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??時(shí)隔兩年，首開(kāi)股份再次現(xiàn)身北京土地市場(chǎng)。

??9月5日，北京東西三環(huán)同時(shí)迎來(lái)了住宅用地出讓，最終兩宗地塊均由國(guó)企底價(jià)拿下，合計(jì)收金33.46億元。

??朝陽(yáng)區(qū)呼家樓9001、9002地塊，被首開(kāi)股份以4.46億元底價(jià)拍下，樓面價(jià)約8.1萬(wàn)元/平方米（除社區(qū)服務(wù)配套）

??豐臺(tái)區(qū)岳各莊L01地塊，則由北京城建、住總集團(tuán)、北京建工、廈門國(guó)貿(mào)聯(lián)合體29億元底價(jià)拍下，樓面價(jià)約5萬(wàn)元/平方米。

??呼家樓地塊是東三環(huán)外一宗“超迷你”地塊，緊鄰地鐵10號(hào)線金臺(tái)夕照站，與CBD核心區(qū)一路之隔。從地段條件來(lái)看，呼家樓地塊總土地面積5300平方米，建筑控制規(guī)模7588平方米，其中住宅部分建筑面積5508平方米，容積率2.04，限高36米。按套均120平方米戶型計(jì)算，呼家樓地塊只能產(chǎn)出不足50套房源。

??位置好、地段佳、門檻低，這宗三環(huán)“小王炸”地塊雖優(yōu)勢(shì)明顯，但硬傷也較為突出。主要是地塊過(guò)小，開(kāi)發(fā)成本難攤薄，利潤(rùn)空間受限，地塊內(nèi)部還有一條寬8米的東西向街坊路，加大了設(shè)計(jì)難度，也將容積率由2.04推高至2.4。另外項(xiàng)目還須配建2080平方米建面的社區(qū)服務(wù)設(shè)施，進(jìn)一步擠壓可售面積。

??此前，曾有房企跟進(jìn)研究過(guò)該地塊，但因體量過(guò)小，難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌溢價(jià)，最終選擇放棄。

??與其他房企不同，首開(kāi)股份拍下該地塊一方面是履行城中村改造主體責(zé)任，呼家樓地塊是首開(kāi)“1托4”城中村改造項(xiàng)目的一部分，首開(kāi)作為實(shí)施主體，拿地屬項(xiàng)目推進(jìn)的必然步驟，帶有政策任務(wù)屬性。

??另一方面，首開(kāi)股份捆綁開(kāi)發(fā)可平衡整體收益。從“1托4”城中村改造項(xiàng)目來(lái)看，首開(kāi)須通過(guò)4個(gè)城中村改造項(xiàng)目整體算賬，除呼家樓地塊外，其余3個(gè)地塊雙井、三間房、雙橋總建面超21萬(wàn)平方米，首開(kāi)可利用呼家樓地塊的CBD區(qū)位溢價(jià)，對(duì)沖其他地塊的潛在虧損，實(shí)現(xiàn)“以肥補(bǔ)瘦”。

??雞腿還是雞肋

??呼家樓9001、9002地塊雖同時(shí)出讓，但兩宗地塊并不相連。

??呼家樓9001地塊位于呼家樓南里西南側(cè)，南北東三面皆為呼家樓南里小區(qū)，西側(cè)臨街對(duì)望首創(chuàng)禧瑞都。9002地塊則位于呼家樓南里小區(qū)內(nèi)部，26號(hào)樓與25號(hào)樓中部地帶。這也就意味著，9002地塊或?qū)⒊蔀楹艏覙悄侠锷鐓^(qū)服務(wù)配套。

??根據(jù)首開(kāi)“1托4”城中村改造方案，9001、9002地塊原為呼家樓南里19、24號(hào)樓，兩棟樓建于上世紀(jì)50年代，屬危樓項(xiàng)目，存在較大安全隱患才進(jìn)行城市更新改造。改造方案2024年7月取得北京市政府批復(fù)，2024年11月至12月完成居民簽約騰退和地上物拆遷。

??有當(dāng)?shù)鼐用穹Q，呼家樓南里社區(qū)樓棟建成年份不一，其中9001、9002地塊的住宅樓為70多年樓齡的磚混結(jié)構(gòu)住宅，產(chǎn)權(quán)單位原為北京北汽摩有限公司，后來(lái)移交其他公司管理，樓里住戶也在去年搬離。

