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??成都土地拍賣持續(xù)升溫。

??4月末，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國25城住宅用地溢價(jià)率報(bào)告》顯示，今年前4月，全國25個(gè)重點(diǎn)城市的涉宅土地平均溢價(jià)率為19%，相比去年全年提升了13個(gè)百分點(diǎn)。這是自2018年以來的溢價(jià)率最高紀(jì)錄，說明今年前4月涉宅土地溢價(jià)率創(chuàng)近8年來的新高，是止跌回穩(wěn)在土地市場上具象化的表現(xiàn)。

??具體到成都，今年前4月，成都主城區(qū)已有15宗涉宅地塊溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率為33.51%，超過全國25個(gè)重點(diǎn)城市的平均水平。

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，溢價(jià)成交不僅出現(xiàn)在金融城三期、一環(huán)內(nèi)、東客站、崔槐等重點(diǎn)區(qū)域和板塊，位置較遠(yuǎn)的郫都、雙流等區(qū)域也能溢價(jià)成交。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，高溢價(jià)率背后既是房企對土地投資價(jià)值的投票，也是房企對城市價(jià)值的投票。成都作為西南區(qū)域的中心城市，高溢價(jià)率與城市形象好、購買力強(qiáng)、導(dǎo)入的年輕人相對較多密切相關(guān)。

??不過土地市場是前端，地價(jià)攀升將會帶動房價(jià)上漲，成都也需做好后續(xù)的購房金融支持，確保市民安居。

??溢價(jià)率接連創(chuàng)新高

??競拍激烈、溢價(jià)率高是成都本輪土拍熱潮最顯著的特征。

??2025年1月27日，青羊區(qū)蔡橋板塊和成華區(qū)崔槐板塊地價(jià)突破2萬元大關(guān)。特別是位于成華區(qū)槐樹店板塊的50畝住宅用地，起始樓面地價(jià)13500元/平方米，在華潤、中鐵建、綠城、龍湖等10家品牌房企的追逐下，地塊成交溢價(jià)推高至51.11%。

??1個(gè)月以后，成都誕生新的樓面地王。3月11日，招商蛇口以31700元/平方米的價(jià)格競得高新區(qū)桂溪街道銅牌村63.88畝宅地。

??這是成都?xì)v史上第一個(gè)地價(jià)破3萬元的宅地。拍賣當(dāng)天，中鐵建、招商、中旅、華發(fā)、華潤、越秀、中海、綠城等11家品牌房企齊聚，經(jīng)過132輪競價(jià)，最終該地塊溢價(jià)70.4%成交，成為成都新地王。

??16天以后，成都地價(jià)天花板再次被刷新。3月27日，建發(fā)房產(chǎn)以總價(jià)33.47億元拿下金融城三期H10地塊，成交樓面價(jià)41200元/平方米。

??這場土拍吸引了中旅、華潤、仁和、招商、建發(fā)、金茂統(tǒng)建、華發(fā)、遠(yuǎn)達(dá)、交子金控、中海等10家品牌房企參與，現(xiàn)場競價(jià)213輪，拍賣時(shí)間長達(dá)1小時(shí)20分鐘左右。最終，成為成都首宗地價(jià)破4萬的地塊，其溢價(jià)率被推至106%，為近年來成都最為激烈的一場土地拍賣。

??記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2025年開年以來，成都主城區(qū)成交宅地24宗，其中溢價(jià)成交15宗，占比62%，分布于錦江區(qū)、青羊區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)和雙流區(qū)等多個(gè)區(qū)域。

??不少受訪人士表示，成都土地交易市場升溫明顯，多區(qū)域地價(jià)與溢價(jià)率攀升，表明以前的板塊邏輯正在被供需邏輯取代。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，大成都地區(qū)新房住宅供銷比>1的區(qū)域僅有高新區(qū)、雙流區(qū)、彭州市和金堂縣。加上2025年成都主城區(qū)宅地供地計(jì)劃僅有460公頃（含保障房），比2024年減少了35.2%。

??“不管之前的地塊和項(xiàng)目怎么定價(jià)，隨著供應(yīng)量減少，現(xiàn)在的地塊和新房就是要值這么多錢。”長期研究成都樓市的專家王巍如是表示。

??記者注意到，4月24日開盤的金牛西派御府推出176套建筑面積143平方米和建筑面積180平方米的小高層，在售均價(jià)32005元/平方米，已全部售罄。但這宗在2024年7月17日被眉山發(fā)展競得的純宅地，成交樓面價(jià)僅為16200元/平方米。

??麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪表示，市場預(yù)期改善，成都房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢，購房者信心增強(qiáng)，房企對市場預(yù)期看好，投資意愿增強(qiáng)，兩者是相輔相成的。

??四川中原地產(chǎn)研究院院長吳江認(rèn)為，一季度成都樓市回暖明顯，激活新房成交的同時(shí)，房企現(xiàn)金流有所改善，補(bǔ)庫存需求隨之上升。目前，成都樓市已經(jīng)從止跌回穩(wěn)逐步邁向現(xiàn)在的企穩(wěn)回升。

