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??決定中國房地產(chǎn)未來5年走向的總綱領(lǐng)，終于落定。

??10月28日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱“建議”）發(fā)布，與房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容出現(xiàn)在多個戰(zhàn)略任務(wù)中。

??建議提出，加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富裕。其中，“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”被放在此大框架下，房地產(chǎn)的民生屬性進(jìn)一步被強(qiáng)化。而在“十四五”規(guī)劃中，有關(guān)房地產(chǎn)的要求被放在新型城鎮(zhèn)化框架之下。這也預(yù)示著，規(guī)模化擴(kuò)張階段已經(jīng)結(jié)束，未來5年房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向注重品質(zhì)與安全的高質(zhì)量階段。

??此次建議指明了推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的幾大方向，包括加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、優(yōu)化保障性住房供給、因城施策增加改善性住房供給、建設(shè)“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等。這是一個涉及全產(chǎn)業(yè)鏈、全產(chǎn)品體系的系統(tǒng)性升級。

??建議指出，“十五五”時期（2026～2030年）在基本實(shí)現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化進(jìn)程中具有承前啟后的重要地位。實(shí)現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化是一個階梯式遞進(jìn)、不斷發(fā)展進(jìn)步的歷史過程，需要不懈努力、接續(xù)奮斗。

??藍(lán)圖已經(jīng)繪就，號角已經(jīng)吹響。隨著“十五五”規(guī)劃任務(wù)的全面下達(dá)，中國房地產(chǎn)行業(yè)正站在一個新舊模式轉(zhuǎn)換的歷史節(jié)點(diǎn)。多位業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，“十五五”時期房地產(chǎn)有望走出企穩(wěn)復(fù)蘇行情。

??房地產(chǎn)六大任務(wù)

??“十五五”規(guī)劃建議中，有6處戰(zhàn)略任務(wù)中都提及房地產(chǎn)。

??第一，建議提出，大力提振消費(fèi)。其中，完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施。而“十四五”規(guī)劃建議中的相關(guān)提法是，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。

??這意味著，當(dāng)前在住房消費(fèi)領(lǐng)域依然存在不合理的限制性政策，亟待清理，以釋放消費(fèi)潛力。汽車和住房是居民消費(fèi)中價值最高、產(chǎn)業(yè)鏈最長、帶動效應(yīng)最廣的兩大領(lǐng)域，是消費(fèi)“壓艙石”，其穩(wěn)定和增長對整體消費(fèi)大盤至關(guān)重要。

??“‘十五五’時期，預(yù)計核心城市購房限制性政策仍有優(yōu)化空間，整體或延續(xù)漸進(jìn)式推進(jìn)節(jié)奏。”中指院方面認(rèn)為。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此次“清理”并非簡單“減少限制性政策”，而是要求各地系統(tǒng)梳理存量政策，重點(diǎn)破除四大領(lǐng)域障礙：城與鄉(xiāng)之間的資源流動限制、新房與二手房的聯(lián)動壁壘、首套房與二套住房的差異化約束，以及公積金跨區(qū)域使用的隱形門檻。

??廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長連平建議，在房產(chǎn)購置的交易環(huán)節(jié)加大財政補(bǔ)貼力度，對首套房購置的，下調(diào)交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)主要稅率；針對二手房交易環(huán)節(jié)，降低增值稅和所得稅稅率，減少免征年限。比如滿2年免征增值稅，2年可進(jìn)一步縮短；比如，建立房地產(chǎn)交易稅收返還政策，對房產(chǎn)購置年限1年時間內(nèi)，設(shè)立與家庭裝修、裝潢等耐用消費(fèi)品購債稅收抵扣政策，以幫助住房需求釋放。

??第二，在“加大保障和改善民生力度”戰(zhàn)略任務(wù)中，提出“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，并明確制度建設(shè)、優(yōu)化供給、提升品質(zhì)等五大方向。

??方正證券分析師王嵩認(rèn)為，“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”內(nèi)涵正從傳統(tǒng)“大開發(fā)”模式，轉(zhuǎn)向以結(jié)構(gòu)性機(jī)會為核心的新階段。其中，保障房產(chǎn)業(yè)鏈、存量運(yùn)營與改善性消費(fèi)三大領(lǐng)域，在明確政策規(guī)劃與真實(shí)需求驅(qū)動下，呈現(xiàn)出清晰的發(fā)展趨勢與增長邏輯。

??第三，在“加快完善要素市場化配置體制機(jī)制”任務(wù)中，提出“完善并購、破產(chǎn)、置換等政策，盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施”。

??第四，在“提高強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策效能”任務(wù)中，提出“節(jié)約集約利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，依法盤活用好閑置土地和房屋，分類保障鄉(xiāng)村發(fā)展用地”。

??這意味著，接下來的5年，從中央到地方，從城市到農(nóng)村，一系列圍繞低效用地、閑置房產(chǎn)和存量基礎(chǔ)設(shè)施的盤活工作將重點(diǎn)展開。并購、破產(chǎn)、置換，將成為盤活存量資產(chǎn)的關(guān)鍵政策工具。