??貝殼找房網(wǎng)站二手房信息顯示，9001、9002地塊周邊老舊小區(qū)環(huán)繞，呼家樓南里、呼家樓北里、呼家樓西里、呼家樓新苑等多為上世紀(jì)50年代起建設(shè)的板樓/塔樓，掛牌價(jià)5.6萬(wàn)元~6.5萬(wàn)元；區(qū)域內(nèi)次新房只有首創(chuàng)禧瑞都，建成于2011年，目前貝殼二手房掛牌房源110平方米起，掛牌均價(jià)9.9萬(wàn)元/平方米。

??從周邊來(lái)看，地塊南側(cè)200米處是“中國(guó)尊”和中央電視臺(tái)總部大樓，國(guó)貿(mào)三期、財(cái)富中心等一批北京地標(biāo)性建筑目之所及；西北向500米左右是6號(hào)線金臺(tái)夕照地鐵站。周邊有首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京朝陽(yáng)醫(yī)院，國(guó)貿(mào)商城、好世界、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北京SKP、新世界百貨等商業(yè)體，生活配套成熟。

??首開(kāi)為何卷土重來(lái)

??拿下呼家樓地塊，是首開(kāi)股份兩年來(lái)首次在北京土地市場(chǎng)成功競(jìng)得地塊。作為曾經(jīng)的北京“地產(chǎn)一哥”，首開(kāi)股份減少土地儲(chǔ)備，與近年來(lái)持續(xù)下滑的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不無(wú)關(guān)系。

??首開(kāi)股份財(cái)報(bào)顯示，2025年上半年總營(yíng)收180.39億元，同比增長(zhǎng)105.19%，歸屬母公司凈利潤(rùn)-18.39億元，同比減虧5.61%。上半年，首開(kāi)股份通過(guò)加速項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)收入翻倍，但高成本和減值壓力仍導(dǎo)致虧損擴(kuò)大，凈利潤(rùn)持續(xù)承壓。

??首開(kāi)股份2024年的處境同樣不容樂(lè)觀。截至2024年底，首開(kāi)股份全口徑銷售金額僅為 400.13億元，同比下降34.97%，這一數(shù)據(jù)較2022年的869.63億元近乎腰斬。銷售面積205.19 萬(wàn)平方米，同比下降23.96%。

??業(yè)務(wù)規(guī)模也開(kāi)始呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。截至2024年末，首開(kāi)股份總資產(chǎn)2298.69億元，較上年末下降9.2%；歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)135.72億元，較上年末下降37.5%。到了2025年上半年，總資產(chǎn)進(jìn)一步減少至2089億元，較2024年末下降近10%。資產(chǎn)規(guī)模連續(xù)下降，顯示首開(kāi)股份在主動(dòng)收縮業(yè)務(wù)規(guī)模。

??從土地儲(chǔ)備來(lái)看，2024年首開(kāi)股份全年僅獲取2宗土地，分別位于成都和北京，總地價(jià)約12.2億元。與2020年新增21個(gè)土地項(xiàng)目、2021年新增30個(gè)土地項(xiàng)目相比，拿地策略極為謹(jǐn)慎。

??土地儲(chǔ)備是房企發(fā)展的基石，如果房企土地市場(chǎng)沒(méi)有足夠的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目補(bǔ)充，隨著現(xiàn)有項(xiàng)目的逐步開(kāi)發(fā)完畢，其業(yè)務(wù)規(guī)模可能會(huì)進(jìn)一步萎縮，市場(chǎng)份額也將難以維持，這或許也成為首開(kāi)股份拍下呼家樓地塊的原因之一。

??對(duì)于首開(kāi)股份的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，中泰證券表示，首開(kāi)股份短期流動(dòng)性壓力可控，但經(jīng)營(yíng)端修復(fù)仍需時(shí)間。有評(píng)級(jí)認(rèn)為，其信用風(fēng)險(xiǎn)短期受股東支持緩和，但長(zhǎng)期資產(chǎn)質(zhì)量惡化可能加劇估值波動(dòng)。

??聯(lián)合體抱團(tuán)拿地

??豐臺(tái)岳各莊L01地塊位置同樣極佳，位于西三環(huán)外，距離中關(guān)村、金融街、麗澤、總部基地等均在10公里以內(nèi)。

??掛牌文件顯示，豐臺(tái)岳各莊DC-L01地塊土地面積21772.59平方米，建筑控制規(guī)模58000平方米，容積率約2.66，限高60局部80米，起始價(jià)29億元。

