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??自2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》以來，我國公募REITs試點工作正式啟動。

??2024年中國公募REITs邁入常態(tài)化發(fā)展，2025年的政策主要針對擴大公募REITs適用范圍以及加快REITs審批發(fā)行等方面。

??長期穩(wěn)定且較高的收益率，結(jié)合政策的利好支持，使得公募REITs獲得了越來越多的原始權(quán)益人和投資者的重視。截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集資金總額為415.38億元（包括年內(nèi)擴募），同時我國公募REITs已上市的總規(guī)模也達到了2075.72億元。

??隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場規(guī)模逐漸擴大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來了更多的機會，部分房企已經(jīng)開始進行試水。

??2024年，中國公募REITs邁入常態(tài)化發(fā)展新階段，朝著規(guī)范化和成熟化的方向不斷發(fā)展。

??2024年2月8日，上海證券交易所和深圳證券交易所均發(fā)布《關(guān)于做好公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年年度報告披露工作有關(guān)事項的通知》，在基礎(chǔ)設(shè)施REITS年度報告的信息披露、披露時間以及重點披露事項等多方面進行了明確指導(dǎo)。該通知推動了基礎(chǔ)設(shè)施REITS年度報告充分披露對投資者作出價值判斷和投資決策有重大影響的信息，提升信息披露有效性，保護投資者合法權(quán)益。

??2024年4月12日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于加強監(jiān)管防范風(fēng)險推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，提及要研究制定不動產(chǎn)投資信托基金管理條例；落實并完善不動產(chǎn)投資信托基金等稅收政策。

??2024年7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（1014號文），部署推進REITs常態(tài)化發(fā)行工作。1014號文已于2024年8月1日起施行，此前國家發(fā)展改革委印發(fā)的有關(guān)文件（主要指2021年的958號文、2023年的236號文）與1014號文不一致的，均以1014號文為準(zhǔn)。

??進入2025年，政策方向主要針對擴大公募REITs適用范圍以及加快REITs審批發(fā)行等方面。

??2025年9月12日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化申報推薦工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2025〕782號，下稱782號文），這是繼2024年1014號文之后的又一個重量級政策，在資產(chǎn)范圍、擴募支持、項目把關(guān)和組織保障四個方面有了新的規(guī)定。

??在資產(chǎn)范圍方面，782號文在1014號文已明確的收費公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資產(chǎn)類型基礎(chǔ)上，進一步擴大了資產(chǎn)范圍，新增鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施等新資產(chǎn)類型?。特別是將文化旅游、養(yǎng)老設(shè)施等民生相關(guān)領(lǐng)域首次納入REITs發(fā)行范圍，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs從傳統(tǒng)基建向新基建、民生領(lǐng)域延伸?。這一變化不僅豐富了市場投資品種，也為更多行業(yè)提供了通過REITs盤活存量資產(chǎn)的渠道。

??在擴募支持方面，782號文在擴募機制上進行了顯著優(yōu)化，簡化了新購入項目申報流程，取消了前期輔導(dǎo)環(huán)節(jié)，改為由省級發(fā)展改革委或中央企業(yè)直接申報?。同時拓寬了新購入項目資產(chǎn)范圍，支持跨區(qū)域通過擴募整合存量資產(chǎn)，允許已上市REITs新購入行業(yè)內(nèi)同類項目及具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項目?。這一變化打破了此前擴募僅限于同行業(yè)資產(chǎn)的限制，為REITs管理人提供了更大的資產(chǎn)配置靈活性，有助于提升投資組合的分散性和抗風(fēng)險能力。

??在項目把關(guān)方面，782號文提出堅持“優(yōu)中選優(yōu)”原則，嚴格把關(guān)項目質(zhì)量，優(yōu)先申報對實現(xiàn)國家重大戰(zhàn)略具有推動作用的優(yōu)質(zhì)項目?。與1014號文相比，782號文更加強調(diào)項目的戰(zhàn)略重要性，要求各省級發(fā)展改革部門建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目工作臺賬，形成“儲備一批、組織一批、申報一批”的良性循環(huán)?。這一變化體現(xiàn)了監(jiān)管層在推動市場擴容的同時，更加注重項目質(zhì)量的把控，有利于維護REITs市場的長期健康發(fā)展。

??在組織保障方面，782號文在組織保障方面新增了支持民間投資項目發(fā)行上市的要求，明確要求各省級發(fā)展改革部門建立健全民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs專項協(xié)調(diào)服務(wù)機制，實行靠前服務(wù)、主動協(xié)調(diào)、申報單列?。這一規(guī)定是1014號文所沒有的，體現(xiàn)了政策層面對民間資本參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特別支持，有助于形成“國有+民營”雙輪驅(qū)動的市場格局?。同時，782號文還提出建立項目信息系統(tǒng)，優(yōu)化審核體系，實現(xiàn)全流程標(biāo)準(zhǔn)化、信息化管理?，進一步提升了組織保障的效率和透明度。

??除了782號文之外，商務(wù)部、國家發(fā)展改革委、財政部等九部門在2025年9月19日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴圍升級的通知》中，也明確要求“優(yōu)先支持保障基本民生的社區(qū)商業(yè)綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費類基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。這一政策創(chuàng)新性地將REITs工具引入社區(qū)商業(yè)設(shè)施領(lǐng)域，與之前782號文形成了補充，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs從傳統(tǒng)基建向社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的延伸?，體現(xiàn)了政策對民生需求的精準(zhǔn)聚焦?。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集資金總額為415.38億元（包括年內(nèi)擴募），同時我國公募REITs已上市的總規(guī)模也達到了2075.72億元。

??值得注意的是，2025年至今已經(jīng)有4只公募REITs完成了擴募，總規(guī)模達到了58.88億元，超過了2023年全年的50.65億元。截至2025年10月21日，還有4只公募REITs的擴募正在審批中。

??截至2025年10月21日，共有12只首次發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品處于已申報還未上市階段，預(yù)計年底之前仍將有數(shù)只公募REITs產(chǎn)品完成上市。

??隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場規(guī)模逐漸擴大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來了更多的機會，部分房企已經(jīng)開始進行試水。截至2025年10月21日，共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創(chuàng)城發(fā)、中國金茂、凱德置地和上海地產(chǎn)的11只REITs產(chǎn)品完成了上市，其中1只完成了擴募，總募集規(guī)模272.07億元。

??此外，萬科的1只新發(fā)行REITs以及華潤的兩只REITs擴募正在審批中，中海的華夏中海商業(yè)REIT則已經(jīng)完成了募集等待上市。不過相對于目前2075.72億元的公募REITs市場而言，房企的參與程度仍然相對較低。

??從房企參與的公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施類型來看，主要還是在消費類基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房兩個方面。

??當(dāng)前，國內(nèi)公募REITs已逐步進入穩(wěn)定發(fā)展軌道，“新發(fā)+擴募”推動REITs市場規(guī)模的持續(xù)增長，為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了新的機遇。從中期業(yè)績會及財務(wù)年報中的表態(tài)來看，華潤置地、招商蛇口以及新城控股等均有明確表示未來要擴大REITs規(guī)模。

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式已難以適應(yīng)當(dāng)前的新形勢，而公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開發(fā)商向運營商的角色轉(zhuǎn)變，通過打造“投融管退”的全鏈條業(yè)務(wù)模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。