市場克而瑞研究中心 2025-08-18 08:44:18 來源：丁祖昱評樓市
??8月15日上午，國家統計局發布2025年7月宏觀經濟和房地產數據。
??受季節性因素和去庫存新階段挑戰等因素影響，市場交易量同比降幅略有擴大。
??國家統計局數據顯示，1-7月，新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別下降4.0%和6.5%，降幅較上月分別擴大0.5、1個百分點。
??需要重點指出的是，隨著整體市場供應的減少，與之相匹配的交易規模也將隨之波動下行，適度的同比下降不必過于擔心，保持整體市場的供求平穩，也是房地產市場止跌回穩的重要標志。
??除此之外，新房價格同比指數仍在持續收窄，反映長、短期庫存的施工面積、待售面積也在持續回落，行業庫存壓力繼續減輕。
??7月份，受行業周期性影響，新房交易規模迎來季節性回落。
??國家統計局數據顯示，1—7月份，新建商品房銷售面積51560萬平方米，同比下降4.0%；其中住宅銷售面積下降4.1%。新建商品房銷售額49566億元，下降6.5%；其中住宅銷售額下降6.2%。
??根據上述數據推算，7月全國新建商品房銷售面積5709萬平方米，銷售額5325億元，環比分別回落46%和48%。受2024年7月基數上升影響，2025年7月商品房銷售面積同比下降7.8%，降幅較6月份擴大了2.3個百分點。
??庫存指標方面，7月商品房待售面積環比下降462萬平方米，連續5個月減少，行業庫存壓力持續減輕。
??當前房地產新房市場雖然仍舊面臨諸多挑戰，但在積極的金融和財政政策支持下，居民消費指標仍在持續向好。央行數據顯示，前7月住戶中長期貸款增加1.01萬億元，據此推算7月末居民中長期貸款同比增長3.4%，增速較6月回落0.2個百分點。從房企到位資金也可以看出，7月個人按揭貸款金額增加了1071億元，同比增長7%。購房需求仍在持續釋放。
??從7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動來看，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅整體有所收窄。
??環比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，北京持平，上海以0.3%的漲幅繼續領漲。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅擴大0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。
??同比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，上海上漲6.1%，北京、廣州和深圳分別下降3.6%、4.6%和2.2%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.8%和4.2%，降幅分別收窄0.2個和0.4個百分點。
??房價同比上漲的城市有5個，比上月增加2個，成都、烏魯木齊7月新房價格同比均迎來轉漲。
??從7月份統計局最新披露房價走勢來看，新房價格雖然仍在環比下行，但環比降幅低于上年同期，整體同比仍在繼續收窄。并且在上海、杭州、太原新房價格延續多月同比上漲的基礎上，也有更多城市房價在本月同比迎來轉漲。隨著更多城市逐漸建立起新的房地產供求關系，預計下半年70城房價同比指數將持續向好。
??國家統計局數據顯示，1—7月份，房地產開發企業房屋施工面積63.87億平方米，同比下降9.2%，降幅較前6月擴大0.1個百分點。其中，住宅施工面積44.51億平方米，下降9.4%。
??1-7月房屋新開工面積3.5億平方米，下降19.4%。其中，住宅新開工面積2.59億平方米，下降18.3%。
??單月來看，7月份新開工規模4842萬平方米，同比下降15.4%，連續3個月同比降幅低于20%，累計同比降幅也連續5個月收窄。
??在2020年土儲類專項債的暫停發放后，全國土地市場經歷了4年多的規模縮量。
??2025年前7月土地招拍掛市場交易量已降至2020年同期的24%左右，低于2025年同期商品房銷售面積1.8億平方米。
??在土地交易和新開工規模僅為同期新房銷售規模六成左右的情況下，當前行業新增供給已經調整到了較為合適的體量。更多的去庫存任務，將聚焦在存量商品房收購和閑置土地回收方面。
??從竣工方面來看，1-7月竣工面積累計下降16.5%，仍顯著低于上年同期水平。單月來看，7月房屋竣工面積2467萬平方米，同比下降29.4%，降幅擴大27.7個百分點。
??7月末，證監會年中工作會議表示，將從資產端、資金端進一步固本培元，統籌化解處置房企債券違約風險，預計下半年地方主管部門還將進一步助力企業紓困，保障和支持開發項目建設。
??1-7月，房地產開發投資降幅進一步擴大。
??國家統計局數據顯示，1—7月份，全國房地產開發投資53580億元，同比下降12.0%，降幅較上半年擴大了0.8個百分點。
??單月來看，7月份房地產開發投資6922億元，同比下降17%，降幅較6月擴大了4.1%個百分點。
??7月份開發投資同比下降的原因有兩個方面：
??首先，行業去庫存的持續推進，新開發土地的減少，使得房地產行業投資規模持續下行；
??第二也是更為重要的原因是，2025年7月土地交易市場規模的變化，7月全國土地成交建面5.5億平方米，同比減少14.2%，為二季度以來最大同比降幅。
??與調整庫存規模相同步，房地產開發投資規模也在經歷“減負”的過程，并且受到往期開發和已售項目的影響，開發指標也會存在一定滯后性。
??就歷史投資-銷售數據比例來看，在房地產投資回落到與商品房銷售規模更加匹配的水平之前，該指標調整還將持續一到兩年時間。
??整體來看，房地產各項指標短期內雖然有所波動，但總體上朝著止跌回穩的方向邁進。
??2025年下半年，房地產穩市場政策愈加明晰，以城市高質量發展為核心，提高土地要素使用效率，保障住房需求有序發展，加快建立行業發展新模式。
??預計房地產行業將在挑戰中迎來更多積極變化：在住房保障、以舊換新、稅費減免、信貸支持、高品質住宅建設等一系列需求側穩市場政策的支持下，新房價格指數將延續筑底進程；部分核心城市成交有望先一步企穩，并帶動整體需求側信心的回暖；下半年庫存壓力和結構均將進一步改善，行業待售面積、未開發土地面積等庫存指標有望持續向好。
7月多項房地產指標下行，止跌回穩工作還需持續發力
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2025-08-05收購存量商品房用作保障性住房，既加快了保障性住房籌集進度，又有效促進了存量商品房去庫存工作。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
