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??旭輝的“生死戰(zhàn)”進(jìn)入倒計(jì)時(shí)！

??5月12日，旭輝控股召開境外債權(quán)人會(huì)議，董事局主席林中攜高管團(tuán)隊(duì)正式公布總額約68億美元的債務(wù)重組方案，并啟動(dòng)投票程序。

??這是林中時(shí)隔3年公開露面。“作為企業(yè)掌舵者，過(guò)去在規(guī)模擴(kuò)張中未能把控好風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)陷入困境，更讓伙伴承受壓力。”他在會(huì)上向債權(quán)人表達(dá)了歉意。

??旭輝境外債務(wù)重組歷經(jīng)三版方案調(diào)整最終于2025年3月敲定，重組范圍包括12筆高級(jí)債券（44.9億美元）和13筆境外貸款（23.1億美元）。方案設(shè)計(jì)上，旭輝采取“短端削債、中端轉(zhuǎn)股、長(zhǎng)端保本降息”的框架，提供五類選項(xiàng)以滿足不同債權(quán)人需求。

??截至目前，近90%的債權(quán)人已簽署重組支持協(xié)議，超過(guò)75%的法定門檻，最終結(jié)果預(yù)計(jì)在6月3日債權(quán)人會(huì)議上揭曉。

??林中強(qiáng)調(diào)，完成境內(nèi)外信用債重組，將極大改善旭輝的資本結(jié)構(gòu)，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。旭輝作為少數(shù)重組前仍擁有百億歸母凈資產(chǎn)的民企，通過(guò)重組收益確保凈資產(chǎn)充足，規(guī)避資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。

??這是旭輝能夠“活下來(lái)”的前提。“對(duì)于旭輝來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在征服的是另一場(chǎng)‘百里戈壁’。”林中說(shuō)。

??68億美元“生死戰(zhàn)”

??此次會(huì)議是旭輝境外債務(wù)重組進(jìn)程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，債務(wù)重組方案成為其“生死戰(zhàn)”的核心議題。

??“在過(guò)去900多個(gè)日夜的境外債務(wù)重組過(guò)程中，方案的反復(fù)調(diào)整給大家?guī)?lái)了很多麻煩。”林中說(shuō)，即便在最艱難時(shí)，雙方仍以建設(shè)性姿態(tài)反復(fù)磨合，最終達(dá)成共識(shí)。

??這是旭輝推出的第三版境外債務(wù)重組方案，也是林中頻繁往返上海、香港兩地，親自與金融機(jī)構(gòu)、債權(quán)人代表商談的結(jié)果。

??從方案的設(shè)計(jì)上來(lái)看，旭輝為債權(quán)人提供了三大方向、五大類選擇。

??“短端削債”可緩解流動(dòng)性壓力。選項(xiàng)1A/1B將32%舊債轉(zhuǎn)為2～3年期零息新債或貸款，到期按面值償還。在基準(zhǔn)日后12個(gè)月按75%的價(jià)格贖回最多40%剩余本金，旨在短期內(nèi)降低債務(wù)規(guī)模并優(yōu)化現(xiàn)金流。

??“中端轉(zhuǎn)股”意在綁定利益，共享復(fù)蘇紅利。選項(xiàng)2A/2B為重組核心，提供3500萬(wàn)美元前置現(xiàn)金吸引債權(quán)人參與。2A是90%舊債轉(zhuǎn)為4年期零息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債，轉(zhuǎn)股價(jià)1.6港元，分4年強(qiáng)制轉(zhuǎn)股；2B是60%舊債轉(zhuǎn)股，30%轉(zhuǎn)為4.5年期票息2.75%的中期票據(jù)。

??“長(zhǎng)端保本”可降低財(cái)務(wù)成本。選項(xiàng)3/4/5將剩余舊債轉(zhuǎn)為6～9年期低息票據(jù)或貸款，利率降至1%～1.25%，并共享500萬(wàn)美元前置本金。此類選項(xiàng)適合風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的債權(quán)人，確保本金安全的同時(shí)延長(zhǎng)久期。

??旭輝控股CFO楊欣建議債權(quán)人優(yōu)先考慮債轉(zhuǎn)股選項(xiàng)。他認(rèn)為，股票流動(dòng)性優(yōu)于有息債務(wù)且具價(jià)值想象空間，轉(zhuǎn)股既可優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，又賦予債權(quán)人靈活退出通道及未來(lái)增值機(jī)會(huì)。

??截至2024年末，旭輝有息負(fù)債降至866億元，較峰值壓縮超30%。在完成境內(nèi)和境外大重組后，旭輝信用債規(guī)模將縮減50%以上至300億元內(nèi)，存量債務(wù)久期延長(zhǎng)至9～10年，利率降至3%以下。

??“這相當(dāng)于為公司注入490億元流動(dòng)性。”楊欣表示，公司計(jì)劃用前兩年時(shí)間修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，2027年后逐步恢復(fù)投資能力。

