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??北京CBD商業(yè)地標之一世貿(mào)天階迎來轉(zhuǎn)型。

??龍湖商業(yè)和世貿(mào)天階的業(yè)主方北京奧中興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于近期簽約，雙方在世貿(mào)天階項目開展合作。龍湖商業(yè)稱，雙方將聯(lián)袂打造北京CBD商業(yè)美學地標，這也是龍湖商業(yè)在北京的第10個項目。根據(jù)雙方規(guī)劃，未來世貿(mào)天階將交由龍湖商業(yè)進行改造運營，通過引入新品牌與業(yè)態(tài)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

??中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，世貿(mào)天階地處朝陽CBD黃金地段，2.5億元、250米天幕仍具話題流量，若龍湖能把“天街”系列成熟的品牌庫、會員體系、數(shù)字化運營和一店一策打法導入，有望把客流重新拉回，并提升周邊寫字樓與居住人群的復(fù)購黏性。

??對奧中興業(yè)而言，引入龍湖等于引入專業(yè)運營商，可快速止損、穩(wěn)定租金預(yù)期；對龍湖而言，則是一次低成本切入和高曝光背書的機會，若改造成功，可沉淀為可復(fù)制的存量盤活樣板，利好后續(xù)輕資產(chǎn)拓展。

??昔日“頂流”

??世貿(mào)天階于2006年建成并投入使用，是北京CBD區(qū)域早期的高檔綜合體驗購物空間。其最令人矚目的標志是長250米、寬30米的巨型電子天幕，曾以“全北京向上看”的廣告語深入人心，成為網(wǎng)紅打卡地。可是近年來，隨著北京新興商業(yè)體的不斷涌現(xiàn)，世貿(mào)天階在品牌組合和消費體驗上逐漸顯露出老態(tài)，客流量下滑嚴重，失去了光環(huán)。

??世貿(mào)天階由南北兩翼休閑購物中心和兩座5A寫字樓組成，建筑面積約21萬平方米，其中商業(yè)部分約8萬平方米。據(jù)世貿(mào)天階此前運營方公布的消息，天幕總耗資2.5億元，由曾獲奧斯卡獎和四次艾美獎的好萊塢舞臺大師Jeremy Railton設(shè)計，每年吸引游客1000萬人次。

??但是，伴隨商業(yè)地產(chǎn)井噴，一個又一個的購物中心如雨后春筍般拔地而起，商業(yè)地產(chǎn)進入存量時代，資產(chǎn)的價值不再僅僅取決于地理位置，更取決于運營能力。當西班牙快時尚品牌Uterqüe、英國老牌零售商馬莎百貨等國際品牌相繼撤店，曾經(jīng)雄心勃勃開拓的市場逐漸失去，世貿(mào)天階只能放下身段從高端向快時尚轉(zhuǎn)型。

??可在快時尚品牌遍地開花的當下，各大主流消費場所都可見它們的身影，世貿(mào)天階的競爭優(yōu)勢進一步被削弱。同時，世貿(mào)天階不夠精細化、與市場脫節(jié)的弊端開始顯現(xiàn)。

??柏文喜認為，世貿(mào)天階250米天幕把街區(qū)一分為二，南北區(qū)僅地下一層連通，同層店鋪互不串聯(lián)，顧客需繞到室外再進入，導致動線割裂、聚客性差。外街淪為兒童游樂和老年遛彎場所，缺夜經(jīng)濟、缺首店、缺社交打卡點，未能跟上沉浸式、策展型商業(yè)趨勢。更重要的是，世貿(mào)天階引以為傲的天幕IP，如今多播放廉價祝福廣告，互動內(nèi)容缺失，對年輕客群吸引力大幅下滑。

??周邊商業(yè)項目分流，讓世貿(mào)天階加快沉寂。將“潮流”做到極致的三里屯太古里、主打“藝術(shù)”的僑福芳草地以及主張“青年文化”和“策展型零售”的THEBOX朝外陸續(xù)興起，為世貿(mào)天階帶來了較大的競爭壓力。

??天幕依然璀璨耀眼，但品牌撤店、消費者轉(zhuǎn)身帶來的高空置率，難掩世貿(mào)天階的“中年之殤”。記者此前實地走訪發(fā)現(xiàn)，世貿(mào)天階內(nèi)部品牌商戶陸續(xù)撤離，從首層到頂層均有不同程度的空置，即便是南區(qū)一層黃金位置，也有較多空置鋪位。

??為緩解壓力，這個項目也曾多次進行改造升級、調(diào)整定位。其最近一次改造是在2024年，當時世貿(mào)天階對巨幅天幕進行升級，提升視覺效果的同時，增加顧客的互動感和體驗感。此外，項目還通過引入盒馬，在一層中庭廣場打造燒烤市集等方式，吸引附近居民，但效果寥寥。

??開發(fā)商求生

??商業(yè)運營不利，讓昔日的商業(yè)地標不得不直面生存危機。多年來，世貿(mào)天階運營方曾多次向資本市場拋出橄欖枝，試圖緩解投資方的資金困境。

??早在2015年，世貿(mào)天階曾秘密掛售，美國私募股權(quán)基金公司黑石集團是世貿(mào)天階買家，當時項目報價約為40億元，并且雙方已步入深度收購階段。但因項目擁有者的資產(chǎn)問題，導致收購擱淺。

