公司 2025-05-12 09:31:08 來源：丁祖昱評樓市
??在長租行業(yè)領域，2025年正經歷著巨大的經營壓力。
??受供應端影響，保障性租賃住房加速入市，房源數量大幅增長。這一變化影響租賃市場的供需結構，帶動行業(yè)租金出現下滑趨勢。截至2024年，一線城市“十四五”保障房籌集完成平均率約達87%，其中北京更是以91%的完成率走在前列。
??保租房的規(guī)模擴張，使得市場結構重塑，對市場化房源租金形成擠壓效應，在此背景下，本文深度分析租賃企業(yè)過得到底怎么樣。
??從租賃市場活躍的核心城市租金表現來看，監(jiān)測的核心八城租金坪效同比持續(xù)下降，2024年和2025年1季度除北京、廣州外均出現不同幅度的下滑，下降幅度集中在5個點左右，成都、武漢等城市的降幅更是超過5%。
??與此同時，市場中的二房東，如夫妻店也在逐漸清退房源，淡出市場。二房東模式通常依賴租金差來維持運營，隨著租金下滑，這一模式的利潤空間被嚴重擠壓。
??加上市場競爭加劇，有限客戶數量被稀釋，不少二房東機構難以維持，最終選擇退出市場。
??對比上海21年到25年分散式公寓開業(yè)規(guī)模來看，統計的分散式492家租賃企業(yè)中5年間有97.6%的企業(yè)出現開業(yè)規(guī)模下降趨勢，僅2.2%的企業(yè)開業(yè)規(guī)模增長。
??而開業(yè)規(guī)模下降企業(yè)中，目前還存活的企業(yè)僅占11.9%，且降幅集中在50%以上。企業(yè)關停退市的數量占比約88.1%的，總計關停企業(yè)424家，平均每年約有85家企業(yè)關停。
??2024年上海市場化集中式公寓租金坪效157.4元/㎡/月，近三年復合增長率為-7.03%。租賃企業(yè)除面對行業(yè)租金下降外，也受到保租房房源的低價分流客戶競爭，2024年保租房租金坪效112.8元/㎡/月，較市場化租金低45元/㎡/月。
??企業(yè)的關停主要出現在中小企業(yè)中，頭部企業(yè)目前暫未出現企業(yè)關停狀況，但仍然面對較大的經營壓力。通過調研頭部涉包租租賃企業(yè)發(fā)現，面對租金下降，而包租成本不降的情況，企業(yè)選擇項目退租閉店。
??以某頭部A企業(yè)為例，在多城市出現退租閉店行為，24年至今在杭州、寧波、南京均有項目退租閉店。頭部B企業(yè)，在杭州、福州、上海多地均有退租閉店情況，其中杭州關閉三家店。從關店項目所處的競爭板塊來看，大多都面臨保租房的競爭，且板塊租金出現下降趨勢。以南京江寧板塊為例，該板塊3個保租房項目合計3720套，占板塊集中式租賃房源的25%。
??目前能夠維持正現金流，處于持續(xù)經營中的項目，選擇主動出擊與資產方談降底租，以重新獲得項目定價空間，達到企業(yè)經營目標。
??愿意降低底租的資產一是主要分布在區(qū)域大量保租房入市的區(qū)域，迫于市場競爭的壓力，考慮到現有運營方退租后，可能存在的空置期、出租率下降等風險，與包租企業(yè)達成利益的平衡點，共同維持資產的長效運營。另一類是看重企業(yè)運營能力，降租是雙方共贏的最佳利益平衡點。
??從企業(yè)端來看，24年以來，多家頭部企業(yè)開始行動談降底租。項目選擇上，會綜合考量項目現在及未來的競爭環(huán)境、租約到期時間、出租率變化、項目現金流、利潤情況等因素，作為選擇降底租項目和降幅比例的決策因素。
??這其中也不乏有企業(yè)，取得一定成效，以某家資管系運營商為例，通過與資產方重新談底租，預計25年全年節(jié)省底租支出6000萬，當然這里面也離不開企業(yè)的運營能力，企業(yè)年均續(xù)租率在78%以上，優(yōu)于行業(yè)平均水平。產品線豐富覆蓋中高低端，采取靈活的長短租結合模式降低空置率。
??租賃企業(yè)通過精細化運營挖掘存量資產價值，其中公區(qū)閑置空間的商業(yè)化改造成為提升多金收入的途徑之一。以深圳南山萬科云城泊寓旗艦店為例，項目通過精準引入服務鏈企業(yè)"貓頭鷹自習室"，將原本利用率不足的公共區(qū)域改造成24小時智能自習空間。該空間采用"分時租賃"模式，既服務住客（享受會員折扣），也對外開放，實現公區(qū)坪效提升。
