅獲取兩宗土地，分別位于成都和北京，價格分別為7.32億元、4.88億元，總成本12.2億元，較2023年減少88.42%。

??為了緩解資金壓力，2022年~2024年，首開股份還接連出售旗下多個商業資產項目。

??2022年，首開股份出售北京發展大廈有限公司、北京市朝陽區廣渠路部分商業用途房地產、北京市復興商業城項目；2023年，首開股份出售公寓項目北京聯寶房地產有限公司61.5%股權、商業項目北京首開云錦鉑郡商業管理有限公司；2024年，首開股份又出售了3家珠海公司部分股權，并出售北京天鴻集團煙臺天鴻時代房地產開發有限責任公司全部股權。

??面對業績惡化這一艱難課題，首開股份的 “解題思路”是否有效？尚需要時間去驗證。