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??在盈利壓力面前，越秀房地產投資信托基金（以下簡稱“越秀房產基金”，00405.HK）開始考慮出售資產的選項。

??9月8日，該公司透露將向關聯方出售廣州越秀金融大廈50%權益及內部重組余下50%權益，代價約34.33億元。股權出售款項所得凈額加上新銀行融資，總計約53億元將全部用于償還現有債務。

??越秀房產基金是全球首只投資于內地物業的上市房地產投資信托基金，近兩年，不斷上升的融資成本對其凈利潤指標造成不小的壓力。上半年，該公司實現9.66億元的收入，除稅后凈虧損3.37億元，其中，融資成本占了收入的42%。

??雖然此次交易預計將錄得1.65億元的虧損，但越秀房產基金認為這是一項必要的舉措。該公司表示，交易及再融資完成后可顯著降低利息支出，借貸比率也將下降近7個百分點。

??持有3年多后處置套現

??越秀金融大廈位于廣州市珠江新城核心區的中軸線上，為廣州十大摩天大樓之一。該項目總建筑面積約21萬平方米，高約309米，包括地上68層甲級寫字樓及擁有827個地下停車位的4層地庫。2024年，該項目為越秀房產基金貢獻了3.62億元的收入，今年上半年則收入1.65億元。

??2021年10月，越秀房產基金宣布以78億元的價格向越秀地產收購越秀金融大廈。據了解，越秀金融大廈當前的市場評估值為80.49億元，50%權益的代價定為34.33億元，則是綜合考慮了這部分股權約36.8億元的資產凈值及約2.49億元的協定折讓。

??項目另外50%的股權將進行內部重組。出售及重組完成后，越秀房產基金所持權益將降至49.495%，越秀金融大廈也將成為其少數權益物業。

??為了對越秀房產基金部分現有債務進行再融資，越秀金融大廈所屬的項目公司已獲得一家銀行不超過40億元的融資承諾函。本次交易結束后，項目公司將提取30億元用于償還越秀房產基金的部分現有離岸債務。算上股權交易23億元的款項凈額，越秀房產基金將有53億元的現金入賬。

??據了解，越秀房產基金此前考慮過多種降債方案，如股權融資，及通過公開招標或競標拍賣將越秀金融大廈出售給獨立第三方。由于基金單位價格低迷、投資者對中國房地產股票信心不足等原因，股權融資的方案沒有被通過。在當前的市場環境下，要在一定期限內將物業以合理價格賣給第三方買家，也不是那么容易的事。最終選擇關聯方——廣州越秀發展集團有限公司作為交易對手，一方面是方便協商交易框架和時間，另一方面也是基于對方給出的物業估值與當初的收購成本一致，沒有大幅壓價。

??因此，即便略有虧損，但越秀房產基金認為考慮到當前市場狀況及近期可資比較交易，此次交易定價屬公平合理，使公司能夠實現遠高于當前約0.3倍市賬率的出售價格。

??融資成本侵蝕利潤

??越秀房產基金對越秀金融大廈的收購沒趕上好時機，在那之后，受疫情、俄烏沖突、美國通脹及利率上升等多種因素的影響，香港銀行同業拆息率于2021年底觸底反彈，導致越秀房產基金的融資成本持續攀升，進而對凈利潤及每個基金單位分派造成不利影響。

??2024年，越秀房產基金實現20.32億元收入，同比減少2.65%，除稅后的凈虧損約3.37億元，同比擴大84.1倍。期內，該公司的融資開支約10億元，占了收入的49%。2025年上半年，融資開支在收入中的占比有所下降，但對凈利潤的影響依然不可忽視。

??融資成本攀升與人民幣貶值還共同推高了越秀房產基金的借貸比率，截至6月末，其借貸比率為48.1%，相較2021年底的40.2%，上升了近8個百分點，距離香港房托守則50%的要求上限已無多少空間。

??惠譽曾在2024年的一份報告中表示，越秀房產基金的信用評級已達到上限，目前面臨的主要挑戰是降低融資成本。

??截至6月末，越秀房產基金未來1年內到期的借款超過101億元，而其銀行存款及現金僅15.5億元。若繼續借新還舊，融資成本依然將居高難下。

??在股權融資不可行的背景下，出售資產變現便成了必要選項。越秀房產基金的資產池中包含了寫字樓、酒店及服務式公寓、批發商場、零售商場等四大類物業。其中，寫字樓是該公司收入的主要來源，上半年收入為5.32億元，占收入總額的55%。但寫字樓市場的走勢不太樂觀，今年上半年，廣州甲級寫字樓租金和出租率繼續承壓，全市空置率攀升至22.6%，同比增加4.1個百分點，平均租金127.4元╱平方米╱月，同比下跌5.9%。越秀金融大廈的運營也受到了大市影響，上半年出租率為82.1%，同比下跌0.8%，收入1.65億元，同比下降9.1%。

??越秀房產基金認為，出售事項完成后，公司來自辦公物業的經營收入占比將從55%降至46%，有助于提升抵御市場周期性波動的能力。整體來看，由于此次交易所得款項凈額將用于償還現有債務，該公司的借貸比率將從48.1%降至約41.2%，凈債務、融資成本等指標也將得以改善。