??第五，在“深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化”任務(wù)中，提出“大力實(shí)施城市更新”。“十四五”規(guī)劃建議中的相關(guān)提法是“實(shí)施城市更新行動”。從實(shí)施到大力實(shí)施，我國城市更新工作進(jìn)入新的加速階段。

??第六，在“加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域國家安全能力建設(shè)”任務(wù)中，明確“統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險”。

??房地產(chǎn)風(fēng)險被置于首位，釋放出非常強(qiáng)的政策信號，表明未來5年，化解房地產(chǎn)風(fēng)險仍是關(guān)鍵任務(wù)之一。有分析稱，房地產(chǎn)風(fēng)險不僅體現(xiàn)在企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，在房屋交易、房價走向、二手房掛牌消化等方面都有所反映。

??構(gòu)建新模式被放在首位

??在“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”任務(wù)中，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”被置于首位，并強(qiáng)調(diào)“完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”，成為實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的首要核心抓手。

??這表明，實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、銷售制度改革等依然是“十五五”時期重點(diǎn)落實(shí)的政策方向。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房地產(chǎn)開發(fā)方面，主要是夯實(shí)項(xiàng)目公司獨(dú)立法人制，即明確項(xiàng)目公司和企業(yè)總部之間的法律關(guān)系，前者是獨(dú)立法人、后者履行投資人責(zé)任。項(xiàng)目交付前，后者不得抽逃出資或提前分紅。銷售方面，即探索實(shí)施現(xiàn)房銷售制度，從根本上防范交付風(fēng)險。

??融資新制度，即主辦銀行制，就是確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦行，項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)和銷售等資金都存入主辦行，主辦行保證項(xiàng)目合理融資需求。同時，項(xiàng)目為獨(dú)立法人，資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)也確保銀行權(quán)益，確保項(xiàng)目如期交付，維護(hù)購房者權(quán)益。這些基礎(chǔ)性制度將為“十五五”時期住房健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

??住房城鄉(xiāng)建設(shè)部此前明確了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵，包括建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，以人定房，以房定地，以房定錢；建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括優(yōu)化開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度。

??“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹曾表示。

??聚焦住房保障與“好房子”

??在推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展路徑中，建議提出，優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，同時，因城施策增加改善性住房供給。這明確了“市場+保障”雙軌并行的住房供應(yīng)體系。

??值得注意的是，建議對保障房供給的提法，從“十四五”規(guī)劃中的“有效增加”調(diào)整為“優(yōu)化”，定調(diào)上發(fā)生了變化。如何理解？

??根據(jù)官方數(shù)據(jù)，“十四五”時期，我國建設(shè)籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾，保障性住房實(shí)現(xiàn)了有效供應(yīng)。“十五五”時期將進(jìn)一步優(yōu)化保障性住房供給體系，業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，優(yōu)化方向包括保障房供給規(guī)模、區(qū)域與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、居住品質(zhì)等方面，將更加側(cè)重因地制宜。

??“隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛期到來，低保低收入人群的住房保障基本解決，但未來住房困難人群仍會增加。特別是新市民、年輕人都是‘90后’‘00后’，對居住環(huán)境和條件要求提高，低成本、體面的保障，才能促進(jìn)這些人群扎根城市，釋放消費(fèi)潛力。”李宇嘉認(rèn)為。

??“因城施策增加改善性住房供給”則是一個全新的提法。李宇嘉表示，住房改善供給在前幾年就成為重點(diǎn)，數(shù)據(jù)顯示，2019年重點(diǎn)30城120平方米以上住房供給已占到3成左右。這幾年，隨著各地打造高品質(zhì)住宅，改善性住房供給明顯增加。但改善性需求群體潛力大，而其現(xiàn)實(shí)需求可能受收入、就業(yè)、賣舊買新節(jié)奏以及預(yù)期的影響也非常大。現(xiàn)在，新房去化周期也在拉長。因此，要因城施策，供給量大的片區(qū)要結(jié)構(gòu)性收縮；需求潛力大的片區(qū)，要通過以需定供來釋放。

??推進(jìn)“好房子”建設(shè)是實(shí)現(xiàn)居民從“住有所居”到“住有宜居”的關(guān)鍵舉措，也是推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要方向。建議提出，建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動；建立房屋全生命周期安全管理制度。

??“安全舒適綠色智慧的好房子”被寫入五年規(guī)劃建議，標(biāo)志著“好房子”上升為國家戰(zhàn)略，實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動也上升到重要高度。正在推進(jìn)的老舊小區(qū)、危舊房改造，城市體檢推動城市更新以及完整社區(qū)建設(shè)等，都意在提升房屋品質(zhì)，為居民提供好房子好社區(qū)好服務(wù)。

??“這些舉措表明，監(jiān)管層面正從單一的項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)管向全鏈條、全周期的安全與質(zhì)量保障延伸，既有助于防范開發(fā)商資金風(fēng)險，也能提升存量房屋的安全與服務(wù)水平。”浙商證券分析師楊凡稱。

??未來5年的征程，核心是“人”，目標(biāo)是“居”。讓更多家庭住上好房子、成就宜居夢，將是中國房地產(chǎn)邁向高質(zhì)量發(fā)展最生動、最溫暖的注腳。