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??臨近年末，上海土地市場出現新動向。

??11月24日，上海2025年第九批次“土拍”收官，本輪共出讓9宗地塊，全部成功覓得買家。此次“土拍”總出讓建筑面積達55.26萬平方米（其中商辦用地約2.03萬平方米），土地出讓金總額173.33億元，成交樓面均價約為31366元/平方米。

??從成交結果看，7宗地塊以底價成交，2宗出現溢價。其中，市場熱度較高的浦東川沙地塊由佳運置業以24.75億元競得，溢價率15.76%；青浦徐涇地塊則由寶業集團以17.3億元摘得，溢價率5.17%。

??中指研究院上海數據總經理張文靜分析表示，本場土拍參拍企業結構有所優化，市場主體更趨多元。具體來看，本批次9宗地塊共吸引16家企業參與競拍，包括3家央企、8家國企。值得關注的是，寶業、佳運、大華等民營房企參與熱情高漲，此外，外資企業盤谷房地產也現身補倉嘉定市場。

??“土拍”市場熱度下降

??相比之前，上海土地市場寒意漸濃。

??一方面，底價成交成為主流。本批推出的9宗地塊中，僅2宗產生溢價，其余7宗均以底價成交。

??其中，中海地產以21.77億元拿下楊浦濱江地塊，成交樓面價68800元/平方米。值得玩味的是，該地塊雖有中海地產與保利置業兩家報名，但保利置業在競拍階段臨時退出，最終中海零溢價摘地。

??據業內人士分析，楊浦濱江區域今年土地供應量較大，且保利置業目前已有兩個在售項目，這或是其臨時退出的主要原因。

??其余底價成交地塊中，上海城建和上海建元聯合體資產以總價43億元競得楊浦五角場地塊；青浦練塘地塊由青浦新城發展集團以底價4.69億元競得，成交樓面價12000元/平方米；奉賢地塊由奉賢區屬企業組成的聯合體以底價6.9億元競得，成交樓面價18000元/平方米。

??上海本土民營房企大華集團此次重返寶山大本營，以底價11.42億元斬獲寶山高境地塊，成交樓面價37000元/平方米；金茂也再次落子寶山，此次以底價37.26億元拿下寶山廟行地塊，成交樓面價37000元/平方米。

??嘉定新城地塊由盤谷房地產底價競得，成交價6.24億元。值得注意的是，盤谷房地產是一家具有泰國資金背景的開發商，公開資料顯示，其在嘉定曾開發過盤古圓府、盤古天地等項目。

??另一方面，一向重金布局上海的央企“四大金剛”——中海地產、招商蛇口、華潤置地、保利發展，此次除中海地產報名一宗地塊外，其余三家均告缺席。

??張文靜認為，部分頭部開發商缺席本輪土拍，或與出讓地塊位置及年底財務節點因素有關。

??據中指院統計，今年前十月，上述四大央企在滬拿地金額已近千億元。其中，中海地產以366億元居首，招商蛇口以258億元緊隨其后，華潤置地以229億元位列第三，保利發展則斥資139億元布局上海。

??相比招商蛇口和保利發展，華潤置地已連續兩次缺席上海土拍。

??有觀點認為，華潤置地今年在滬已儲備充足土地，足以支撐其后續發展。但也有分析認為，華潤置地連續缺席的背后，是其上海高端項目正面臨一定的去化壓力

??觀察其項目開盤表現，較早入市的項目去化率明顯優于近期新盤。以今年4月首次開盤的翡云悅府為例，該項目曾實現多次開盤即售罄。全盤738套房源目前已完成銷售677套，去化率達91.73%。該盤銷售均價從10萬元/平方米左右一路攀升至11月的13萬元/平方米左右，并躋身上海整體銷售金額前三，堪稱營銷成功案例。

??然而，隨著年底中內環多個新盤集中入市，市場競爭加劇。據公開報道，翡云悅府最近一次開盤推出的少量房源，當日去化僅約五成。而產品與認購環節均存爭議的華潤外灘瑞府，整體去化表現明顯遜于翡云悅府：一期去化率約74.79%，二期去化率約18.5%，且值得注意的是，兩次開盤至今，官網顯示已登記房源套數均為“0”。

??在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，本批次上海土拍整體溫度較10月份進一步走低，僅2幅地塊出現溢價，且最高溢價率僅15.8%。盧文曦認為，除年末市場因素外，本批出讓地塊多位于郊區，導致房企拿地態度謹慎，除川沙熱門板塊有一定溢價外，其余地塊均以底價成交。

??民營房企表現積極

??盡管本批次上海土地市場整體“降溫”，但民營房企的積極表現成為最大亮點。本次出讓的9宗地塊中，2宗溢價成交地塊的得主均為民營房企。

??其中，浦東川沙地塊是本輪土拍中熱度最高的地塊。該地塊不僅是川沙板塊距離地鐵最近、商業配套最齊全的優質地塊，還吸引了象嶼地產、陸家嘴集團和佳運置業三家競買人。競拍現場，佳運置業展現出強烈的拿地意愿，董事長沈仁興親自坐鎮并率先舉牌，經過82輪激烈報價，最終以24.75億元將該地塊收入囊中，地塊綜合樓板價29913元/平方米，溢價率15.76%，成為本輪土拍溢價率最高的地塊。

??這并非佳運置業首次“出圈”。2022年，佳運置業就曾在上海連續斬獲三宗地塊，總金額達40億元，相繼開發了佳運名邸、佳運匯龍府、佳運瑞璟灣等項目。有業內人士透露，隨著三個項目逐步去化，佳運置業資金充裕，因此本次拿地決心較大。

??沈仁興曾表示：“好房子是能住一輩子的家?！敝档靡惶岬氖?，在國家出臺“好房子”具體層高標準之前，佳運置業的不少項目層高就已突破3米。此次在川沙，佳運置業將打造怎樣的“好房子”，仍有待市場檢驗。

??另一宗溢價成交地塊位于青浦徐涇，地處徐涇核心區，該區域近年來新房供應稀缺。地塊兩面臨水，規劃有一定面積綠地，宜居屬性較高。同時，地塊毗鄰2號線蟠祥路·國家會計學院站，直線距離約650米，周邊以總部辦公產業為主，安踏集團、美的科創園、中核科創園等產業正逐步落地，虹橋首位中心、中核·和悅薈等商業中心也相繼亮相。

??該地塊共吸引兩位競買人報名，分別為象嶼與聯發組成的聯合體，以及寶業集團。經過16輪競價，最終由寶業集團以17.3億元競得，溢價率5.17%，成交樓板價31561元/平方米。

??公開資料顯示，寶業集團是建筑行業頭部民營企業之一，在裝配式建筑領域表現突出。不過，此次獲取徐涇地塊，寶業集團也面臨一定挑戰。雖然地塊承接大虹橋商務區核心開發紅利，但需注意2021年徐涇板塊曾有14個項目、約3500套房屋觸發限售，這些房源將于2026年解禁。屆時，寶業的項目能否在激烈的市場競爭中突圍，仍是未知數。

??盧文曦分析認為，頭部房企的缺席使得上海公開土地市場競爭強度明顯下降，這為民營房企創造了拿地機會。而這些房企敢于出手“撿漏”，也說明上海樓市仍具韌性，企業對上海市場保有充足信心。