??林中坦言，重組僅是“活下來(lái)”的第一步，真正的考驗(yàn)在于戰(zhàn)略執(zhí)行與盈利恢復(fù)。

??未來(lái)的路

??在債務(wù)重組后，旭輝如何站起來(lái)？

??林中給出的答案是，未來(lái)旭輝將摒棄“三高”模式，轉(zhuǎn)向“低負(fù)債、輕資產(chǎn)、高質(zhì)量”的發(fā)展路徑。

??如何轉(zhuǎn)型？主要聚焦三大核心業(yè)務(wù)板塊：一是穩(wěn)定的收租業(yè)務(wù)。

??林中提到，旭輝持有北京、上海、成都等一二線城市460億元優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，2024年租金達(dá)到18億元，按年上升10.4%，未來(lái)要通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

??其次是高度聚焦自營(yíng)開發(fā)業(yè)務(wù)，收縮深耕少數(shù)核心城市，精準(zhǔn)把握城市分化中的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。

??“重點(diǎn)是大力發(fā)展房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)。”林中說(shuō)，學(xué)習(xí)美式開發(fā)商的成功經(jīng)驗(yàn)，往鐵獅門、黑石方向發(fā)展，采用“雙GP架構(gòu)”實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離。

??歷經(jīng)900天的博弈與突破，林中希望能掌舵破局，為此，他向債權(quán)人介紹了五大核心戰(zhàn)略以展現(xiàn)旭輝的“造血”和“復(fù)蘇”能力。

??首先是深耕戰(zhàn)略，聚焦有效需求的區(qū)域和優(yōu)勢(shì)區(qū)域；精品戰(zhàn)略，以打造改善精品為產(chǎn)品戰(zhàn)略主要方向；四好戰(zhàn)略指打造“好房子、好服務(wù)、好社區(qū)、好生活“的價(jià)值鏈條。

??第四是競(jìng)爭(zhēng)制勝戰(zhàn)略。比如“2070工程”，即未來(lái)開發(fā)的改善型項(xiàng)目能比周邊有20%溢價(jià)，能快速暢銷，首開去化能超過(guò)70%；另外“3500工程”，主要用于解決三四線城市存量土地等等，以精益管理和AI思維進(jìn)行業(yè)務(wù)重構(gòu)。

??最后是穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，旭輝要重質(zhì)量輕速度，效益要放在規(guī)模的前面。

??“從活下來(lái)到徹底站起來(lái)，這個(gè)過(guò)程依舊充滿困難和挑戰(zhàn)，我們正處在爬坡過(guò)坎的關(guān)鍵時(shí)刻，會(huì)經(jīng)歷五個(gè)階段。”林中表示。

??第一階段就是通過(guò)債務(wù)重組修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，然后逐步修復(fù)信用，重建市場(chǎng)信心，這需要時(shí)間積累和市場(chǎng)檢驗(yàn)。第三階段是經(jīng)營(yíng)留存一定資金，在安全邊際內(nèi)審慎拓展，恢復(fù)投資，接下來(lái)就是在新發(fā)展模式下恢復(fù)盈利，恢復(fù)分紅。

??林中以“刀刃向內(nèi)”的改革勇氣與“二次創(chuàng)業(yè)”的決心，試圖在廢墟上重建一個(gè)全新的旭輝。若重組成功，旭輝將成為民營(yíng)房企債務(wù)化解的樣本，為市場(chǎng)注入信心。但轉(zhuǎn)型之路仍面臨行業(yè)周期波動(dòng)、運(yùn)營(yíng)效率提升等挑戰(zhàn)。

??年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，旭輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入477.89億元，同比下滑約33.5%；股東權(quán)益應(yīng)占凈虧損70.76億元，同比減虧19.07億元。全年錄得合同銷售額336.7億元，同比減少51.89%。

??在信用債之外，旭輝還有約260億元的抵押類有息負(fù)債。其中，1/3是依托存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獲取的經(jīng)營(yíng)物業(yè)貸款，2/3以住宅項(xiàng)目開發(fā)貸為主。

??楊欣表示，未來(lái)債務(wù)清償規(guī)劃中，大部分項(xiàng)目開發(fā)貸將跟隨項(xiàng)目銷售和交付實(shí)現(xiàn)自然清償，剩余部分計(jì)劃通過(guò)優(yōu)化商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率提升資產(chǎn)估值水平，進(jìn)而形成債務(wù)置換空間。

??6月26日的法院裁決將是階段性終點(diǎn)，亦是新征程的起點(diǎn)。旭輝能否憑借債務(wù)重組與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)“鳳凰涅槃”，這家曾躋身行業(yè)前十的民營(yíng)房企能否在行業(yè)深度調(diào)整中破局重生，市場(chǎng)正密切關(guān)注。