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??4月恰逢“銀四”傳統(tǒng)營銷旺季，樓市新房成交和項目去化率環(huán)比持降，不過仍延續(xù)年內(nèi)高位：4月30個典型城市項目平均去化率為38%，環(huán)比下降6pcts，同比上升13pcts，與2023年高峰基本持平。究竟當前熱銷樓盤有什么共性特征？5月又能否延續(xù)市場熱度穩(wěn)步回升的態(tài)勢呢？

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??4月30城平均去化率38%

??優(yōu)質(zhì)項目入市托舉去化率同比正增13pcts

??4月整體市場熱度較3月穩(wěn)中微降，同比持增，延續(xù)年內(nèi)高位：據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，30個重點城市4月平均開盤去化率為38%，環(huán)比上下降6pcts，同比上升13pcts，與2023年高峰基本持平，延續(xù)穩(wěn)中向好走勢。

??分城市來看，熱點城市個數(shù)驟降，去化率超6成城市僅有成都、長沙、鄭州、杭州和天津，主要得益于適銷對路優(yōu)質(zhì)改善盤入市，而福州、長春、無錫、東莞、珠海等5城無項目開盤或加推，慘淡的成交行情抑制了房企推盤積極性。而從變化趨勢來看，環(huán)比跌多漲少而同比漲多跌少，典型城市大體可分為以下幾類：一是熱點城市諸如北京、上海、深圳等均出現(xiàn)環(huán)比持降，熱度回落，主要是受到供給結構影響；二是合肥、蘇州、南京等長三角城市回暖動力略顯不足，環(huán)比降幅均在4-8pcts左右，不過與去年同期相比，或持平或穩(wěn)中有增，市場延續(xù)止跌企穩(wěn)；三是重慶、濟南、青島、嘉興等弱二三線城市4月去化率均不足3成且環(huán)比持降，市場仍延續(xù)低迷走勢。

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??穗鄭等新規(guī)項目去化顯著優(yōu)于傳統(tǒng)項目

??“好房子”助力需求釋放

??目前來看，去化率環(huán)比出現(xiàn)穩(wěn)步增長的城市無一例外都是核心區(qū)域改善盤集中入市支撐了短期市場熱度，值得關注的是，在中央推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，高得房率的新規(guī)項目成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項目，由此可見，中高改客群購買力雄厚，更愿意為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品服務買單。

??以廣州為例，4月全市共有13個新規(guī)產(chǎn)品入市，推貨量占全市六成，熱銷去化項目多為首開新盤，產(chǎn)品實用率多超120%，支撐市場去化熱度環(huán)比持增8pcts至23%。其中保利天奕項目4月25日首開去化率37%，五一期間續(xù)銷18套，表現(xiàn)較為突出。究其熱銷原因，項目位于海珠琶洲CBD，是保利“天字系”高端住宅，定位為“國際雅奢新標桿”，主打低密度、高舒適度的大平層產(chǎn)品，南北通透純板樓設計，使用率超120%；全玻璃幕墻+鋁板外立面，配備專梯入戶、恒溫泳池、多功能會所等高端設施是其設計亮點，而120-190平四房配置將置業(yè)琶洲門檻降低至850萬元/套，首開當天認購超百套。

??再如鄭州，4月去化率穩(wěn)中有增，主要得益于兩個四代宅項目入市，中原區(qū)龍湖中原頌項目和鄭東新區(qū)SIC超級總部中心潤府項目當月認購套數(shù)均超200套以上，霸榜4月鄭州項目銷售榜前2名，去化速度遠超其他傳統(tǒng)項目，可見即便在低迷市場走勢之下，四代宅同樣有不可比擬的競爭優(yōu)勢，中高改對“好房子”的需求依舊迫切。

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??優(yōu)質(zhì)配套“錦上添花”

