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??10月28日晚間，南都物業服務集團股份有限公司（以下簡稱“南都物業”）2025年第三季度報告顯示，該公司營業收入微增1.56%至4.56億元，但歸屬上市公司股東的凈利潤為同比下跌38.38%至2451.76萬元，陷入“增收不增利”的尷尬局面。

??這一表現與行業整體趨勢相符，但也暴露出南都物業在戰略轉型中的深層矛盾。報告期內，公司利潤下滑主要受公允價值變動收益減少拖累，而經營活動現金流凈額同比下滑40.71%至-1.30億元，進一步加劇了市場對其資金鏈的擔憂。

??值得注意的是，南都物業近年頻繁涉足科技投資，包括增資機器人企業、設立創投基金等，累計投入超5000萬元，但短期回報尚未顯現。

??一位接近南都物業的人士表示，“凈利潤大幅下跌主要源于人工、能源及管理費用上升，疊加235萬元非經營性損失，在去年低基數背景下被放大。”

??從上市七年的發展軌跡看，南都物業曾以“獨立第三方物業標桿”崛起，但2023年以來業績增速驟降，2024年歸屬上市公司股東的凈利潤下跌88.21%，反映出傳統物業模式與行業轉型的劇烈碰撞。此次第三季度數據，既是其轉型陣痛的縮影，也是行業困局的集中體現。

??關于南都物業增收不增利背后的原因，中國房地產報記者聯系南都物業人士，截至發稿，未得到回復。

??主業疲軟與投資波動拖累利潤

??南都物業2025年第三季度的“增收不增利”并非偶然，而是其主營業務疲軟與投資策略失誤長期積累的結果。報告顯示，公司前三季度營收同比增長2.35%至13.69億元，但歸屬上市公司股東的凈利潤同比飆升156.07%至1.54億元，這一高增長主要得益于非經常性損益的貢獻——其中，公允價值變動收益達8251.64萬元，同比激增261.69%，主要來自所持安邦護衛股票的股價上漲。然而，剔除該因素后，扣除非經常性損益后的歸屬上市公司股東的凈利潤僅微增1.53%至8223.56萬元，折射出主營業務的增長乏力。

??事實上，南都物業的主業困境早有征兆。自2023年上半年起，公司營業收入增速從2022年同期的17.36%驟降至3.79%，增值服務收入同比下滑15.65%，其中非業主增值服務受地產行業低迷影響下跌50.64%。與此同時，毛利率持續承壓，從2022年同期的23.06%降至2025年第三季度的15.04%，人工成本占總營業成本比重高達70%～75%，成為利潤的“隱形殺手”。

??一位資深物業分析師認為：“物業行業普遍面臨成本剛性上漲與項目低價競爭的矛盾，南都物業的區域集中度較高，雖利于深耕，但也限制了抗風險能力。”

??投資端的失誤進一步放大了業績波動。南都物業上市后激進布局理財與股權投資，但2023年購買的中融信托產品逾期，最終計提1500萬元損失；對安邦護衛的股權投資雖在2025年上半年因股價上漲帶來收益，但此前股價下跌曾導致5300萬元公允價值變動損失，直接拖累2024年業績。

??上述分析師補充道：“公司對單一股權標的依賴度高，且未建立有效對沖機制，風險管控存在短板。”盡管南都物業試圖通過成立理財決策委員會加強風控，但2023年已形成的風險敞口最終在2024年爆發，錯失了處置窗口。

??更值得警惕的是，公司現金流持續惡化。前三季度經營活動現金流凈額-1.30億元，同比下滑40.71%，主要因供應商付款增加；投資活動現金流凈額-2.29億元，同比銳減197.37%，反映科技領域投入擴大。

??押注機器人轉型面臨多重挑戰

??面對主業增長瓶頸與投資失利，南都物業將科技轉型視為“破局關鍵”，尤其押注機器人賽道，試圖通過智能化破解行業成本困局。2025年以來，公司動作頻頻：4月以1500萬元增資云象機器人，持股8.57%；5月出資3300萬元參與設立人工智能創投基金；7月與云象機器人合資成立南郡智能科技，持股80%；10月再投資境智具身智能科技。據不完全統計，年內科技領域累計投入超5000萬元，緊逼上半年扣除非經常性損益后的歸屬上市公司股東的凈利潤5536.06萬元。南都物業在投資者關系中透露，首批機器人已在部分項目試點，并落地其他物企項目，計劃依托近9000萬㎡在管面積構建“算法+硬件+場景”閉環。

??這一轉型邏輯直擊行業痛點。物業作為勞動密集型行業，人工成本持續上漲侵蝕利潤，而機器人可替代清潔、巡檢等重復性勞動。以云象機器人為例，其設備能實現全自動避障與多模式作業，測試中效率提升2倍～5倍。資深物業分析師認為：“科技轉型是行業大勢，頭部企業如碧桂園服務已計劃年內投入超千臺機器人，單臺年收益達1萬～2萬元。南都物業憑借場景優勢加速技術落地，若能實現30%的人力替代，年節省成本可達百萬元級。”

??值得關注的是，這場轉型面臨多重挑戰。技術層面，合作方云象機器人尚未盈利，2025年一季度凈利潤為-106萬元，凈資產為負，技術商業化能力存疑；競爭層面，頭部物企已實現機器人量產，南都物業在規模與成本控制上處于劣勢；財務層面，機器人投入回報周期長，單臺采購成本約10萬～20萬元，租賃模式月租金也需3000元～5000元，而公司第三季度毛利率為14.17%，難以支撐大規模投入。

??上述一位接近南都物業的人士透露：“南都物業的科技投入短期難見回報，且加劇了現金流壓力。其轉型成功的關鍵在于平衡短期投入與長期收益，避免重蹈投資冒進的覆轍。”

??從上市七年的歷程看，南都物業的轉型折射出中型物企的普遍困境。2018年登陸A股時，其以“獨立第三方物業標桿”崛起，憑借區域深耕實現五年營收翻倍。但2023年成為拐點，業績增速驟降，2024年歸屬上市公司股東的凈利潤為下跌88.21%，反映出傳統模式與行業轉型的碰撞。此次第三季度數據，既是對過去問題的清算，也是未來轉型的試金石。

??在上述一位資深物業分析師看來：“行業轉型非一蹴而就，南都物業需在場景落地與財務穩健間找到平衡，否則科技投入可能成為新的負擔。”