??成都土拍引發(fā)全川關(guān)注

??在這股熱潮中，華潤、招商、華發(fā)&錦江統(tǒng)建和綠城等傳統(tǒng)品牌房企成功補(bǔ)倉。一些新面孔和久未露面的老面孔在成都土地拍賣市場表現(xiàn)同樣搶眼。

??2025年3月11日，新面孔四川中昕資產(chǎn)第二次亮相成都土拍市場，便以19500元/平方米競得崔家店14畝住宅地塊，溢價(jià)率39.29%。

??記者注意到，四川中昕資產(chǎn)曾在2025年1月17日新增一筆對外投資。當(dāng)天四川中昕資產(chǎn)投資比例99%、認(rèn)繳出資額990萬元，成立了成都中昕壹號置地有限公司。此后成都中昕壹號置地有限公司迅速在土拍市場現(xiàn)身，先后參與了1月槐樹店地塊的競拍和3月崔家店地塊的競拍。就在奪下崔家店14畝住宅地塊后不久，成都中昕壹號置地有限公司便與貝好家達(dá)成合作協(xié)議，貝好家將為該項(xiàng)目提供包含產(chǎn)品定位和初步設(shè)計(jì)管理在內(nèi)的C2M產(chǎn)品定位方案服務(wù)。

??從成立項(xiàng)目公司到拿地，再到敲定項(xiàng)目合作方，不到3個(gè)月的時(shí)間，四川中昕資產(chǎn)顯然有備而來。

??同時(shí)，時(shí)隔三年，華添地產(chǎn)再次現(xiàn)身成都土拍市場。2025年3月28日，華添地產(chǎn)溢價(jià)30%以24700元/平方米的價(jià)格競得成都市青羊區(qū)一宗13畝純宅地，打破成都一環(huán)內(nèi)21100元/平方米的地價(jià)紀(jì)錄。

??2025年4月22日，在成都僅有寬窄學(xué)府、清源金沙里等項(xiàng)目的四川聯(lián)投補(bǔ)倉成功，溢價(jià)33.1%摘得郫都&金牛21畝地塊，成交價(jià)9250元/平方米。

??吳江表示，成都市人口長期處于凈流入狀態(tài)，隨著新一線城市首位度提升，被房企長期看好。目前成都的房價(jià)水平從全國來看，僅排在第15名左右，證明成都房地產(chǎn)市場還有繼續(xù)向上空間。同時(shí)，成都也迎來政策松綁預(yù)期，限價(jià)放寬（允許品質(zhì)溢價(jià)）、土拍規(guī)劃優(yōu)化（取消競配建），進(jìn)一步刺激房企拿地的積極性。

??成都土拍市場的火熱也吸引到不少川內(nèi)本土房企的關(guān)注。

??曾在成都市溫江區(qū)開發(fā)住宅項(xiàng)目的廣元市宏圖企業(yè)管理有限公司董事長馬寧表示，這波成都土拍掀起的熱潮，也印證了公司此前對人、財(cái)、物向中心城市聚集的判斷。“在人口從農(nóng)村走向城市后，人口遷移最顯著的特征是向中心城市靠攏。成都是西南片區(qū)的核心城市，如果能到成都及成都周邊區(qū)域發(fā)展，在下一步的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程里，房企就能搶占更好的發(fā)展平臺。”馬寧告訴記者，成都地價(jià)最高已達(dá)41200元/平方米，表明當(dāng)前的客戶群體發(fā)生巨大變化。現(xiàn)在的客戶從對價(jià)格敏感逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷Φ囟巍ζ焚|(zhì)敏感。

??基于此，馬寧判斷核心城市的非核心區(qū)域并沒有較強(qiáng)的溢價(jià)能力。作為房企，他會長期關(guān)注成都市場，但會慎重以土拍的方式進(jìn)入成都一二圈層。“中心城區(qū)的門檻已經(jīng)很高了，現(xiàn)階段我們更多會考慮通過二級市場，和已經(jīng)有土地的公司進(jìn)行合作開發(fā)。”馬寧向記者表示。

??另一位不愿具名的四川房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，雖然進(jìn)入成都主城的門檻越來越高，但為了集團(tuán)長期健康發(fā)展，經(jīng)過準(zhǔn)確研判，公司還是有信心在成都主城的核心位置拿地。同時(shí)，也會在成都的一二圈層積極尋找合作項(xiàng)目。

??地價(jià)上升，必將帶動房價(jià)上漲。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從城市角度看，成都也需要提供更為靈活的購房金融政策支持。比如加快推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)、推出“低首付、低利息、低月供、寬期限”的特色化個(gè)人住房金融產(chǎn)品，更好地滿足購房群體多元化信貸需求。

??貝殼研究院西南分院院長孫堃表示，目前成都土地端多元化的局面，充分說明成都房地產(chǎn)市場“穩(wěn)中求進(jìn)，包容萬象”的局面，城市多主體供給、多渠道保障、政策有疊加、產(chǎn)品無死角，從租住到購買，從剛需到改善，租賃補(bǔ)貼、保租房、市場化租賃、保障性住房、二手房、改善型新規(guī)商品房等各種類型的產(chǎn)品線健全完善，共同組成完整的成都市房地產(chǎn)市場。