??滬長鎬漢等城軌交盤、學區(qū)房持續(xù)熱銷

??除了強產(chǎn)品力之外，健全配套設施也是吸引購房者的重要因素之一，尤其是交通便利的軌交盤和具備強教育資源的學區(qū)房，也成為當前撬動銷量的不二法門。下表我們羅列了4月部分熱銷的軌交盤和學區(qū)房項目，主要是通過優(yōu)質(zhì)的交通配套或教育資源獲得銷售佳績。

??上海軌交盤獲得了剛需、剛改客群的青睞，其中翡雲(yún)悅府、象嶼·蘇河棐廬、浦發(fā)蓮園等銷量居前，翡雲(yún)悅府首開228套房源入市日光，觸發(fā)積分63.84，主要得益于項目位于浦東新楊思規(guī)劃核心區(qū)，距離軌交613號線東明路站直線距離660米，地塊東南側規(guī)劃有九年一貫制學校(地下空間互為聯(lián)通)，規(guī)劃超40萬方商業(yè)，未來片區(qū)配套能級和社區(qū)界面生活環(huán)境將有大幅拾升。

??而中部城市長沙、西安、武漢等強學區(qū)屬性樓盤持續(xù)熱銷，譬如西安地建嘉信臻境項目，周邊1公里范圍內(nèi)規(guī)劃有高新一中灃東中學初中（科創(chuàng)）校區(qū)，且未來將引入高新系優(yōu)質(zhì)教育資源，也使得月度認購達到了87套。

??再如武漢華僑城紅坊項目，為青山“紅房子”改造項目，200萬方商住綜合體，對口紅鋼城小學、武鋼三中初中部學區(qū)，學區(qū)資源優(yōu)越。前期持續(xù)性調(diào)價促銷，整體去化流速快。

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??蓉渝等二線城市五一期間

       渠道加碼、特價房等方式加速以價換量

??而對于以剛需客群而言，“以價換量”對于項目而言則是更為直接有效的方法，五一假期期間二線城市諸如成都、重慶、福州、廈門、蘇州等部分項目或加強折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯的營銷效果。

??譬如成都，下表我們羅列了五一期間去化套數(shù)超15套以上熱盤，可以看出項目多位于非傳統(tǒng)核心區(qū)，且渠道成交占比超7成，以強渠道+性價比優(yōu)勢取勝。

??再如重慶，五一期間熱銷項目普遍依靠中介跳點，特價房源及多項成交大禮包推動成交，市場反饋積極，TOP10項目均實現(xiàn)周均成交的大幅上漲；其中中建壹品南濱星光城3號樓五一期間加推整棟3號樓154套房源，周邊在售競品少、總價低且中介主推，短短幾天成交過半，聯(lián)發(fā)觀音橋五一期間日均200組到訪，累計到訪破1000組；認購100套，金額破2億元。

??總體來看，當前樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)的弱復蘇走勢，3月30城市項目開盤去化率為38%，延續(xù)高位。而從熱銷項目來看，核心區(qū)改善盤尤其是高得房率的新規(guī)項目集中入市撐起熱銷半邊天，去化率環(huán)比持增類城市基本都是依托新規(guī)項目入市帶動短期市場熱度，其次優(yōu)質(zhì)配套亦起到了“錦上添花”的作用，尤其是軌交盤和學區(qū)房持續(xù)熱銷；而對于成都、重慶、蘇州等二線城市而言，剛需客群消費降級嚴重，部分樓盤僅能依托大折扣，高傭金、強渠道等策略實現(xiàn)銷量提升。

??預判后市，我們認為，5月或將延續(xù)弱復蘇走勢，房企推貨“提質(zhì)縮量”背景下，廣州、成都等新規(guī)項目集中入市或將帶動市場“點狀回溫”。京滬杭等熱點城市受限于高端住宅供應，若有區(qū)位佳+產(chǎn)品力強的適銷盤入市，短期內(nèi)市場熱度還將延續(xù)；武漢、天津等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場有止跌企穩(wěn)態(tài)勢，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復蘇走勢；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、昆明、長春等短期內(nèi)高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。