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??導語

??2024年，中國公募REITs邁入常態化發展新階段，朝著規范化和成熟化的方向不斷發展。

??◎  文 / 房玲 易天宇 洪宇桁

??01
2024年公募REITs發行量創新高
上市產品收益回報穩定

??1、公募REITs從試點階段轉為常態化發展新階段（部分略）

??自2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》以來，我國公募REITs試點工作正式啟動。進入2024年，中國公募REITs邁入常態化發展新階段，朝著規范化和成熟化的方向不斷發展。

??2024年2月8日，上海證券交易所和深圳證券交易所均發布《關于做好公開募集基礎設施證券投資基金2023年年度報告披露工作有關事項的通知》，在基礎設施REITs年度報告的信息披露、披露時間以及重點披露事項等多方面進行了明確指導。該通知推動了基礎設施REITs年度報告充分披露對投資者作出價值判斷和投資決策有重大影響的信息，提升信息披露有效性，保護投資者合法權益。

??4月12日，國務院出臺了《關于加強監管防范風險推動資本市場高質量發展的若干意見》，提及要研究制定不動產投資信托基金管理條例；落實并完善不動產投資信托基金等稅收政策。

??7月26日，國家發展改革委公布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（1014號文），部署推進REITs常態化發行工作。1014號文已于2024年8月1日起施行，此前國家發改委印發的有關文件（主要指2021年的958號文、2023年的236號文）與1014號文不一致的，均以1014號文為準。

??2、已上市公募REITs收益率和回報率較為穩定（略）

??3、2024年公募REITs新發行量創新高（部分略）

??公募REITs長期穩定且較高的收益率，結合政策的利好支持，使得公募REITs獲得了越來越多的原始權益人和投資者的重視。截至12月19日，2024年已有26只公募REITs完成了上市，募集資金總額為553.53億元，創下了近年來的新高，同時我國公募REITs已上市的總規模也達到了1558.7億元。

??與此同時，還有22只公募REITs產品處于已申報還未上市階段，預計年底之前仍將有數只公募REITs產品完成上市。按基礎設施類型來看，產業園公募REITs共有6只，是所有類型中最多的，其次則是倉儲物流和租賃住房類各有5只。而從審批階段來看，共有4只已經通過審批，分別是華安外高橋REIT、平安寧波交投REIT、招商科創REIT和中航易商倉儲物流REIT，并且這4只公募REITs都已完成了募集等待上市。

??02
房企已發行224.22億元公募REITs
參與程度相對較低

??1、已有6家房企發行公募REITs，消費類基礎設施和租賃住房是主要方向

??隨著公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也迎來了更多的機會，部分房企已經開始進行試水。截至2024年12月19日，共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創城發和中國金茂的8只REITs產品完成了上市，總規模224.22億元，此外還有金隅集團和萬科的兩只新發行REITs以及華潤的租賃住房REITs擴募正在審批中。不過相對于目前1558.7億元的公募REITs市場而言，房企的參與程度仍然相對較低。

??從房企參與的公募REITs的基礎設施類型來看，主要還是在消費類基礎設施和租賃住房兩個方面。尤其是在消費類基礎設施領域，目前房企旗下已上市和已申報的10只公募REITs產品（不包含擴募）中，有5只是消費類公募REITs。租賃住房領域除了已經上市的有華夏基金華潤有巢REIT和招商基金招商蛇口租賃住房REIT之外，還有華潤有巢REIT的擴募正在審批中，此外也有消息稱萬科計劃以泊寓為標的申報發行10億元租賃住房REIT。相較于這兩個與房企業務關系較為緊密的領域，產業園和倉儲物流雖然也有房企涉及，但是數量相對較少。

??2、2024年消費類基礎設施公募REITs起步，產品整體表現不佳

???前三季度消費類公募REITs盈利能力偏低，但輕資產項目明顯較高（略）

???房企旗下大體量項目盈利能力欠佳，可能影響后續投資者判斷（略）

??3、租賃住房公募REITs整體運營優秀，未來前景廣闊

???租賃住房公募REITs盈利能力居所有REITs前列，投資者廣泛青睞（略）

???招商蛇口REIT是年內唯一一個上市的租賃住房REIT，受到廣泛關注（略）

??03
公募REITs推動房企業務升級轉型
助力走出行業困境

??1、華夏華潤商業REIT的背后具有戰略整合意圖

???全資項目公司出表，喪控后成為聯營企業

??2024年3月14日，華夏華潤商業REIT在深圳證券交易所成功上市，該項目在首批上市的三單消費基礎設施REITs中發行規模最大，達到了69.02億。

??根據項目募集說明書顯示，華夏華潤商業REIT的底層資產為青島萬象城，在初始狀態中項目公司為華潤置地（山東）有限公司，由華潤商業資產控股有限公司100%持有，而華潤商業資產為華潤置地旗下的全資子公司，這也意味原本項目公司的財務需要被華潤置地并表。

