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??9月11日，廣州老牌商圈北京路286號和250號北面的兩棟建筑，在拍賣中引發激烈競爭，成交價再次印證了北京路商業的價值。

??286號物業吸引了10位競買人，拍賣自開拍起便陷入拉鋸戰，經過185輪加價后，最終以約5402.7萬元成交，溢價169.8%，折合單價約18.1萬元/平方米。該物業建筑面積約298.9平方米，商業部分86.69平方米，其余為住宅及部分違章建筑。

??250號北面為純商業性質，建筑面積約372.8平方米。拍賣吸引了9位競買人，經過182輪競逐，最終以6640萬元成交，溢價171.8%，折合單價約17.8萬元/平方米。

??更早之前，北京路255號一棟不足100平方米的兩層騎樓建筑，就曾在法拍市場掀起轟動。該物業吸引22人競拍，經過404輪加價，最終以3328萬元成交，溢價率高達358.7%，折合單價約35.1萬元/平方米。這一價格甚至超過珠江新城一線江景豪宅，在廣州市場極為罕見。

??地段稀缺推高溢價

??上述物業均源自同一債務案件，由法院集中處置。一位長期從事法拍的業內人士表示，較低的起拍價推高了溢價率，但吸引多方激烈競逐的關鍵，仍是北京路稀缺的地段價值。

??以最具代表性的255號為例，該物業商業部分建筑面積42.23平方米，土地使用年限40年；住宅部分建筑面積52.54平方米，土地使用年限70年。目前，一層由一家鞋店承租，二層作為倉庫使用。

??盡管面積有限、建筑年代久遠，但其所處位置極為優越——位于北京路步行街核心區域，周邊環繞北京路天河城、廣百百貨、大佛寺等地標，堪稱“寸土寸金”。

??“這個單價是合理的。”美聯物業廣州商業部營業經理麥兆安表示，北京路步行街的獨棟商住樓產品，在以往市場上可售房源一直很少。正所謂“物以稀為貴”，何況首層還是商業性質，價值更加凸顯。北京路作為核心商圈，其商業物業本身就擁有不可替代的區位優勢。

??繁華中亦有困境

??北京路一直被視為廣州商業的“金字招牌”。作為廣州這座城市2200多年未曾偏移的中軸線，它承載了幾代市民的消費記憶。繁華并非一朝一夕，而是歷史文化與商業氛圍長期沉淀的結果，也因此具備不可忽視的號召力。

??官方數據亦印證了這一點。2024年，北京路步行街客流達1.34億人次，同比增長12.8%。元旦跨年夜，北京路成為廣州青年人跨年的首選地，2024年12月31日和2025年1月1日兩天，客流累計達115萬人次。2025年春節假期前七日，北京路商圈客流量319.27萬人次，同比增長10.75%。如此龐大的流量基礎，仍是支撐北京路商業吸引力的底氣所在。

??而隨著城市發展軸線東移，新興商圈不斷崛起，這一傳統中軸線的光環已漸顯疲態。

??工作日走在北京路，整體人流量并不算高，個別商鋪處于空置狀態，門口懸掛著“旺鋪招租”的牌子。沿街門店多為中低端品牌，甚至出現山寨品牌扎堆的情況。

??市場租金水平也在下滑。麥兆安介紹，今年年初，北京路步行街曾有一宗460平方米的獨棟物業出租，租金28萬元/月，較前兩年下降了15%~20%。北京路尾靠近天字碼頭一帶的首層街鋪，租金每平方米280~300元/月，商業裙樓每平方米僅70~75元/月，同比降幅超過20%。租金下降的背后，是對北京路物業的實際需求正在逐步減少。

??“最近廣州雨天較多，工作日的人流確實偏少，但到了周末和節假日，北京路依舊人山人海。”一位服裝商戶表示，整體消費水平的下降和消費觀念的轉變，對門店生意產生了一定影響。不過，近期北京路新開的一些潮玩網紅店吸引了大量年輕消費者，排隊現象常見，也帶動了新的消費群體。

??值得關注的是，北京路并未停留在“老破小”的固有標簽之下。作為廣州城市品質提升的重要項目，北京路步行片區改造二期已進入收尾階段，改造范圍擴展至1.16平方公里，涵蓋四百余處建筑，內容包括騎樓保護、老建筑活化、商場升級及小巷復興。未來，北京路將打造更多City Walk空間，增加文化體驗與多元業態，以延長市民和游客的停留時間。

??“北京路是廣州千年商都的核心，歷史上始終是城市中軸線，長期投資價值毋庸置疑。”麥兆安認為，作為廣州頂  級商圈，北京路商鋪雖然租金水平較高，但龐大客流量和消費轉化率的保障，足以支撐商戶的支付能力。

??業內人士同時也提醒，投資北京路物業并非沒有風險。中低端業態占比過高、租金回報承壓，都可能影響收益。買家需要具備雄厚資金實力，并對未來商業生態保持長期判斷。