??此次失利并未阻止世貿(mào)天階項目試圖變現(xiàn)。

??2017年，世貿(mào)天階項目作為底層資產(chǎn)獲得了商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)，第一期發(fā)行金額29億元。據(jù)相關(guān)機構(gòu)人士稱，當時世貿(mào)天階的股東方希望利用資產(chǎn)證券化手段獲得資金，置換償還此前從銀行獲得的數(shù)億元貸款。

??世貿(mào)天階的股東方世貿(mào)天階投資集團，法定代表人是吉增平，董事長是吉增和，后者也是北京奧中興業(yè)的實際控制人。

??世貿(mào)天階開業(yè)一炮而紅后，吉增和所掌管的世貿(mào)天階投資集團開始擴大投資版圖，涉足科學研究和技術(shù)服務(wù)、文娛及體育產(chǎn)業(yè)等多個產(chǎn)業(yè)，但目前已經(jīng)有4家公司注銷，還有一家名為天作創(chuàng)新（北京）科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司被限制高消費。

??世貿(mào)天階投資集團也曾聯(lián)合多方開展合作，投資開發(fā)文旅項目。2009年，世貿(mào)天階投資集團規(guī)劃投資河南省焦作市云臺山風景名勝區(qū)內(nèi)的仙那度奇境小鎮(zhèn)，同時也計劃將另一座世貿(mào)天階落地在此處。當時，因為缺少資金購買土地，世貿(mào)天階投資集團便與京能集團合作成立了天階云臺（北京）投資有限公司。

??但這一項目波折百出。因資金困難，世貿(mào)天階投資集團曾違規(guī)周轉(zhuǎn)資金，虛假出資。事后吉增和為表感謝向京能集團原董事長行賄上千萬元，東窗事發(fā)后，后者被判處有期徒刑11年。如今，世貿(mào)天階集團及京能置業(yè)股份有限公司均已退出該公司。

??無論是過去幾年的調(diào)整嘗試，還是在資本變現(xiàn)的運籌，世貿(mào)天階至今未能找回昔日的光彩。龍湖商業(yè)的入局，能否助力世貿(mào)天階這一傳統(tǒng)地標轉(zhuǎn)型成功，成為項目未來運轉(zhuǎn)關(guān)鍵。

??“天階”變“天街”

??接手世貿(mào)天階后，龍湖商業(yè)在北京形成了“九天街一星悅薈”的格局，覆蓋了大興、房山、朝陽等多個區(qū)域，形成網(wǎng)格化布局。

??2025年上半年，龍湖商業(yè)租金收入同比增長4.9%至55億元，營業(yè)額同比增長17%，日均客流同比增長11%。截至2025年6月30日，龍湖商業(yè)累計運營商場89座，運營總建面943萬平方米，已開業(yè)項目覆蓋城市24個，合作品牌數(shù)超7300家，其中戰(zhàn)略品牌數(shù)超400家。

??柏文喜表示，世貿(mào)天階是龍湖在北京落子的第10個商業(yè)項目，龍湖商業(yè)“一店一策”的差異化運營模式，或?qū)槭蕾Q(mào)天階注入新基因。不過，世貿(mào)天階作為一個地標級大型老舊商業(yè)體，龍湖商業(yè)要對其進行存量改造并不容易。

??在柏文喜看來，龍湖商業(yè)接管世貿(mào)天階，首當其沖的問題便是定位重塑。當前CBD區(qū)域內(nèi)頂  級商業(yè)已高度飽和，僑福芳草地主打藝術(shù)、國貿(mào)/SKP主打奢侈高端、THEBOX主打潮流，世貿(mào)天階必須找到差異化切口，一旦定位搖擺就會再度陷入招商撤店循環(huán)。

??同時，龍湖商業(yè)需要結(jié)合項目定位，做好租金收益與品牌級次平衡。若大幅降租吸引首店、體驗業(yè)態(tài)，短期租金回報下降，股東方能否接受利潤率波動？若堅持高租金，又面臨空置反復(fù)，需要龍湖對收益測算和品牌孵化周期有更長期耐心。

??空間改造上，世貿(mào)天階的半開放街區(qū)帶來的動線硬傷，也將造成較高的改造代價。柏文喜表示，要真正提升回游率，可能需要拆掉部分鋪面或增設(shè)跨層扶梯、空中連廊，涉及結(jié)構(gòu)改動、消防審批、大拆大改，施工期間還得維持營業(yè)，難度和成本遠高于普通裝修調(diào)改。

??北京商業(yè)供給增加、消費客群習慣改變，也為世貿(mào)天階轉(zhuǎn)型帶來一絲不確定性。由于世貿(mào)天階經(jīng)營不善，消費者對其品牌認知難以短時間消除，龍湖商業(yè)需要花費時間和精力，通過一系列營銷活動、品牌體驗，吸引消費者再次走進世貿(mào)天階。如何建立起消費者對新世貿(mào)天階的信任和喜愛，是龍湖商業(yè)需要考慮的問題。

??另外，在商業(yè)供給不斷增加的當下，競爭異常激烈，龍湖商業(yè)接手世貿(mào)天階后，如何在激烈的市場競爭中脫穎而出，制定出具有差異化競爭優(yōu)勢的改造方案，確保世貿(mào)天階在重新開業(yè)后能夠在市場競爭中占據(jù)一席之地，仍須進一步考量。

??在龍湖商業(yè)的運營操盤下，世貿(mào)天階能否從過氣地標轉(zhuǎn)化成符合當前消費需求的活力中心，答案只能由時間來揭曉。