??除了萬科泊寓通過引入外部運營商，增加公區(qū)收益外。也有企業(yè)通過租戶調研，以住戶需求為導向，定向引入需求業(yè)態(tài)，將閑置空間轉化為高頻消費場景。如貴陽筑巢公寓貴安店，將公寓閑置公區(qū)改造為"筑巢咖啡"空間，咖啡定位為打造“商務友好”“人才友好”咖啡店，結合咖啡文化及茶文化打磨產品體系，以商品盈利屬性經營。并且在公區(qū)動線上做優(yōu)化引導，將咖啡設置于歸家路線及公共活動區(qū)交匯處，形成"回家必經場景"，提升租客消費頻次。
??通過調研頭部企業(yè)在公區(qū)的服務模塊來看，目前引入的業(yè)態(tài)類型主要可歸集為以下8大類別，包含超市、健身房、自助水柜、咖啡廳、電競房、寵物護理、自習室、夜校（職業(yè)培訓）。盡管業(yè)態(tài)豐富，有通過流水分成增收，也有場地收租增收，但整體收入貢獻天花板在租金收入總額的5%左右，大多數公區(qū)多金收入僅占租金收入總額的1%-2%。
??在整體租賃市場租金下行的背景下，頭部租賃企業(yè)正通過精細化運營和動態(tài)定價策略保持競爭力。
??以龍湖冠寓浦東大道店為例，該項目近半年租金呈現穩(wěn)步上漲趨勢，尤其是在春節(jié)后的2月租金環(huán)比上漲11%，該時段也是租賃的傳統旺季，3月租金又呈現穩(wěn)步下降趨勢。
??從項目競爭格局來看，競品都是市場化房源，并無保障房競爭，這種競爭格局使冠寓能依托品牌溢價，維持價格上調的支撐。
??租金下行趨勢下，靠租金差盈利的包租模式難以為繼。包租模型從約定底租到約定租期和收取管理費或者未來分紅，并引入資金方，構建"資產方-資金方-運營方"的三方協作機制。資金方為資產方提供項目改造成本，還款保障來源于租金收入的優(yōu)先償還。運營方輸出改造、管理能力，收取管理費或有未來分紅。
??從運作機制來看，該模式具有三個關鍵特征：
??首先，資金方（通常是金融機構或運營方的母公司）基于對運營管理能力的信任，為資產方提供項目貸款，資金專項用于房源的標準化改造。
??其次，還款安排與運營收益直接掛鉤，設置階梯式的還款比例，既保障資金方的基本收益，也讓資產方能夠分享經營成果。
??最后運營方在合作中，暨拿了運營管理費以及項目分紅。這種模式既解決了業(yè)主改造資金的壓力，也確保了資金方的本息安全。這種模式尤其是對國企存量資產盤活具有重大意義。
??如深圳前海租無憂，城市家AI小鎮(zhèn)項目，就是運用該模式，引入銀行作為資金投入方，前海租無憂作為運營方，收取管理費和利潤分紅。
??租金下行周期正成為檢驗長租公寓行業(yè)生存能力的壓力測試場。但這場看似行業(yè)陣痛調整期，實則是市場出清與價值重構的關鍵轉折點。當前市場中，依賴"高進低出"資金池模式的企業(yè)已現流動性危機，單一調整，很難從實現較大的經營困境扭轉。通過多金收入、資產運營模式創(chuàng)新以及自運營能力強化等多重復合途徑，方能構建護城河以應對租金下行預期。
濟南龍湖泰熙房地產開發(fā)有限公司
統一社會信用代碼：91370100MA3F8BCG7X 經營狀況：存續(xù) 注冊資本：444622（萬元）
重慶龍湖恒宜房地產開發(fā)有限公司
統一社會信用代碼：91500112MA60GM9W4Y 經營狀況：存續(xù) 注冊資本：400000（萬元）
住建部：切實落實促進民營經濟發(fā)展的各項政策措施
2025-05-12為民營企業(yè)參與住房城鄉(xiāng)建設改革發(fā)展營造更好政策和法治環(huán)境。“五一”假期熱點城市新房熱度不減
2025-05-08部分城市延續(xù)穩(wěn)步復蘇。重磅！房地產多項金融支持政策落地
2025-05-07一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預期。2024年房地產開發(fā)企業(yè)信用狀況白皮書發(fā)布
2025-04-30近八成開發(fā)企業(yè)信用良好，債務違約情況有所好轉。房企 “退房” 潮持續(xù)
2025-04-29斷臂求生能否換來新生？中央政治局會議：持續(xù)鞏固房地產市場穩(wěn)定態(tài)勢
2025-04-27近期市場表現得到認可。東莞調整普通住宅價格標準：一類鎮(zhèn)街每平方米上浮300余元
2025-04-25本次調整后的普通住宅價格標準自2025年3月1日起（以商品房買賣合同簽訂時間為準）在東莞全市范圍內統一執(zhí)行。多家A股上市房企出手增持回購
2025-04-24提振市場信心。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