??配套上，岳各莊L01地塊生活配套完善，有中國(guó)人民解放軍總醫(yī)院第五醫(yī)學(xué)中心、千禧購(gòu)物中心、銀座和諧廣場(chǎng)、萬(wàn)豐公園等，南側(cè)是北京十一中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，今年高中部將招收首屆學(xué)生。

??不過(guò)，該地塊距離地鐵站并不算近，與地鐵10號(hào)線六里橋站相距2公里左右，對(duì)通勤族不太友好，且地塊北側(cè)就是北京西站車輛段，存在一定噪音干擾。另外，地塊南側(cè)的岳各莊批發(fā)市場(chǎng)按目前街區(qū)控規(guī)預(yù)計(jì) 2028 年底拆除完畢，在此期間可能存在一定噪音、交通擁堵等問(wèn)題。

??周邊來(lái)看，岳各莊L01地塊老破小環(huán)繞，大多為經(jīng)適房、老公房，次新二手房紫辰院的掛牌價(jià)約8.9萬(wàn)元/平方米，保利和光逸境逼近10萬(wàn)元/平方米。相比之下，岳各莊L01地塊樓面價(jià)僅5萬(wàn)元/平方米，存在較大利潤(rùn)空間。

??從新房來(lái)看，豐臺(tái)近年來(lái)加快供應(yīng)，新盤庫(kù)存積壓。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年至2024年豐臺(tái)區(qū)涉宅用地供應(yīng)總建面近300萬(wàn)平方米，是北京供應(yīng)量最高的區(qū)域，連續(xù)多年的大規(guī)模供地讓豐臺(tái)市場(chǎng)供需有所失衡。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，豐臺(tái)目前主要在售新房超20個(gè)，其中2024年以來(lái)拿地銷售新房包括羊坊板塊中建壹品花香壹號(hào)，大瓦窯和頌九里、西賢府，豐臺(tái)科技園中建云境、中海豐和叁號(hào)院，萬(wàn)泉寺中海麗澤叁號(hào)院等。產(chǎn)品以改善型為主，主流網(wǎng)簽均價(jià)約7.5萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米，產(chǎn)品重合度較高，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)明顯。

??2025年起豐臺(tái)區(qū)供地雖有所收緊，但超大庫(kù)存積壓下，岳各莊L01地塊能否跑出高流速，對(duì)開(kāi)發(fā)公司仍是個(gè)不小的考驗(yàn)。

??有消息稱，北京城建和住總集團(tuán)聯(lián)合體拍下岳各莊L01地塊早有苗頭。早在8月15日，城建發(fā)展召開(kāi)第九屆董事會(huì)第二十二次會(huì)議，審議通過(guò)了《關(guān)于公司與關(guān)聯(lián)人合作投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的議案》，其中的關(guān)聯(lián)人，即住總集團(tuán)旗下北京金第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。

??根據(jù)議案，雙方組成聯(lián)合體獨(dú)立或聯(lián)合外部企業(yè)合作投資北京市內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目整體支付的地價(jià)款及后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金總額度不超過(guò)55億元。競(jìng)得土地后，合作各方共同申請(qǐng)?jiān)O(shè)立具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體開(kāi)發(fā)運(yùn)作，項(xiàng)目公司由城建發(fā)展控股。

??會(huì)議召開(kāi)的同一時(shí)間，北京市工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)交易系統(tǒng)發(fā)布岳各莊L01地塊施工招標(biāo)和項(xiàng)目監(jiān)理，招標(biāo)人正是城建發(fā)展。

??岳各莊L01地塊是城建發(fā)展董事長(zhǎng)齊占峰上任后拿下的首個(gè)項(xiàng)目。齊占峰在城建發(fā)展2025年年中銷售工作會(huì)上提到，要堅(jiān)持拿地即營(yíng)銷的理念，加快產(chǎn)品周轉(zhuǎn)，加速項(xiàng)目去化。岳各莊L01地塊未來(lái)能否如齊占峰所愿，加快周轉(zhuǎn)與去化仍未可知。

??有信源透露，岳各莊L01地塊拍賣前夕，廈門國(guó)貿(mào)也有報(bào)名拍地，但成交名單中并未出現(xiàn)廈門國(guó)貿(mào)的信息，廈門國(guó)貿(mào)也未出價(jià)，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)未來(lái)城建聯(lián)合體或與廈門國(guó)貿(mào)合作開(kāi)發(fā)該地塊。