??但在2024年中期業績報告中，華潤置地期內已向華夏華潤商業信托公募基金出售華潤置地（山東）有限公司的全部權益，代價為61.26億元；出售后華潤置地認購30%基金份額，代價為20.71億元，并分類為聯營企業。交易完成后，華潤置地并不形成控制，不再并表入賬。在華潤置地的案例中，發行公募REITs實質上屬于底層資產從并表狀態到出表。

??從并表狀態到出表狀態的模式下，房企會將項目公司的股權轉讓公募基金，在合并財務報表中，處置股權轉讓對價（以及剩余股權的公允價值）與長期股權投資的賬面價值（自購買日持續計算的可辨認凈資產的公允價值*持股比例）的差額，確認為投資收益。此外，華潤置地將喪失控制權后的項目公司分類為聯營企業，后續將按照長期股權投資權益法來核算。

???出表提供寶貴現金流，對資產端影響不大（略）

???公募REIT預示華潤更大資產整合意圖，豐富資源有利擴募（略）

??2、萬科中金印力消費REIT緩解表外資金壓力

???項目始終處于表外狀態，萬科保持重大影響

??2024年4月30日，萬科旗下的中金印力消費基礎設施REIT在深圳證券交易所正式上市，發行規模32.6億。中金印力消費基礎設施REIT的原始權益人為印力商用置業有限公司，項目公司為杭州潤衡置業有限公司。此前印力商置及杭州潤衡就屬于萬科集團的聯營公司，原本屬于出表狀態。

??而在此次發行公募REITs后，萬科于項目公司的持股比例雖然有所下降，但對項目公司依然保持重大影響。根據2024年上半年中期報告，在關聯方關系中，萬科依然將印力商置及杭州潤衡列為聯營公司。在中金印力消費REIT的案例中，屬于維持出表狀態不變。

??這該案例中，僅能從長期股權投資中聯營企業當期減少投資額中，看出發行公募REITs所帶來的影響。此外，轉讓對價與處置的長期股權投資賬面價值差額，確認為投資收益。

???緩解表外隱形債務壓力，填補資本金缺口（略）

???公募REITs是“一攬子方案”一部分，遠水難解近渴（略）

??3、公募REITs提升商業板塊獨立性，助力企業轉型升級

??整體來看，發行公募REITs并非簡單“一錘子買賣”將資產直接出售，而是要求企業要保留項目部分股權且確保經營穩定。雖然在1014號文中，對回收資金的使用要求大幅放松，將補充原始權益人流動資金的比例上限提高至15%，但仍存在相對嚴格的限制。在此背景下，發行公募REITs的意義更多是提升集團旗下商業板塊的獨立性，在母公司資金普遍承壓的背景下，商業板塊能夠通過市場募集資金，更好實現自給自足，獨立發展。

??對于類似華潤置地旗下擁有大量優質商業項目的房企而言，應該抓住當下公募REITs的政策機遇，以構建新的發展格局。在行業深度調整的大背景下，相關房企可以通過發行公募REITs，加快企業輕資產化轉型，進一步增強資本實力。與此同時，發行公募REITs有利于盤活房企長周期低回報的存量資產，募集資金也可以用于相關資產的再投資，降低企業在存量資產里的沉淀成本。最后，公募REITs有助于房企在非住宅領域繼續深耕布局，孵化潛在商業項目，提升商業項目的回報率，實現資產增值。

??對于流動性緊張的房企而言，發行公募REITs可以作為融資轉型的一種輔助手段，但不會是主要方式。對于這類企業而言，首要解決的是債務壓力，最優解仍然是直接出售旗下各類重資產，包括但不限于附屬或合聯營公司股權、投資性房地產等等。

??事實上，公募REITs也起到了一個橋梁作用，同時鏈接了房企與投資機構，或在未來催生出更多可能的合作機會。以萬科為例，根據公開信息顯示，在中金印力消費REIT的認購方中，就有國壽投資、中信證券、建信信托、平安理財、招商理財等多家投資機構；而8月萬科還與中信、泰康等設立了消費Pre-REIT基金。萬科表示“（其大宗交易的優勢之一是）已與境內外金融機構投資者、本地國企、產業需求者、個人資產配置等四類投資者，初步建立了制度化、系統性的鏈接與合作。”相信這類與金融機構的鏈接與合作，將會更好地推動企業完成轉型升級，更快走出行業周期。